戸建て投資のリフォーム再生例【コスト削減で高利回りを目指せ】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

2年前に、オーナーチェンジで購入した戸建てがあります。融資は日本政策金融公庫の無担保ローンです。

 

この物件が4月末で退去となりました。

 

オーナーチェンジだったので私も室内を見るのは初めてです。しかも、雨漏りがあったり、洗面台が壊れていたりで修復が必要になります。

 

今回は、この戸建てのリフォームによる再生手法と掛かった費用などを纏めてみたいと思います。

リフォーム前の室内(ビフォア)

リビング写真

 

LDKが2階にあるという珍しい間取りになっています。ここはアクセントクロスを入れて見栄えを出したいと思っています。

 

キッチン

 

システムキッチンが入っていてキレイですが、コンロは壊れています。

 

洋室

 

寝室が1階にあります。この壁紙のレンガがいまいちです。

 

レンガクロスではないです、本物のレンガが埋め込んであります(笑)なんでこんなことしたのか不明ですが、これは撤去しようと思います。

 

洋室2

 

キッチンを2階に移動させたせいで、換気扇やキッチンタイルがそのまま残っていて見栄えが悪いです。これも取ります。

 

トイレ

 

トイレはスタンダードですね。床とアクセントクロスを変えて、温水洗浄便座を付けます。

 

洗面化粧台

 

洗面化粧台が壊れていました。洗面化粧台の下は水漏れしていました。

 

お風呂

 

お風呂はタイルが剥げていました。こちらはペディシート上張りします。

 

浴槽も汚かったので、今回は浴槽入れ替え予定です。

 

和室の雨漏り

 

和室に雨漏り跡がありました。

 

先日、「予算別!古い砂壁をリフォームする3つの方法【クロス・漆喰・塗装】」でも再生方法を書きましたね。

 

ボード&クロスだとコストが高いので、今回は妻と2人でペンキ塗装することにしました。

 

※根本的な雨漏り原因は2階バルコーニーです。こちらは瑕疵担保アリの業者売りのため直してもらうことになっています。

私の戸建て投資の再生ポリシー

私が戸建てをリフォーム再生するときのポリシーは以下の3つ。

 

再生ポリシー
1.内装のバリューアップ
2.設備の更新
3.コスト削減

 

バリューアップや設備更新というのがリフォームの定石です。しかし、やり過ぎると利回りが下がっていきます。

 

中古不動産の賃貸経営というのは、常にこのコストとの戦いになります。如何に、コストを掛けず、競争力を出していくか。この一点に尽きます。

 

今回は、設備系に集中的に予算を割くことにしました。したがって、室内のクロスやフローリングなどは最低限に留めます。

リフォーム後の室内(アフター)

リビング

 

リビングに差し色でアクセントを入れました。使ったのはサンゲツTH9332という新色です。

 

サンゲツTH9332

 

TH93シリーズは3色ラインナップがあります。

 

キッチン

 

最初は9334にしようかと思っていたのですが、かなり色が濃いので直前で9332に変更しました。

 

ナチュラルな感じに仕上がったので正解だったように思います。

 

居室

 

主寝室はリリカラLV-6140のアクセントを入れました。

 

こちらは「お部屋の印象アップ!おすすめのアクセントクロス10選を一挙公開」でもご紹介したクロスの一つです。

 

先日、群馬アパートのキッチン背面に使ったら良い感じの色合いだったので、今回は寝室に入れてみました。

 

居室

 

やさしい朱色のようなオレンジのような色合いで、私はけっこう気に入って使っています。

 

トイレ

 

トイレは背面クロスとクッションフロア、あとはペーパーホルダーを交換しました。

 

洗面化粧台

 

この洗面化粧台は、洗面ボールが人造大理石で軽いので持ち運びが容易です。

 

私は扉のところに自分でリアテックシートを貼って見栄えを出すようにしています。

 

お風呂

 

お風呂は風呂釜をリーズナブルに交換してもらえる業者さんを見つけたので、そのままお願いしました。

 

やっぱり、浴槽まるごと入れ替えるとキレイですね。クリーニングでは落ちない汚れは入居者さんも長期で使っていく上で気持ち悪いと思います。

 

蛇口の水栓はDIYでセルフ交換しました。

 

和室

 

和室はペンキで塗装し、雨漏り後はキレイに消えました。

 

あとは畳も上敷き畳でコストカットし、見栄えを出すのに1000番クロスを襖に入れただけです。

掛かったリフォーム費と物件収支

では、リフォーム費の内訳です。

 

リフォーム費内訳
  • 1階クロス張替え 27,835円
  • レンガタイル撤去 3,000円
  • 陶器タイル下地処理 11,000円
  • 換気扇撤去ボード塞ぎ 6,000円
  • CF(トイレ・洗面所) 9,000円
  • 襖 8,400円
  • 風呂ユニット交換 100,600円
  • 産廃処分&諸経費 20,560円
  • 洗面台交換 45,000
  • アクセントクロスDIY 9,000円
  • 上敷き畳 6000円
  • シーリングライト交換 16,000円
  • 風呂水栓 13,000円
  • 和室塗装(シーラー&塗料) 16,000円
  • ウォシュレット 16,000円
  • 妻へのアルバイト代 15,000円

■合計:322,395円

 

合計で32万円ほど。退去した入居者さんからクリーニング代を7万円くらいもらったので、私の負担額は25万円くらいです。

 

給湯器・エアコン・ガスコンロは、いつもお願いしているプロパンガス会社さんから設備貸与してもらいました。

 

収支面ですが、ずっと5万円で貸し出していましたが、今回家賃UPして募集していますので、利回りで20%くらいにできればと考えています。

 

まだ募集スタートして1週間くらいですがすでに複数お問い合わせがあり、入居希望の方もいるようです。

 

ペットがいる家庭だったり、母子家庭だったりで、現在は条件調整中です。そのうち決まるかなと思っています。

おわりに:ボロ戸建て投資の利回りは抜群です

 

ボロ戸建て投資は、再生に手間が掛かりますが、利回りは抜群ですね。

 

利回りが15〜20%くらいを狙えるため、物件仕入れをうまくやれば投資妙味がけっこう出ます。しかも、一度入居すると長期居住してくれるため、安心です。

 

ただし、家賃3万、4万だと大きな修繕が出ると経費負けする可能性があります。ですから、私は家賃5万円以下の戸建て投資はしない方針です。

 

これから不動産投資をスタートする人は、ボロ戸建て投資でエネルギーを温存して、まずは戦闘能力を高めていくのもオススメの手法です。

 

以下、関連記事です。

 

▼小ロットでできる戸建て投資は堅実です。共同担保にもなるので、一石二鳥ですね。

 

▼戸建て投資をはじめる前に読むべき3冊です。しっかり知識を付けてからスタートしましょう。

 

▼戸建て投資の攻略方法のまとめ【完全版】です

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