(土地から新築アパート1号)採光と地中障害物のリスクに注意!

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

土地からファミリー向け新築アパートの「建築編」です。前回のつづきで、第9話になります。ここからは図面確定→確認申請→地盤改良→基礎着工の4つステップになります。

 

しかし、新築アパートの図面に問題が出てしまい、確認申請が通らないトラブルが、発生してしまいました。

 

そこで急遽、図面の修正が必要になったのですが、かなり悩ましい難題が出てきてしまったのですよね。何が問題だったのか?どうやって解消したのか?そのあたりの話を書いていきます。

採光が取れないと「納戸」扱いになる!?

もともとの建物配置は以下のようになっていました。

 

アパート配置

 

ファミリータイプということで、このように各世帯に駐車場2台ずつ置けるように企画しました。その結果、建物を敷地の奥の方に配置しているのがおわかり頂けるかと思います。

 

上記配置だと、北側の隣地境界との距離が68センチほどになっており、かなり近いのですよね。これが俗に言う、北側斜線制限というやつですね。

 

納戸か?洋室か?

そして、問題はもう一つありました。それがお部屋の採光ですね。

 

上図で「洋室B」のお部屋が、どうやら採光基準を満たしていない、と指摘されてしまったようです。

 

このまま申請することもできるのですが、その場合、洋室Bは「納戸」という表記になってしまうようです。

 

もちろん洋室Bは7帖〜8帖あるので、実際の使用上は寝室として使うことができます。でも、確認申請上は「納戸」になってしまうので、賃貸募集時には2LDKではなく1SLDKで募集しなければいけません。これは相当な痛手ですね。

 

逆に、納戸で申請して1SLDKなのに、あえて2LDK表記で賃貸募集すると、それは建築基準法(確認申請)とずれることなり、不当広告・誇大広告になる問題があります。

 

ですから、工務店さんには「”納戸”ではなく、”洋室”で表記できるよう、間取りを作り直してください!」と依頼をしました。

 

「駐車場」が狭くならないよう間取り改善

間取りに悩む人

 

工務店さんからは「大変申し訳ありません。1週間以内に図面を作り直しますので、お時間をください」ということで、後日の提案ということになりました。

 

そして後日、工務店さんから出てきた改善案では、隣地境界までの距離を長く取って、116センチまで拡張されていました。

 

しかしここで問題がまた出てきました。それは、「前面駐車場」が狭くなることですね。

 

図面の改善案

 

建物を前に出せば、採光上の問題は改善するのですが、そのまま駐車場スペースが削られるのですよね。その結果、右側の世帯はなんとか駐車できますが、左側の世帯が1台しか置けない仕様になってしまうのです。

 

けっきょく、工務店さんの提案により、前面駐車場を削らず建物の1階だけ小さくするという提案でした。

 

そうすると、2階も間取りが小さくなってしまうのか?と一瞬不安になったのですが、2階はそのままのサイズにできるそうです。具体的には、小さい1階の上に、頭の大きな2階が乗った間取りになるので、2階だけ前面道路側に突き出る仕様にすることができます。

 

その場合、強度の問題が出てくるので、柱を入れて2階部分を支えるということでした。上図を見ると、たしかに柱が突き出て、2階が乗っているのが分かりますよね。

 

こうしてなんとか間取りが完成したので、やっと次のステップ(確認申請)に進むことができるようになりました。

新築アパートは、土地の「地中障害物」に注意!

土地のイラスト

 

土地から新築アパートのリスクとして、「土地の地中障害物」の問題があります。

 

土地を地盤改良するときに、大きなゴミ・コンクリートなどが出てくると撤去費用に数十万円〜数百万円かかることがあるそうです。レアなケースですが、爆弾が発見されたり、地下室が出てきたりすることもあるようです。

 

Point!
しかし、土地決済から3か月以内であれば、もし地中障害物が出てきたら売主さんに契約不適合責任(昔で言う「瑕疵担保責任」)を問うて、売主さん負担にて対処してもらうことができます。

 

本アパート用地については、5月25日に購入したため、8月25日までに地中障害があるかどうかを判明させないといけません。しかし、8月に入ってもまだ確認申請が通っていませんから、地盤改良に進むことができないというジレンマがありました。

 

最終的には、今回の新築アパートは、地中埋設物があるかどうか事前にわからないまま、土地決済から3か月の期限が経過してしまいました。。。汗

 

幸いにもその後、地盤改良をしたのですが、地中障害物が出てこなかったので、結果オーライとなりました。しかし、万が一、地中障害物が出てきたら、その負担は自分で負うしかなったのでかなりのリスクを抱えたことになります。

 

そうなってしまった、そもそもの原因は、私が融資審査に時間がかかってしまったからです。

 

次回からは、土地決済から3か月以内に、確認申請と地盤改良が終わるように、融資付けと図面確定を急ぎたいと思います。

 

このように土地から新築アパート投資には、さまざまなリスクがありますね。もちろん、一つ一つのリスクを乗り越えるからこそ、市場平均より高いリターンを得られる収益物件になるわけですけども。

 

というわけで今回は採光と地中障害リスクについての記事でした。次回、確認申請が無事通ったのか?書いていきたいと思います。いつもご覧いただき、ありがとうございます。

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建て投資で、時間をかけてコツコツ資産拡大する方法について書いています。

 

▼成功している大家さんの物件の探しをまとめています。

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