レオパレス21がストップ安でも倒産しない理由【界壁問題で赤字転落】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

日本で初めてアパート投資の「30年一括借上システム」を採用したレオパレス21の株価が急落しました。2019年2月8日、終値415円のストップ安となり、昨年の高値1000円付近からー60%近い下落をしています。

 

「チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった」「チャイムが聞こえ、今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった」「壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた」

 

こうした数々のレオパレス伝説が囁かれてきた同社。この窮地をどう乗り越えるのか、要注目です。

レオパレス21の株価がストップ安した理由

2月5日、テレビ東京「ガイアの夜明けマネーの魔力3」で同社の違法建築が報道されたことで、株価が下落したものの、その後は持ち直したかに見えました。

 

しかし、それも束の間。

 

8日に発表した2019年3月期の決算発表で、同社の株価は地に落ちました。

 

レオパレス21の株価

 

相続税対策として30年家賃保証を謳いながら、地主にアパート建設を提案し多額のローンを組ませたあげく、最後は家賃保証額を一方的に減額・契約解除をするという、ほぼ詐欺に近い状況でした。

 

これにより田舎の高齢オーナーがたくさん騙されてきたのです。

 

周囲1キロ圏内に40棟建設され「レオパレス銀座」と呼ばれている

 

今回、同社のアパートで建築基準法違反の疑いのあるアパートが新たに1324棟見つかりました。

 

主に、界壁、断熱材、天井部の施工不備です。

 

このうち一部のアパートは耐火性能にも問題がある可能性があり、同社は問題のあった物件の入居者に引っ越しを要請する予定です。

 

引っ越し対象者はなんと1万4443人にものぼります。

 

こうしたアパートの改修工事にかかる費用を特別損失として434億円を引き当てたことで、2019年3月期は大幅最終赤字に転落したということです。※最終四半期はマイナス439億円で着地

 

その結果、同社の株を見限る投資家が急増し、株価急落を招きました。

 

2月8日終値はまだ値段が付いてませんので、おそらく週明けは300円台に突入していくものと思われます。これは昨年株価の3分の1の水準ということになります。

それでもレオパレス21がすぐに倒産しない理由

リーマンショック前は、アパート建設の請負事業(開発事業)が収益ドライバーでした。

 

しかし、リーマンショック後は、構造改革により賃貸事業をベースとしたビジネスモデルへ事業転換しました。

 

これにより、同社の業績は急回復し、黒転しています。

 

レオパレスの業績推移

 

その後、開発事業(アパート建設事業)はどんどん減り、現在は賃貸事業が売上の82%を占めています。

 

これは賃貸業事業が伸びたわけではなく、開発事業がごっそり抜けただけ。管理戸数も57万戸はここ10年ずっと横ばいで増えていません。

 

しかし、以前は80%程度だった入居率が現在は90%近くまで回復し、同社がいかに賃貸事業に力を入れているかがよく分かります。

おわりに:同社の先行きは苦難の道

2018年春に噴出した界壁問題により、第1の柱であるアパート建設事業は頓挫しました。

 

現在、第2の柱である「賃貸業」は安定して推移しており、来年2020年3月期は200億の純利益を計画しています。こういうときに賃貸業というのは強いですね。

 

しかし、建物というのは年々古くなります。10年後までは何とかなっても、20年30年後の賃貸収入はジリ貧になっていくことが容易に予想されます。

 

地主を騙して「建ててはダメなアパート」を建設したレオパレス21が今後も存続できるかどうか。

 

これは賃貸業がなんとか持ち堪えている間に、第3の柱が育てられるかどうか。その1点にかかっています。

 

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