禁断のカードローンを活用した築古アパート投資【利回り13.7%】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

2016年の2月、所有物件3棟(アパート1棟・戸建て2棟)になりました。月額家賃も25万円程度で、順調に増えています。

 

しかし、直近で購入した3棟目(戸建て)は、ノンバンクで500万円の融資を受けて購入したので、抵当権が付いており、次に買う物件の共同担保にすることができない状態です。

 

もし毎月25万円の家賃収入をそのまま貯め続けて、この500万円の借金返済をするとなると、単純に20ヶ月(2年弱)かかることになります。

 

しかし私はこの2ヶ月後に3000万円のアパートを購入することができました。

 

というわけで今回は、如何にしてこのミラクルを実現したのか?について、購入記を書いてみたいと思います。

禁断のカードローンを活用して「繰上返済」する決断

一番の問題はセゾンファンデックスに借りている500万円の借金です。

 

この借金をすべて返して、抵当権を解除することができれば、無担保物件になります。すると無担保物件は、次の購入物件の共同担保として差し入れて、より大きな物件が購入できるのです。

 

その為に私は居住地の地銀からつなぎ融資を受けたことと、足りない300万円はできるだけ低金利のカードローンで借入を起こしました。その時に使ったカード会社は以下の2社です。

 

こちらは属性にもよりますが、金利が4%という一桁台〜というカードローンの中ではかなり低金利で借入ができる商品です。借入金額が300万円以下の場合には、年収証明も不要なこともメリットです。

 

しかしカードローンのデメリットは、、、

  1. 金利が高いこと
  2. 与信(クレジットヒストリー)が傷つく

の主に2点が心配材料です。その点について書いてみます。

 

まず「金利が高いこと」ですが、これは半年から1年以内に繰り上げ返済してしまえば、金利の影響はそこまで問題ありません。300万円借りても家賃収入+サラリーマン給与で毎月40万円を必死に返済すれば、8ヶ月で返済できます。

 

その間に支払った金利は10%として300万円×10%×8/12=20万円ということになります。

 

この20万円の利払いさえすれば、アパートを取得できて家賃収入が大幅にUPし、しかも8ヶ月後にはカードローンは完済してゼロにすることができるのであれば、私は問題ないと判断しました。

 

ただし、カードローンを引くと信用毀損になると言われることがあります。その点はどうなのでしょうか。

カードローンは信用毀損になるのか!?

カードローン

 

次に「与信が傷つく」ことについてですが、これは確かに今後、一部の金融機関から融資面で難色を示される可能性が大いにあります。

 

特に、住宅ローンを組みたい方などには、不利になるのでそのような予定がある方は辞めておきましょうね。

 

しかし、私の場合は家賃収入が増えればキャッシュが貯まるようになるので、そこからは戸建てなど小さい物件をコツコツ現金買いしていく手もありますし、住宅ローンはその後組みましたが妻名義だったので問題ありませんでした。

 

またカードローン借り入れで一発アウトになる金融機関ばかりでもありません。

 

それよりも、まずは家賃収入を増やすことで、次の物件取得を早めたり、修繕費やリフォーム費用に対応できるようにしたほうが、結果的にリスクは低減されると考えて、カードローン利用を決断しました。

 

以上より、カードローンのメリット・デメリットは両方ありますが、使い方次第では、投資を一気に進める大きな武器になります。私はどんどん繰り上げ返済できる体制が作れるなら、一時的な借金は問題ないという考えをしました。

 

「借金」はリターンを得るための手段です。リスクよりリターンが大きくなるならアリで、その反対ならナシなのです。

 

ですから、お金を借りること自体に、善も悪もありません。そこを理解してない人は多いと思います。そういう合理的な判断ができない人は、不動産投資家(賃貸業)には向いていないかもしれません。

 

逆に10年、20年かけて投資したい人や、リスクとリターンのバランスを正しく判断する自信のない人には借金は不向きでしょう。ここは求めるスピードとリスク許容度の問題でもありますね。

三井住友トラストローン&ファイナンスの活用

カードローンを使って借り換え実行した私は、次なる物件探しをスタートしました。最初に見つけたのは熊谷にある中古アパートです。

 

価格は2000万円くらいで利回りも高かったので購入直前まで行きましたが、物件が再建築不可であることが判明し、最後の最後で断念しました。

 

次に群馬県某市のアパートを検討しました。この物件は、ホームズというポータルサイトに出ていました。いつもは楽待や健美家しか見ていないのですが、たまたまホームズをふと見ていたら発見したのです。

 

すぐに問い合わせしたら利回りも14%弱でそこそこ高いのと、すでに満室で購入後は空室のリフォーム費用などがかからないこともメリットでした。

 

