築古戸建て投資

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

アパートと戸建て、合計11棟保有しています。

築20〜30年台の中古物件が大好きです。

 

さて先日、「戸建て投資」に関して、私の購入目線をツイートしました。

 

500万円台の戸建てを買い、1割頭金、1割諸費用、2割リフォーム費だと、だいたい200万の自己資金で、年間の手取りが50万残ります。あとは税金と大規模修繕がありますが、そこは売却益で相殺していくのが基本的なスタンスです。10棟持てば年500万、20棟で年1000万のCFになるのでコツコツ増やしたい。

 

上記ツイートがわりと反響があったので、今回は私の購入目線について詳しく触れつつ、以下の点も解説します。

 

  • 戸建て投資の長期シミュレーション
  • 戸建て投資の注意点

 

ではまず、戸建て投資の購入目線について、前提を共有しておきます。

 

物件価格&リフォーム費の掛け方について

ペリカンがはじめて、市街化区域のまあまあ好立地の戸建てを購入したのが、2棟目の戸建てでした。

(参考)共同担保用に土地値重視で購入した戸建て投資例【利回り15%実現!】

 

こちらの物件です。↓

 

市街化区域の戸建て

 

当時、アパート融資を受けるために共同担保として、土地値評価の高い物件を入手したくて購入したのが、本物件でした。

 

物件価格は560万円(土地値500万)で、再生リフォームには70万円ほど掛かりました。現況家賃は7万円なので、利回りにすると13.3%くらいですね。

 

購入後4年間ずっと満室で、つい先日、契約更新もしていただきました。なお本物件は、私の投資における一つのベンチマークになっています。

 

つまり、500万円前後で土地値のある物件を購入し、1割頭金、1割自己資金、2割リフォームに充てる、というスキームですね。

 

ざっとの概算は以下のとおりです。

 

  • 物件価格:550万(内、頭金50万)
  • 融資:500万円(3.6%/25年、月々2.5万返済)
  • リフォーム費:100万円以内
  • 想定家賃:7〜8万円(年間84万〜96万)
  • 年間経費:固都税4万円、火災保険3万円

■最終手残り:47万円〜59万円程度

 

上記シミュレーションですと、自己資金は200万円(頭金50+諸費用50万+リフォーム100万)で、年間の手残りが50万円程度にはなるということですね。

 

自己資金に対する利回り(CCR)は25%なので悪くない水準です。だいたい4年で回収することができます。リフォーム費を圧縮できれば、もう少し短期間での回収も可能になります。

 

上記はノンバンクで融資を引いたケースなので、融資期間が25年に設定しています。もし、公庫や信金(保証協会付き融資)で融資を引くと10年〜15年と短くなってしまいます。

 

その場合は、自己資金を300〜400万程度にして、月々の返済額を下げ、バランスを取っていくことも一つでしょう。この場合のデメリットは、自己資金額が増えることですね。

 

ただし融資期間が10〜15年であれば、ガンガン元本返済が進んでいきますので、それは大きなメリットだと考えています。

 

Point!
5年保有して長期譲渡税などを迎えるタイミングでは、残債も30〜50%減っているわけですからね。これは大きいです。もともと土地値で買っている戸建であれば、この時点で売却しても、売却益を享受することができるでしょう。

 

なお税金と大規模修繕のコントロールとして、私はこの売却によるキャピタルゲインで吸収していく方針です。

 

取得から5年経過し、減価償却が切れてくると、このまま物件をホールドするか、売却するかの判断に迫られるからですね。

 

ホールドするなら、長期保有に耐えられるよう大規模修繕を掛けていくことになります。そのための手元資金も、キャッシュで準備しておく必要がありますね。

 

一方、そこで一旦投資を終えて売却するのであれば、そこで得られた売却益は、他の所有物件の大規模修繕や税金の支払いに充てていくことができます。

 

以上が、戸建て投資に関する、大まかな私のスタンスです。

塵も積もれば山となる戸建て投資【長期シミュレーション】

投資のシミュレーション

 

現在は、中古の戸建てで激安のものは、なかなか出なくなってきました。ですからある程度、指値して購入していくことになると思います。

 

ここでは、戸建て投資でどのような長期シミュレーションができるのか、考えてみたいと思います。

 

最初の1棟目はキャッシュで購入する前提です。また月に10万円をサラリーマン給与から貯金します。

 

例えば、40歳で物件600万円(500万円の物件購入、100万円のリフォーム)をキャッシュで購入します。月に7万円で貸して年間84万円。表面利回りは14%となり、家賃収入はまるまる貯金します。

 

これにより家賃収入で年間84万円、給与から年間120万で、合計で年間200万円ほど貯まるようになります。※ここでは計算を簡略化するため、税金・経費は考慮しません。

 

家賃を貯めておいたので、44歳の年初には2棟目の購入ができます。2戸の所有で、毎月14万円+給与から10万円で、年間288万円貯まるようになります。

 

そこからまた家賃を貯めて、次は46歳の3月で3棟目の購入ができます。3戸の所有で、毎月21万円+給与から10万円で、年間372万円貯まるようになります。

 

