こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。長野・群馬・千葉でアパート経営をしています。
私のように地方エリアで賃貸経営している身からすると、入退去ごとのリフォーム費用・広告料・フリーレントなどの負担がそれなりに重くのしかかってきます。ときに、それは賃貸経営の収益性を悪化させることもあります。
つい先日も、群馬の所有アパートの一室を自分でリフォームしました。家賃3万円と低家賃アパートですが、地方エリアの築古単身アパートだと、このくらいの家賃帯ですね。
このお部屋は生活保護の方が、2年ちょっと住んでいたお部屋ですが、退去したお部屋はけっこう汚くてリフォームも大変でした。
今回はこのお部屋のリフォーム例をご紹介しつつ、どのように私が地方のボロアパートを経営しているのか、その苦労や賃貸経営のポイントなどをお届けできればと思います。
地方アパート投資のリアルを知りたい方に参考になれば嬉しいです。
低家賃アパートの退去部屋のリアル【リフォーム前】
ある日、管理会社から私のところにメールが届きました。
この日は、群馬の私のアパートの退去立会い日でした。退去立会いとは、入居者さんの引っ越しが終わって、荷物がない状態で、管理会社さんと入居者さんの立ち会いのもと、原状回復箇所の確認をする作業ですね。
管理会社から送られてきたメールには、退去後のお部屋の写真が添付されていました。
それがこちらです。
キッチンの床は、油汚れのようなものが固着しています。
居室の床には謎のシールのような跡。そして、クロスもシミ汚れがけっこうあります。埃だらけだったので、2年間一度も掃除していないのでしょうね。
お風呂も水垢が固着。換気扇もそうじされていません。
以上のとおりですね。
入居者さんは、生活保護を受けている、30代の女性でした。
私の感覚では、若い人ほどお部屋を汚す傾向にあります。2〜3年毎に引っ越しするような人ほど、お部屋を大切には扱いません。
しかし、これが地方の低家賃アパートのリアルとも言えるでしょう。
言い方が悪いですが、家賃帯が低ければ低いほど、入居者の属性も下がり、掃除などにも無頓着のひとが一定数出てきます（もちろん全員がそういうわけでもありませんが）。
大家としては、入退去があるたびに心を痛めていては精神が保ちませんから、綺麗だとラッキーだと感じるくらいですね。精神的なストレスを考えると「お部屋は汚されるものだ」と考えておくくらいが丁度いいでしょう。
リフォーム例と原状回復費用の収支について
というわけで、文句ばかり言っていてもしょうがないので、さっそくリフォーム開始です。
今回は、クリーニングだけやってもらいました。私のアパート経営では、クリーニングを最初に入れてから、きれいになった後に私がリフォームに入ります。
普通は、原状回復リフォーム→最後に仕上げクリーニング、という流れが一般的ですが、私の場合はクリーニングを先に入れます。理由は、以下のとおりですね。
クリーニングして綺麗になった後にリフォームするとお部屋が汚れるよ！という声が聞こえてきそうですが、掃除機をかけて、最後に床にワックスでもかけておけばほぼ元通りになります。
むしろ、クリーニングで落とせる汚れなのに、ダイノックシートやクロスを張り替えるほうが非効率だと思っています。ですから、私の中では①クリーニング→②DIYリフォーム、という流れが王道になっています。
つづいてリフォームのポイントについて書きます。
アフター写真
原状回復後の写真がこちらです。
床は汚れが目立つところは磨きました。またアクセントクロスの色（青＆黄色）がいまいちだったので、私がよく使っているグリーンのものに変更しました。
カーテンはニトリのものです。1セット2000円ほどと、それほど高くはないので、そのまま飾っておいて入居者さんにプレゼントしています。
奥に見える、押し入れはクローゼットに変更しました。
こちらは材料費だけなら1万円くらいで、2時間くらいでできるので最近は定番になっています。やはり、和式の押入れより使いやすいでしょうからね。YouTubeでも後日解説したいと思います。
（参考）【材料費1万円】押し入れをDIYで簡易クローゼットにする方法を解説！
スイッチパネルは、スプレーで塗装しました。
これまでスイッチパネルをホムセンで購入していたのですが、規格が合わなかったり、コストが嵩むデメリットが有りました。スプレー塗装なら、カバーだけ外してできますので、電気工事の資格がなくても誰でもできますのでおすすめです。
使ったスプレーはこちら。
カインズホームのオリジナル商品ですね。1缶で800円くらいです。ブラック系で塗装してもかっこいい感じになるかもしれませんね。私は、今回まわりの壁紙の色にあわせて、クリーム系の色にしました。
