相続物件

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で大家さんをしながら生活しています。

 

さて、成功している大家さんは、必ず「指値」をうまくして購入しています。

先日、以下のツイートをしました。

 

【寝かせておく作戦】
良いと思ったけど、自分の基準では価格が高い物件は多い。私の場合、そういう物件はお気に入りに登録して数カ月寝かせておきます。途中で売れちゃうこともありますが、売主が痺れを切らし指値に応じてくれることが過去何度もありました。まさに買主・売主の我慢比べです。

 

「仕入れに、利あり」とよく言われますが、これは中古の不動産投資はまさにそうですね。

 

価格交渉して安く購入できれば、それだけ成功の確率が高くなります。

 

今回は、相続物件に大幅な指値ができたTRさんの事例をご紹介します。

まとまった貯金を不動産に振り向けたい

TRさんとのご縁は2019年の夏前でした。ネットの副業が成功されて得られた資金を、不動産に振り向けたいというご相談でした。

 

しかし、書籍を読んで勉強したり、いくつか物件を内見したようですが、購入判断ができずにいるということでした。

 

私からは中古の戸建て投資について、物件の選び方と価格交渉の方法などを主にお話しさせていただきました。

 

TRさんの場合は、その後も著名な大家さんのセミナーに参加されたりと、非常に熱心に投資に取り組んでおられました。

 

投資に対するこうした、TRさんのひたむきな姿勢と忍耐強さが、初めての買い付け成功につながったものと思われます。

物件探し&価格交渉

450万円の戸建て

 

最初に、私から物件を探す上での条件だったり、家賃査定の具体的な方法についてお伝えしました。

 

何件が検討を進められていましたが、最終的に450万円の相続物件を見つけました。

 

もともと1年前に800万円で売られていましたが、買い付けが入らなかったため、値段を落として再販売されていました。

 

こういう売れ残り物件へ指値を通していくのは、不動産投資の王道でもありますね。

 

購入前の内装はこんな感じでした。

 

リビング(ビフォア)

和室(ビフォア)

キッチン(ビフォア)

洋室(ビフォア)

お風呂(ビフォア)

 

キッチンは綺麗ですが、それ以外はけっこう手を入れないといけませんね。

 

想定家賃が6万円前後ということだったので、リフォーム費を考えると、100万円以上指値しなければいけません。

 

そこでTRさんは、最初は200〜300万で交渉し、最終的に300万円台前半〜中盤で折り合いを付けていく流れで、売主さんと交渉していくことにしました。

 

しかし価格交渉は、ただ「安くしてくれ!」と言っても、なかなか簡単には下がりません。

 

相場賃料・エリア・リフォーム費用など、明確な買い付け理由とともに提示していく作業も大切です。売り主さんといかに合意をしていくかが一番のポイントになります。

 

何度か、仲介会社とも交渉をして、最終的には300万円台の希望のラインで合意することができました。

リフォーム後の内装について

リフォーム後の室内です。

 

まずリビングはフローリングを全体交換。

 

エアコンは新しいものが付いていたのでそのまま使えたのはラッキーでした。

 

リビング(アフター)

 

和室はクロスの交換と畳の表替えという、シンプル・イズ・ベストな仕上げになっていますね。

 

和室(アフター)

 

床のクッションフロア張替えと、水道レバーの交換をしています。

 

クッションフロアが明るめの柄で、清潔感が出ましたね。

 

キッチン(アフター)

 

洋室はカーペットが糊付けされていましたが、すべてフローリングに新調しています。

 

洋室2室分+廊下のカーペットを交換して12万円ということなので、良心的な価格ですね。

 

洋室(アフター)

 

今回一番費用をかけたのがお風呂のリフォームです。

 

もともとの風呂釜がサビとひび割れが酷かったようで、ユニット丸ごと交換したそうです。

 

お風呂(アフター)

 

上記の他にも、玄関ドアの塗装、駐車場の整地など、いろいろなチャレンジをされていらっしゃいました。

 

業者選びに苦戦されたようですが、これも良い勉強になりましたね。

収益性と今後の客付けについて

戸建ての収益性

 

収益性は利回り13〜15%くらいを狙うということでした。TRさんいわく、今回は想定金額よりリフォーム費が上がってしまったようですね。

 

でも、まだ築20年台です。今後も長く活躍してくれる物件ですので、このタイミングでしっかり手を入れておけば安心だと思います。大半がお風呂のリフォームなので許容範囲だと思います。

 

なお賃貸募集ですが、11月から募集してすぐに良い条件でお申し込みが入ったものの、残念ながらお話が流れてしまったとのことですね。

 

大丈夫です。駐車場も2台付きですし、問い合わせはあるということなので、焦らずいきましょう。私も1棟目は、毎週内見があったかどうか気になって、心がそわそわしていました。

 

でも1〜3月は賃貸繁忙期ですので、これからが本番です。綺麗にリフォームされたのですから、良いお客さんが現れるのを待つのも大家の仕事です。

 

一つ一つが良いご経験になると思いますから、じっくり客付けを進めていかれてくださいね。

引き続き、わたしも応援しております。

 

以下、関連記事です。

 

▼私がやっている戸建て投資の収益性について解説しています。

 

▼カフェ相談実施中です。お気軽にどうぞ。

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