そこからまた家賃を貯めて、次は47歳の11月で4棟目の購入ができます。4戸の所有で、毎月28万円+給与から10万円で、年間456万円貯まるようになります。

 

以後、給与から毎月10万貯金をしつつ、家賃も再投資していくと、以下のシミュレーションです。

 

年齢所有戸数月額家賃年間家賃
49歳5戸35万円420万円
50歳6戸42万円504万円
51歳7戸49万円588万円
52歳9戸63万円756万円
57歳19戸133万円1596万円
58歳22戸158万円1896万円
60歳26戸186万円2232万円

 

このペースで増やすと60歳の年初時点で、26戸の戸建てを持ち、毎月186万円の家賃(年間2232万円)の大家さんになることができます。

 

戸建ては1軒あたりの収益はさほど大きくありません。しかし、まさに塵も積もれば山となる投資と言えるでしょう。

 

このように書くと、40歳のときに購入した戸建てが60歳までもつのか?とか、大規模修繕費用やその他の経費はどこから捻出するのか?といった問題が出てきます。

 

そこについては、売却して新しい物件を購入して新陳代謝させるしかありません。そこで得られる売却益(キャピタルゲイン)は、大規模修繕に宛てていくというのが現実的になるでしょう。

 

ここで一番ご理解いただきたいのは、不動産投資の複利効果ですね。

 

最初は2年に1回購入するのがやっとですが、途中から毎年1件購入できるようになり、最後は毎年3件購入できるようになります。つまり後半になるほど、資産が資産を生んでくれる状態になっていきます。

 

ここであなたが意識すべきは、利回り14〜15%程度を確保して、600万円くらいの戸建て買い続けて、家賃収入には手を付けず、すべて再投資することだけです。

戸建ての注意点は3つ!【融資・リフォーム・拡大スピード】

戸建て投資の注意点

 

ここまで夢のある話が中心でしたが、最後に戸建て投資の注意点をお伝えします。

 

主に、以下の3つですね。

 

  1. 融資が付きにくい
  2. リフォーム費用が掛かる
  3. 拡大スピードが遅い

 

それぞれ簡単に触れておきます。

 

1.融資が付きにくい

戸建て投資は”ゼロイチの投資”と呼ばれますね。入居がいなければ家賃はゼロ、入っていれば入居率100%ということです。

 

この状態は、お金を貸す金融機関にとっては、とてもリスクが高い投資(事業)のように見えるでしょう。

 

しかも法定耐用年数を超えた融資は厳しくなってきているため、手元キャッシュをある程度投入しながら購入していくのが現実的になりつつあります。

 

戸建て投資に使える金融機関については、過去の記事「戸建て投資をスタートするための金融機関【融資を攻略せよ】」でもご紹介していますのでぜひ参考にしてください。

2.リフォーム費用が掛かる

ワンルーム・1Kなど単身系だと、15〜25㎡くらいの床面積のリフォームで、築古でも家賃が3〜4万円は取れます。

 

一方、戸建ての場合は、3LDK〜5LDKくらいになりますので、床面積にすると70〜100㎡くらいあります。

 

つまり、単身系の5倍くらいの面積あるのに、家賃はせいぜい7万円〜8万円くらいですから、リフォームのコスパはそれだけ悪くなります。

 

築古戸建てのリフォームが、DIYと相性が良いのはこのためです。コストを如何に削減して、利回りを高くするかが、最大のポイントになります。

 

もちろん、DIYせずとも、賃貸経営は可能です。

 

例えば、部材はオーナー側で安く仕入れて施主支給したり、安い職人さんを探すこともできますね。くらしのマーケットなど、便利なサイトも増えてきました。

 

大家たるもの、世の中のサービスを比較、取捨選択して、コスト削減していく努力は必須なのです。

 

3.拡大スピードが遅い

投資スピード

 

先ほどの事例は、20年間のシミュレーションでした。もっと早くサラリーマンリタイアしたいという人は、融資を利用して、1棟アパートも混ぜながら再投資していくのが良いでしょう。

 

結局、スピードを求めるなら、レバレッジに収斂するということですね。融資を使うしかありません。

 

最初は戸建て投資をしてみたかっただけでも、経験を積む中で、1棟物も手掛けてみたくなる投資家は多いです。でも、そこは車でいうと、アクセルとブレーキの使い分けですね。

 

もっとスピード感を出したい場合はアクセルを踏めば良いですし、もう少しゆったりした気持ちで投資と向き合いたいなら、ブレーキを踏みこみ、安全運転にシフトすれば良いのです。

 

投資拡大スピードが遅いというのは「堅実であること」の言い換えです。それ自体が悪いことではありません。

 

逆に、スピードが早いということは、目的地に早く到達できるかもしれませんが、途中で事故に遭うリスクもあります。

 

投資家それぞれ、心地よいと感じるスピードは違うのですよね。自分の心地よくドライブできるスピード感で、投資を愉しめば良いと思いますよ。

 

以下、関連記事です。

 

▼物件を見つけるための各ポータルサイトの使い方と特徴を解説しています。

 

▼相続案件は指値がとおりやすい物件の代表ですね。事例のご紹介です。

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