あとは郵便受けが、既存のものだと郵便物が床に落下する仕様になっていました。そこで、楽天で新しいものを購入して、取り付けました。ネジ止めなので、ドライバーあれば簡単にできます。商品はこちら。
【郵便受け箱(ドア用)】メールボックス BX-ND型アイボリー【郵便・新聞受け】【大容量】
キッチンは、クッションフロアと壁紙をはりかえ、流し元灯を交換しました。玄関土間は、コンクリート用のペンキで塗装しています。土間はクッションフロアを貼っても良いですが、ペンキ塗装が一番簡単でコストも安いですね。
使っているのはこちらのペンキです。とても綺麗に塗れるので気に入っています。
アトムハウスペイント 水性コンクリート床用 ライトグレー 0.7L|塗料・補修用品 塗料・ペンキ 外壁・コンクリート用 おすすめ特集 春のペイントフェア
お風呂は、ミラーを交換して、ダイノックシートの水垢を落としました。クリーニングで落ちきれないものを、最後に大家がリフォームすれば、しっかりと綺麗になりますね。
原状回復費用の収支について
まずは収入からです。
- 預かり敷金 61,000円
- 原状回復費用 90,000円（入居者負担分）
合計：151,000円
つづいて支出面です。こちらは次の入居者を見つけた際の、広告料・フリーレントも入れてみました。そこまで入れて、やっと家賃収入が復活するわけですから、コストとして見ています。
- クリーニング費用 20,000円
- 量産クロス（30ｍ） 7,500円
- アクセントクロス2種類 10,500円
- 郵便受け箱 3,580円
- クローゼット用ポール 3,370円
- カーテン 2,000円
- クッションフロア 5,600円
- キッチンライト 5,500円
- その他副資材 5,000円
- 高速ETC 7,000円
- 宿泊用ホテル代（2泊）8,000円
- 仲介手数料＋広告料 45,000円
- フリーレント（1ヶ月） 30,000円
合計：153,050円
上記のようなイメージですね。
収入と支出がほぼ一緒になっていますね。このように敷金と原状回復費用（入居者負担）の範囲内で、リフォームと次の入居者を見つけるコストを賄う、というが私の目標になっています。※毎回こうなるとは限りません
もちろん、もっとコストの掛かる設備系をリフォームすると費用が上がりますね。給湯器を交換したり、ダイノックシートを多用したり、キッチンやトイレなど交換すると数万円単位でコスト追加になりますからね。
ですから、アパートを購入する際には、長期的なメンテナンス費用を見積もっておくというのは非常に大切なポイントですね。入退去ごとに室内設備を刷新しないと、入居が付かないとなると、1室あたりのコストが50万以上かかることもあります。
しかし、地方アパートだと、掛けたコストだけ家賃が上がるわけではありません。キッチンやお風呂を交換しても、家賃が1万円、2万と上がるわけではありませんし、ネット無料にしても家賃が5千円も上がったりしません。
ですから、地方のアパートはコスト重視のほうが、圧倒的に利回りは良くなります。リフォーム費用をうまくコントロールして、賃貸経営するのが地方のボロアパートの宿命とも言えるでしょう。
地方のアパート経営の極意とは！？
私の場合、戸建て投資では、リフォームはほとんど馴染みの職人さんにお任せするので、DIYはあまりやりません。
一方で、アパート経営は、単身向け物件ばかりで、入退去の頻度も多いです。広告料とフリーレントの負担だけで、毎回2ヶ月〜2.5ヶ月分のコストが掛かりますから、どうしてもDIYでコスト削減したほうが効率UPします。
またアパートは、たまに行って共用部の電球をチェックしたり、駐車場などの雑草を刈ったり、専用のゴミステーションがあれば掃除をするなど、全体の美観とクオリティを保つ必要があります。
これらは管理会社に任せていても、100％完璧にやることが難しい部分ですので、やはり大家がときどき現地に赴いて、チェックしたほうが、早くて確実なのですよね。
以上のように、地方の低家賃アパートだと、DIYやセルフチェックがある程度必要になってきます。そして、これらは長年地方アパートを経営している大家さんであれば、当たり前にやっていることでもあります。
しかし、最近だと目先のキャッシュフローが出るとか、節税目的だけで、地方のアパートを買うサラリーマンの方が結構いらっしゃいます。おそらく買った後に、すべて業者に丸投げしていると、よっぽど高利回りでないかぎり、思ったほど儲からないと感じるでしょう。
不動産投資でも、戸建てや区分マンションを数棟持つだけなら、そんなに手間がかかりません。しかし、アパート経営となると、しっかり大家が目を配っていないと、長期的な物件の維持メンテンスが難しくなっていきます。
地方アパート経営を志す方は、ぜひ物件に愛情をもって、現場主義で貫いていただきたいと思います。
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