(悲報)築古物件への投資は儲からない【初心者は築40年未満を推奨】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

現在、私は築古物件に6000万以上融資を引き、賃貸経営しています。

ですから築古物件は大好きなのですが、初心者には難しい面があると思っています。

 

先日、以下のツイートをしました。

 

 

結論は「築古物件への投資は儲からない、初心者は築40年未満を推奨」です。

今回は、築古物件への投資について解説します。

築古物件への投資は儲からない

築古物件

 

築古物件と言っても、築20〜30年台ではなく、築40年以上とかの超築古のことです。

 

これくらい古くなるといろんな弊害が出てきます。

主な弊害は、次の3つです。

 

超築古物件の弊害
  1. 修繕リスク
  2. 客付けの難易度が上がる
  3. 貸せる期間が短い

 

それぞれ簡単に解説します。

※なお以下はこれから1棟目、2棟目を買う初心者の方というのが前提です

 

1.修繕リスク

私と、私の大家仲間に起こったトラブルはこんな感じです。

 

・購入後すぐに雨漏りしてきて修理代40万円
・浄化槽から水漏れして配管敷設工事110万円
・井戸ポンプとエアコンのダブル故障で30万円
・オーナーチェンジ購入後すぐ退去して原状回復に90万円

 

以上のとおりです。

 

オーナーチェンジだからと言って安心して購入したら、購入後すぐ退去されるのは「不動産投資あるある」です(笑)前のオーナーさんがちゃんと直していないと、リフォーム費用が莫大になったりします。

 

大きなトラブルが発生したときに、初心者はコストダウン方法がぱっと思いつきません。つまり、高い費用を払ってでも業者に緊急修理してもらわないと、入居者に迷惑をかけてしまいます。

 

雨漏りとかがその代表ですが、トラブル対応はスピード優先でやらないといけません。ゆっくり相見積もりしている暇もありません。初心者は目の前に提示された費用を承諾せざるをえない、苦しい状況になります。

 

最近はゲリラ豪雨や台風で、かなり火災保険の申請も増えています。

 

せっかく家賃収入を得て、精神的な安定や自由な時間を得たいと思っていたのに、トラブルばかり頻発すると嫌になってしまうと思います。不労所得ならぬ、”苦労”所得にならないよう注意しましょう。

 

ですから築年がそこまで経過していない物件が良いでしょう。目安としては、築40年未満が個人的にはおススメできる限界ラインです。

 

耐震性も考えるなら、新耐震基準の物件であれば、尚良しです。

2019年現在なら、築38年くらいまでということですね。

 

〜新耐震基準とは〜

建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準をいう。新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されている。新耐震基準とは【アットホーム】より

2.客付けの難易度が上がる

築年数が古いことによる大きなデメリットは、客付けの難易度が一気に上がることです。

 

これからはじめて不動産投資するような初心者さんは、客付けのコツがまだ掴めていません。

 

築年数が古い場合、内装が中途半端なリフォームだとかなりのハンデがあると思って良いです。間取りや仕様が古いのですから、かなり力を入れて差別化リフォームしないと、長期空室で胃が痛い日々を過ごすことになります。

 

今春、ペリカンは築39年の築古戸建てを購入しました。

 

私もDIYで労働力投入しつつ、いつもお願いしている職人への直接発注で120万くらいでリフォームしました。でも、はじめての方がこの物件をリフォームしたらおそらく200万は超えると思います。

(参考)築39年の空き家リノベーションに挑戦【目指せ利回り20%!】

 

超築古の物件は、リフォームが下手だったり物件のバリューアップが弱いと、なかなかお客さんが付きません。的はずれなリフォームをすると半年くらい平気で空室になります。

3.貸せる期間が短い

賃貸募集

 

築50年〜60年くらいでバリバリ賃貸している物件は、都心部のRCマンションや商業ビルなどに限定されます。

 

