築古アパートは入退去毎にリフォームで再生せよ【投資対効果の追求】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

築古アパートはリフォームで差別化しないと、なかなか空室が埋まりません。でも、田舎は地主ばかりなので、ちょっとのアイデアと工夫で、お客さんの反応もぜんぜん変わってきますね。

 

  • アクセントクロスを入れる
  • お風呂にダイノックを貼る
  • 照明をお洒落なものにする

 

こういった小さな変化を付けるだけで、そこに住みたいと思う人が出てくるものです。

 

さて、先月私の所有アパートの1室で退去がありました。

本記事は、そのリフォーム&再生のご報告です。

リフォーム前の室内状況

室内写真

 

実はこのお部屋、前回の入居が2017年11月〜だったのですがその時にリフォームをしていました。上記のように、お部屋にアクセントクロスも入っています。

 

入居者は美容師の男性でしたが、めでたくご結婚されるということで、今回2019年7月末にご退去となりました。

 

これは2年前に私が撮影した写真ですが、写真の撮り方が未熟ですね(笑)10帖+ロフト付きなので、もう少し空間の広がりや繋がりが欲しいところです。

 

後述しますが、今回は写真撮影もし直しました。

 

キッチン

 

キッチンですが、こちらもアクセントクロスが入っています。当時はこのカナリー色のクロスが好きでよく使っていたのですが、今回はもう少し万人受けする柄に交換しようと思います。

 

私の場合は、室内クリーニングだけ管理会社に入れてもらって、その後に私がリフォームに入ります。汚すぎると、DIYする気分にならないので、いつもクリーニング→DIYの順番にしています。

リフォーム内容について

群馬まで車で片道2時間半のドライブです。

 

最近は1泊2日でリフォームして帰るのが恒例になっています。

 

リビング

 

リビングはロフトのところにウッド調の1000番クロスを入れています。

型番はサンゲツTH-9416です。

 

あとは築古アパートなので、収納が下記のような「昔ながらの押入れ」しかありません。これをDIYでクローゼット化することに今回挑戦しました。

 

押入れ

 

クローゼット化の方法ですが、襖は残したまま押入れ内部にある中棚をはずしてクロス施工し、洋服用のハンガーパイプを取り付ける、という簡易的なクローゼットですね。

 

完成形は以下のような感じになりました。

 

クローゼット化

 

業者さんに頼むと、中棚撤去・クロス施工・ハンガーパイプで、だいたい3〜5万円くらいが相場かと思います。今回は、私は自分でやったので、材料だけ1万円くらいで済みました。

 

※押入れのクローゼット化の詳しい方法は、また次回書こうと思います

 

キッチン

 

キッチンは黄色のクロスから、淡いブルーに変更しました。ナチュラルなイメージに仕上がりました。

型番はシンコール BA-3196です。

 

照明

 

こちらは2階のロフトからの写真です。

照明はニトリの3連ライトです。

 

ステージング

 

あとはカーテンなど簡単なステージングをして写真撮影をして終わりました。

掛かったリフォーム費用まとめ

今回かかった費用はこんな感じです。

 

リフォーム費用一覧
  • アクセントクロス 15,000円
  • T型ハンガーパイプ 3,000円
  • 照明 8,000円
  • カーテン 3,000円
  • 押入れ床板 1,000円
  • ロフト部の時計 3,000円
  • 宿泊代 6,000円
  • ガソリン代&ETC 約10,000円
  • クリーニング代 25,000円

合計:74,000円

 

上記のとおりです。

 

入居者さんからクリーニング代・エアコン清掃・短期解約違約金などで、10万円くらいもらえそうなのですべてペイできました。

 

築古アパートは「如何にリフォームコストを削りつつ、バリューアップするか」。ここが勝負になります。

 

私の場合は、職人さんやクリーニング業者など、お願いできる部分は極力お願いしています。DIYでやる部分は、業者よりコストが3分の1になる、かつ工期が1〜2日とかで終わるレベルのみと決めています。

 

これくらいだと運動して汗をかくにはちょうど良いですね(炎天下の草刈りは大変でしたが)。

 

余談ですが、このアパートは2016年に購入してから一度も大規模修繕をしていません。屋根は瓦屋根なので雨漏りには強いと思いますが、そろそろ来年あたり外壁塗装を入れることを検討しています。

 

田舎の築古アパートですが、毎月15万くらいの安定キャッシュフローを生んでくれています。アパートの近隣はだいぶ戸建て分譲が増えて良い雰囲気になってきました。

 

これからも大切に管理していきたいと思います。

 

以下、関連記事です。

 

▼このアパート購入記です。禁断のカードローンを使用してなんとか取得した思い出深い物件です(笑)

 

▼砂壁リフォームもコストが結構かかります。予算別のリフォーム手法のご紹介です。

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