初期のリフォーム負担が少なければ、キャッシュが貯まってリスクを低減することができます。すぐに融資先を探しましたが、今回も三井住友トラストL&Fに融資審査を依頼しました。

 

三井住友トラストの特徴はノンバンクで金利3.9%と高く、融資には共同担保が必要になります。

 

しかし低属性であっても、購入物件の評価と共同担保さえあれば、築古の木造物件でも融資期間が25〜30年(田舎だと20年程度)ほど取れるので、手元のキャッシュフローを劇的に増やすことができます。

 

 

融資期間が長いと、原本返済が進まなくなりますが、まずはキャッシュフローを増やして、その後繰上返済していく投資家にはピッタリとはまる金融機関です。

 

融資の事前審査も3営業日ほどで出してくれるので買付けのスピード勝負でも十分戦えます。今回は三井住友トラストの融資を使うことで無事に4棟目のアパートを購入することができました。

 

こんとき2016年4月で、不動産投資をスタートしてから1年4ヶ月ほど経過したときですね。

最後に

こうして私は2棟のアパート、2棟の戸建てを取得し全16戸の大家さんになりました。

 

それにより不動産から得られる家賃収入が毎月60万円程度になりましたが、借入金額に対する返済比率も30%台とそこまで高くありません。これで晴れて2016年の夏前に、サラリーマンを退職する決断をしました。

 

不動産賃貸業の利点は、一気に空室が50%になることもないので安定してキャッシュフローを出してくれるのがメリットです。

 

満室になればあとは空室が出れば差別化リフォームでしっかり埋めることの繰り返しです。私は、毎回のリフォームを楽しみながらやっています。クロスの色を決めるときなどはウキウキします♪

 

このように不動産が稼いでくれている間に別のビジネスも取り入れたり、次は貯まった現金(キャシュ)で物件を追加取得していくことが可能になります。

 

そして家賃収入から生活費を引いた手残りが大きくなれば、今度はローンの繰上返済がガンガン進んでいき、手取り金額もさらに増えていきますので、どんどん財務的にも良い状態になるのです。

 

私は2017年も物件取得を進めながら、この好循環を拡大していく予定です。今後も物件取得の際には、ブログで発信していきますのでお楽しみに。

 

このつづきの5棟目の物件取得日記は「公庫の無担保融資で購入したはじめての戸建て投資【利回り17.1%】」をご覧ください。群馬アパート

おまけ:限界を突破する方法と早期リタイアに必要なものとは?

サラリーマンを辞めてアーリーリタイアしたい、または独立してフリーランスで自由気ままに自分のやりたい仕事をしたい人というのは多いかもしれません。

 

しかし多くの人がその目標を達成することができないのはなぜでしょうか?私はその理由は2つあると思います。

 

一つ目は、「目標が数値で明確になっていない」のが原因です。

 

私の場合は独立するためには家賃収入が最低でも50〜60万円(サラリーマン給与の2倍)くらい必要だと考えていたので、その数値をクリアするためにはどんな手段を使ってでも達成することを心に誓いました。

 

なんとなく漠然と独立したい、というくらいの気持ちだと、実現などできっこありません。数値目標と期限を切って、そこに向けて全力でアクセルを踏みこんでいくことが必要になります。

 

目標数値と期限が決まっていない人はぜひ決めて、できればそれを部屋のどこかに張り出してみてほしいと思います。効果は絶大です。

 

2つ目は、「リタイアしたいとか独立したいという感情がないこと」が原因です。

 

できるなら、すぐにでも独立したいと思ってるよ!っていう人も多いですが、そういう人は圧倒的な感情が湧いていないのです。

 

私はサラリーマンやっているときは残業などでかなり肉体的・精神的にも追い詰められていましたので「早く会社を辞めてやる!」という負の感情がハンパじゃなかったです。

 

しかし、会社がそこまで居心地が悪くない人は負の感情も湧いてこないと思いますが、そういう人に一番オススメしたいのは、独立した人やアーリーリタイアして楽しく仕事をしている人のブログを読み続けてみることです。

 

私も、そういう人の記事を読んでいると、自分が如何に狭い価値観の中で生きていたのかを痛感しましたし、人生にはもっと大きな可能性があることを理解することができました。

 

会社で定年まで働いて老後を過ごすというのは、たくさんある中の一つの生き方に過ぎません。それより自分自身の生き方をもっと積極的にデザインして、人生を自由に、楽しく、もっと意義あるものにする方法はたくさんあるのです。

 

 以下、関連記事です。

 

◆こちらのアパートの1年運営してみた収益公開記事です。

 

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