こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今年も早くも師走になりましたね。みなさま、今年はどんな1年だったでしょうか。
私はというと、今年は物件取得は2件の戸建てのみ、に留まりました。
というわけで、12月の入居率が出揃ったこの段階で、年間稼働率をまとめつつ来年の抱負めいたものを発信してみたいと思います。
2019年の年間稼働率の結果
2019年の年間稼働率は、以下のようになりました。
今年は、年間稼働率98％で着地しました。稼働率の出し方としては「退去した日〜次の入居者さんが入居した日」までとしていますから、リフォーム期間も入っています。
平均空室期間は31.5日でした。ほぼ1ヶ月で次の方にご入居いただいていることになります。
もちろんこれらは私の力だけではなく、強力な管理会社さんと仲介会社さんのお陰によるものと考えております。
大家の最大の務めは「価値の高いお部屋をつくり、入居者さんに喜んでもらうこと」に他なりません。それが物件のバリューアップにも繋がりますし、なにより気持ちよく入居者さんにお住まいいただくことに繋がると確信しています。
昨年より「入居率アップ」した理由
ペリカンの物件の「入居率」は以下の変遷をたどっています。
2018年度 → 入居率95.9％（10室）
2019年度 → 入居率98.0％（6室）
以上のとおりです。
このように入居率がちょっとずつ上昇トレンドになっているのは理由があります。
一つは、私の場合、物件の契約に「2年間の短期解約違約金」を必ず入れています。これが退去の抑止力になっているものと思われます。
もちろん違約金を入れることで、入居に難色を示す人がいますが、逆に言うと「そういう人には入居していただかなくても良い」くらいに考えて、この施策を実施しています。
もう一つは、物件のバリューアップ面です。
以前、「築古アパートは入退去毎にリフォームで再生せよ【投資対効果の追求】」でも言及しているのですが、物件再生にはこれまで以上に力を入れるようになりました。
なぜなら最大の空室対策＝長期的にお住まい頂くことだということを、この5年の賃貸経験の中で身をもって理解したからです。
物件を増やすことばかり考えていると、どうしてもリフォームや入居率の安定ということが中途半端になってしまいます。
価値（バリュー）があまり高くない部屋を、ADや客付けのテクだけで埋めると、けっきょく短期退去となってしまったときのほうが、痛みが大きいということですね。再度の客付けは、マンパワーも精神的ストレスもそれなりに伴います。
以上の2点（短期解約違約金・本質的なバリューアップ）の心がけが、2019年の高稼働につながったと、私は感じています。
投資は、いかに種銭を再投資し続けられるか
セミリタイアしてから早くも3年半が経とうとしています。
我が家の生活費は、以前「早期リタイアして失ったもの・得たもの【退職後の生活費も公開】」でも書いたように、毎月20万円弱でおさまっています。
それにより冠婚葬祭や特別な支出を除き、月の支払いが急に跳ね上がったりという”ブレ”が少なくなってきました。
これは私の時間とお金はすべて賃貸業に再投資しつづけることに重きを置いているため、それ以外の対象にあまり大きなお金を使わないことと、そもそも住居や車といった固定費を削減できている効果かと思います。
今年は、私の身内で不幸もあり、人生は有限だということを、より一層強く感じています。
ですから、我々は当たり前のように健康に生きていることに日々感謝しないといけませんね。またこの限りある命の時間を何に使い、何を成し遂げられるのか、これはまさに自分次第でもあります。
また人とのご縁・交流というものが、人生をより豊かにしてくれることを、改めて感じています。
これまで私をサポートしてくださった方、そして私と関わってくださった方々とのご縁がなければ、今の私はありません。
そのことに感謝しつつ、来年も事業に邁進していきたいと思っています。
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