こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
レオパレス21の株価が急落しました。2019年2月8日、終値415円のストップ安となり、昨年の高値1000円付近からー60％近い下落をしています。
「チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった」「チャイムが聞こえ、今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった」「壁に画鋲をさしたら隣の部屋から悲鳴が聞こえた」
こうした数々のレオパレス伝説が囁かれてきた同社。この窮地をどう乗り越えるのか、要注目です。
レオパレス21の株価がストップ安した理由
2月5日、テレビ東京「ガイアの夜明けマネーの魔力3」で同社の違法建築が報道されたことで、株価が下落したものの、その後は持ち直したかに見えました。
しかし、それも束の間。
8日に発表した2019年3月期の決算発表で、同社の株価は地に落ちました。
相続税対策として30年家賃保証を謳いながら、地主にアパート建設を提案し多額のローンを組ませたあげく、最後は家賃保証額を一方的に減額・契約解除をするという、ほぼ詐欺に近い状況でした。
これにより田舎の高齢オーナーがたくさん騙されてきたのです。
今回、同社のアパートで建築基準法違反の疑いのあるアパートが新たに1324棟見つかりました。
主に、界壁、断熱材、天井部の施工不備です。
このうち一部のアパートは耐火性能にも問題がある可能性があり、同社は問題のあった物件の入居者に引っ越しを要請する予定です。
引っ越し対象者はなんと1万4443人にものぼります。
こうしたアパートの改修工事にかかる費用を特別損失として434億円を引き当てたことで、2019年3月期は大幅最終赤字に転落したということです。※最終四半期はマイナス439億円で着地
その結果、同社の株を見限る投資家が急増し、株価急落を招きました。
2月8日終値はまだ値段が付いてませんので、おそらく週明けは300円台に突入していくものと思われます。これは昨年株価の3分の1の水準ということになります。
それでもレオパレス21がすぐに倒産しない理由
リーマンショック前は、アパート建設の請負事業（開発事業）が収益ドライバーでした。
しかし、リーマンショック後は、構造改革により賃貸事業をベースとしたビジネスモデルへ事業転換しました。
これにより、同社の業績は急回復し、黒転しています。
その後、開発事業（アパート建設事業）はどんどん減り、現在は賃貸事業が売上の82％を占めています。
これは賃貸業事業が伸びたわけではなく、開発事業がごっそり抜けただけ。管理戸数も57万戸はここ10年ずっと横ばいで増えていません。
しかし、以前は80％程度だった入居率が現在は90％近くまで回復し、同社がいかに賃貸事業に力を入れているかがよく分かります。
おわりに：同社の先行きは苦難の道
2018年春に噴出した界壁問題により、第1の柱であるアパート建設事業は頓挫しました。
現在、第2の柱である「賃貸業」は安定して推移しており、来年2020年3月期は200億の純利益を計画しています。こういうときに賃貸業というのは強いですね。
しかし、建物というのは年々古くなります。10年後までは何とかなっても、20年30年後の賃貸収入はジリ貧になっていくことが容易に予想されます。
地主を騙して「建ててはダメなアパート」を建設したレオパレス21が今後も存続できるかどうか。
これは賃貸業がなんとか持ち堪えている間に、第3の柱が育てられるかどうか。その1点にかかっています。
以下、関連記事です。
▼世界の大富豪ランキングとお金持ちになった方法についてのまとめです
▼新築アパートの手取り収入（キャッシュフロー）について解説しています。