したがって木造住宅であれば、築50年くらいを賃貸に出せる一つの限界と考えるべきでしょう。もしそれ以上貸せたら、それはボーナス期間と捉えたほうが良いですね。

 

そういう意味では築35年で買えば15年は貸せます。築30年なら最大20年くらいは貸し出し可能です。

 

不動産というのは内装だけはいくらでも変えられますが、築年数は戻せません。築年数を戻すには、更地にして新築を建てるしか方法はありませんね。

 

ですから戸建て投資でも、築40年で400万の物件より、築30年で700万の物件の方が儲かります。この10年間の築年数の違いは、家賃収入で言うと6万円×12ヶ月×10年=720万円のインカム収入の違いが生じます。

 

その間に外壁塗装・入退去ごとのリフォーム費は掛かるかもしれませんが、それを引いてもお釣りは来るでしょう。

超ボロの激安不動産は思ったほどキャッシュが残りません

ボロ物件

 

たまに戸建てを50万で買って、リフォームせずに家賃2万円とかで貸す人がいます。

 

でも、これは思ったほどキャッシュは残る投資ではありませんね。

理由について簡単に解説します。

 

激安物件は経費率が高くなる

激安物件は経費率がかなり高くなる傾向にあります。

 

おそらく固定資産税と火災保険料だけで10万弱は消えるので、設備が壊れたり、配管から水漏れしたりすれば、年間のキャッシュフローはすべて吹っ飛びます。

 

この時、投資家にできることは、何もトラブらないことを祈るだけです(笑)。

なお家賃2万円の入居者は、滞納や夜逃げリスクなどもあるでしょう。

 

「激安で買って超高利回りで貸す」というのは一見理に叶っているように見えて、修繕リスク・入居者リスクをうまくコントロールできる能力が求められます。

ペリカンの保有不動産の築年数

私の保有物件の築年数は次のとおり。

 

  • 1棟目アパート:1991年築(築28年
  • 2棟目戸建て:1989年築(築30年
  • 3棟目戸建て:1982年築(築37年
  • 4棟目アパート:1990年築(築29年
  • 5棟目戸建て:1990年築(築29年
  • 6棟目戸建て:1987年築(築32年
  • 7棟目アパート:2006年築(築13年
  • 8棟目戸建て:1990年築(築29年
  • 9棟目戸建て:1980年築(築39年

 

以上のとおりです。

 

戸建て投資を軸にしつつ、アパート経営もしています。

直近の9棟目だけ築40年近い、かなりのボロを買いました。

 

この物件は旧耐震×超築古でしたが、積水ハウス施工で傾きも雨漏りもなくしっかりとした作りだったので、購入に踏み切りました。

 

ですが、初心者の人には、最初からこういったボロ再生はおすすめしていません。まずは手堅く、長くインカム収入が得られる物件を選んだほうが良いでしょう。

 

注意!
ただし、新築でも利回り6〜7%のやつを高金利(3%とか)で節税目的で買うのはやめましょうね。長くインカムを得られるのが大切なので、新築・築浅ならオールOKなわけではありません。

 

というわけで、「物件の築年数はかなり大事ですよ」というお話でした。

 

中には、1棟目は共同担保目的で、2棟目のアパートで儲けるという人もいると思いますが、共同担保に入れるなら”人質”みたいなものですから、なおさら長期で保有できる物件じゃないとダメですね。

 

たまに「築48年ですが担保評価1000万の物件が販売価格600万ですよ〜共同担保用にどうぞ!」、みたいなセールスをする不動産会社がいます。でも、その物件も募集して入居者を見つけないといけないので、わりと苦労しますよ。

 

持っているだけで、固定資産税・火災保険料・修繕費など、どんどん押し寄せてくるのが”不動産”なのです。

 

担保評価が高いからと言って「築年数」は安易に妥協しないようにしましょうね。

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建て投資についての出口戦略について解説しています。

 

▼家賃を高く運営することのメリット・デメリットを解説しています。

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