不動産投資の拡大戦略

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方エリアで専業大家さんとして生きています。

 

これから不動産投資をスタートしたいけど、どうやって拡大していくのか?法人化っていつのタイミング?と疑問に思うことはありませんでしょうか?

 

実は、「不動産投資の規模拡大」というのは、すでに先輩大家さんたちが証明してくれていて、その通りやるだけなんですよね。

 

私も2013年くらいから不動産投資を始めて最初は1年以上物件を買えませんでしたが、いまではアパート3棟・戸建て6棟を運営する規模になりました。

 

本記事では、不動産投資の拡大戦略、物件の売却、法人化のタイミングなどについて解説してみたいと思います。

 

※この記事を読み終えると、不動産投資の王道の拡大ステップがわかるようになりますので、ぜひ最後までお付き合いください

不動産投資の拡大戦略の王道ステップとは?

拡大ステップ

 

不動産投資の拡大戦略はシンプルにまとめると以下のイメージです。

 

不動産投資の拡大ステップは以下のイメージ

1.個人でボロ買って練習
2.物件を売って売却益を得る
3.個人→法人へ役員貸付け
4.法人実績をひたすら積み上げる
5.新築or都市部へ資産組換え安定経営

ポイントは2で高利回りかキャピタルで自己資金を増やすこと。メガ大家さんもだいたいこのパターン多い

 

上記のとおりです。

1〜5それぞれのステップについて簡単に解説します。

 

1.個人でボロ買って練習する

最初は築古不動産を買って、直して再生しつつ、キャッシュを貯めるというのが王道でしょう。

 

私も年収400万円台で不動産したのでよく分かるのですが、スタート段階では、属性が良くなったり自己資金があまり無くて、大きな融資を引くことができません。

 

ただし築古不動産を購入するときには、融資で買うならイールドギャップ(表面利回りー融資金利)が10%取れないような利回りが低い物件は、買うべきではないでしょう。

 

また、築40年以上など古すぎる物件などはオススメしません。こちらは先日の記事「(悲報)築古物件への投資は儲からない【初心者は築40年未満を推奨】」でも詳しく解説していますので、ご興味のある方はご覧ください。

 

私の尊敬する投資家さんで極東船長さんがいます。札幌で20棟450室ほどを経営するメガ大家さんですが、彼もまた1棟目は札幌市内の中古アパートを購入するところから投資開始しています。

 

極東船長さんが「新築は高く貸せるように造り、中古は安く貸せるように買いなさい」とコラムでも明言しています。

 

これは私の頭の中に深く刻み込まれており、とくに築古は「安く貸しても利回りがしっかり出る収益性の高い不動産」を買うことを心がけているのです。

 

アパートなどは融資を使わなければいけないので、返済比率4割台までに抑えるよう気をつけています(現在の私は3割台)。

2.物件を売って売却益を得る

短期間で拡大している大家さんとそうではない大家さんの違い、それは「物件を売って売却益を得られたかどうか」。これに尽きますね。

 

もちろん1〜2年に1棟ずつ、小さな戸建てや区分マンションを購入して、地道に積み上げるのも一つの立派な戦略です。

 

しかし規模を一気に拡大するのは、次の3つのメリットがあります。

 

  • 自己資金を増やして経営が安定する
  • 金融機関からの信用度も上がる
  • 現金購入(融資特約なし)など強気の買付ができる

 

以上のとおりです。

 

売却益を得ることで自己資金増→銀行信用UP→追加融資のループに持っていくことができます。

 

不動産は最初のうちは減価償却費がありますが、それが切れてしまうと途端にデッドクロスが来ます。その際には、物件を持ち続けるか、売却するのかの選択肢を迫られることになるでしょう。

 

その為には、所有中に高利回りキャッシュマシーンとして現金をガンガン回収しておくか、売却してキャピタルゲインを狙えるような「歪みのしっかりある物件」を仕込んでおくことですね。

 

それが後々の規模拡大ペースの鍵を握ります。

3.個人→法人へ役員貸付け

貸し付け

 

私が勝手にロールモデル(生き方の指標)にしている人は、吉川英一さんです。北陸の投資家さんで、サンデー毎日倶楽部を主催しておられます。

 

