副収入10万円

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

サラリーマン卒業して、約3年です。

現在は、専業大家さんをしつつ、ブログを書く生活になりました。

 

最近は不動産投資でリタイアしたいというより、副収入で月10〜15万欲しいという感じの人が増えている気がします。それなら必死で貯金しつつ、戸建てをキャッシュで買っていくだけで数年で達成できると思います。1年に1棟でも10年で10棟買えます。リフォームなら融資も出やすい。夢は無限大です。

 

実は、サラリーマンが投資するのも億万長者になりたいのではなく、月10万円くらいの副収入が目的だったりします。

 

現在の貯金額にプラスして、毎月10万円貯金できるようになれば年間120万円になります。10年で1200万にもなりますから、人生の選択肢が広がっていきますね。

 

今回のテーマは「月10万円の副収入を得るための不動産投資法」です。

※記事後半で、わたしの今後の投資方針についても触れています

月10万円の副収入を得るための不動産投資法

戸建て

 

結論、月10万円でしたら「戸建て2棟」で十分達成できます。

 

戸建て2棟分の家賃収入の作り方

注意しなければいけないのは、購入する物件エリアによって取れる賃料収入が、だいぶ変わるということですね。

 

ざっくり以下のイメージです。

 

田舎の0〜300万円の戸建て→月2万〜5万円の賃料
都市部の400〜700万の戸建て→月6万〜9万円の賃料

 

上記のとおり、立地の良い戸建ては、最初の投資金額は高めになるものの、家賃も高くいただくことができます。

 

一方、田舎の戸建ては、最初の投資額を抑えられますが、もらえる家賃も安くなります。2〜4万円くらいの賃料だと入居者の質もけっこう下がります。支払いが遅れがちだったり、部屋を汚されたりトラブルが多くなります。

 

Point!
どちらにしても、月10万円の副収入なら、戸建て投資2棟分ですね。あまり難しく考える必要はありません。

 

なお自己資金が200万以下の人であれば、まよわず田舎の戸建てから始めるのがオススメですね。そして、家賃収入も含めて貯金スピードが上がってきたら、再投資先を立地のよい戸建てにシフトしていくのが王道です。

 

まずは、いま自分にできる投資が何なのか?をよく考えて、自分にできる投資からスタートしてみれば良いと思いますよ。

 

人生はそこそこ長いですから、そんなに焦って拡大する必要はありませんね。自分のリスク許容度におうじた投資というものがあります。その時の自分のベストで動き続けることが大切でしょう。

(戸建て投資)何戸持てば収入感が出てくる?

私の場合は、戸建てが5棟超えたところから収入感が増してきましたね。

 

不動産投資をはじめて約3年で、戸建て5棟に到達しました。

 

今年は2棟ほどまた追加購入したので、現在は戸建て7棟の所有になりました。

 

私の戸建て投資の収支は、以下のイメージです。

※7棟目は再生中なので、予定賃料ベースで記載しています

 

戸建て投資の収入一覧

 

賃料収入は月455,000円ほど、ローン返済が毎月153,000円ほど。

 

融資してもらっている金融機関は以下のとおりです。

  • 日本政策金融公庫→4棟
  • 地元の信金さん→1棟

 

それぞれ期間15年・17年・15年・10年・7年で引いていて、だんだん期間を短くしています。

 

公庫の無担保融資は2回ほど使わせて頂きました。

関連:公庫の無担保ローンで不動産投資を始める方法【賢い融資の受け方】

 

Point!

ペリカンの戸建ては、半自主管理なので、管理会社への管理料は払っていません。共用部の清掃のないため、ローン返済だけ引いたら、ほぼ純収入になります。

 

差し引き、30万円が純粋な手取りという感じになっています。

 

私の戸建て投資の残債は1700万円ほどなので、残債利回りは約21%です。

 

私はこの残債利回りを一番重視しています。

 

Point!
残債利回りは20%以上なら合格です。今後1棟もの比率などを増やしても、15%を下回らないように意識しています。残債利回りが極端に悪化しないように、1棟物・戸建てのハイブリット投資でバランスさせています。

不動産投資は「夢のある投資」

不動産投資

 

今後の方針は、次のようなイメージです。

 

  1. 調整区域の戸建ては買わない(例外アリ)
  2. 法人で規模拡大していく

 

それぞれ簡単に触れておきます。

 

1.調整区域の戸建ては買わない(例外アリ)

市街化調整区域の戸建てを今後買いましていく予定はありません。

 

理由については「市街化調整区域での不動産投資を実際に4年やってみた感想」でも書きましたね。簡単にいうと、実需への売却があまり見込めないので、あんまり夢が見れないなぁ〜と思ったりします。

 

 

戸建て投資をするなら比較的立地の良いところ(市街化区域は必須)を買って、躯体の限界まで運営し、最後は更地にして新築に建てる、ということを念頭においています。

 

土地というのは本来、再建築しながら活用していくというのが、その価値を最大限活かせると考えているからですね。

 

例外としては、100万で買えて、美装だけで毎月5万円以上で貸せるなど、ですかね。

 

上記のような感じで、再建築せずとも容易に元本回収できそうなら、アリかもしれません。でも管理の手間は増えるので、最小限にしたいとは思っています。

2.法人で規模拡大する

軍資金をもう少しためて、法人で拡大していこうと思っています。

 

これまで個人名義で不動産(10棟中9棟)を買ってきましたが、売却・節税の2つの面であまり有利ではありません。

 

また大きめの物件を買っていくときには、個人では融資にも限界があります。

 

一方で、個人の不動産をゼロにしてしまうと、自由に使えるお金が減ります。ですから、個人は良い物件だけいくつか残して、一定の規模で売り買いしていくことになるでしょう。

 

規模拡大の夢は、やはり法人であり、それこそが不動産のダイナミクスを味わえると考えています「融資」を引きながら、大きな物件を取得できるのは、「夢のある投資」だと私は思います。少なくとも他の投資ではありえません。

 

ですから、虫の目・鳥の目・魚の目で、ロードマップを描いていくことが肝要ですね。

おわりに:老後2000万円問題は「家賃収入」で補える

老後の生活

 

老後2000万円問題が取り沙汰されて久しいですね。

 

みなさん、年金がなくなることで、ストック(貯金)をがんばって増やさなきゃ!という意識が強くなっているようです。

 

しかし、そもそも年金=フロー収入ですよね。フローが足りなら、フローを増やす努力をするほうが自然ですよね。

 

ですから「インカム(年金)が足りないのなら、新たな収入源をつくるべし」が、私の意見です。

 

たとえば月5万円貯金しても、年間60万円、30年間で1800万円にしかなりません。

これだと、老後にあまり豊かな生活はできないと思います。

 

一方で、もしそこに副収入が10万円プラスαできるなら、年間180万円となり、30年で5400万円貯まります。

こちらのほうが老後は圧倒的にラクになりますよね。

 

つまり少ない給与から貯金をひねり出すより、投資でインカムを増やすほうが”スピードが早い”ということですね。

 

投資によるインカムを増やす方法は、不動産以外にもたくさんあります。

 

何を信じて、何に人生の大切な時間を使うか、は個人の自由です。

 

いろいろな情報がある、恵まれた時代になりましたね。自分が本当に信じれる対象に、ぜひ全力投球してください。

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建て投資で買ってはいけない「NG物件」の解説です

 

▼私がインデックス投資をしない理由について解説しています

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