「一生お金に困らない個人投資家という生き方」というご著書が有名ですね。私も擦り切れるほど読んだ大好きな本です。

 

 

吉川さんの戦略は、個人→法人へ「役員借入金」で貸し付けて、貸付金の返済+毎月6万円の役員報酬だけで生活する手法をとっていらっしゃいます。

 

個人でもアパートを経営しつつ、法人でも不動産を所有していれば、税金を最小限にしつつ、法人経営も安定するということですね。

 

上記を実行するためには、原初に多額の自己資金(少なくとも数千万円レベル)を法人に貸付する必要があるため、個人でキャシュをたくさん持っているなければいけません。

 

ステップ2で「個人の物件を売って、売却益を得る」というフェーズが必要なのはその為ですね。

4.法人実績をひたすら積み上げる

個人では融資の限界は、2〜3億だと言われています。これ以上は、どんなに事業実績があっても金融機関は一個人には貸せません。

 

これの突破口になるのは法人化です。多くの大家さんがみなさん法人化して賃貸事業をしています。

 

ペリカンも、2018年に初の法人物件を取得しました。

(参考)法人×公庫の新創業融資を活用した戸建て不動産投資【利回り15.9%

 

私の場合は、本格的な売却活動がこれからですが、将来に備えて早めに法人設立しました。

 

なぜ法人化が有効なのか?
先ほど触れたように金融機関は個人には融資額の限界があります。また法人に貸すにも、2〜3期分の確定申告を提出するよう求られるケースが多いので、賃貸業で確定申告を数年分しておくことに意味があります。

もちろん小ロットの戸建てや木造アパートをコツコツ買うだけなら、個人の融資限度額(2〜3億円)にもすぐに到達しないので、法人化を急ぐ必要はありませんね。

 

築古系でコツコツやる人は減価償却費やリフォーム費でけっこう経費があるので、法人化による節税メリットも思ったほど享受できない可能性があります。

5.新築or都市部へ資産組換え安定経営

多くのメガ大家さんが、最終的には新築系投資または、都市部の好立地の1棟ものにシフトしていきます。私も当然そこを目指して日々、賃貸業をしています。

 

ただし最近は、スルガやTATERU問題のように、最初から建売りの新築アパート投資をしてしまう危ないサラリーマン大家さんが増えています。

 

もちろん土地から新築アパートを建設するようなセミプロ大家さんは素晴らしいですが、そういう人は稀有ですね。

 

そうではなく、建売りでキャッシュフローのあまり出ない新築アパートを買ってしまう人が一定数います。彼らは、「立地が良いですよ」というセールストークを鵜呑みにして、あまり旨味のない物件を買ってしまいます。

 

私も以前「【新築アパート投資】利回り8%では儲からないワケ」の記事で注意喚起しています。

 

建て売りの新築アパート・ワンルーム系投資から手を出すと、拡大の足枷になるので絶対にやめておきましょう。

おわりに:自分が楽しいと思える規模で投資するのが一番

規模拡大

 

というわけで、規模拡大のステップについて色々書いてきたのですが、誰もがメガ大家さんを目指す必要はないと思います。

 

使い切れるお金にも限界はありますし、人間の欲は無限ですからね。自分の子供に事業継承でもしないかぎり、10億、20億の資産があっても、しょうがないと言えばしょうがないのです。

 

「自分が楽しいと思える規模で不動産投資をする」。これが一番ではないでしょうか。

 

ペリカン自身は、まだ小規模大家さんですが5年やってきて、やっと「負けない大家さん」にはなれたかなと思います。でも、まだ「儲かっている大家さん」には程遠いので、引き続き、精進していかないといけません。

 

この記事の読者さんも「自分の目指す到達地点について、しっかり考えてみる」という時間も大切だと思います。そういった目標があると、貯金や投資をコツコツとでも続けることができますからね。

 

以下、関連記事です。

 

▼低属性だった私が5年で毎月の家賃収入100万円を超えた手法について解説しています。

 

▼不動産投資で「サラリーマン卒業するまでの戦略」をまとめています。

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