戸建てのヤドカリ投資

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

中古の戸建てを買って、地方生活を楽しんでいます。

毎月の住居コストは、3万円です。

 

さて先日、「ヤドカリ投資」についてツイートしました。

 

生活コストを下げるのに「戸建て×ヤドカリ投資」も一つの方法です。

①新築戸建て(2000〜3000万)
②中古戸建て(700万以下)
③中古戸建(800万〜1500万)

狙い目は③の価格帯ですね。ここは新築信仰の人も、不動産投資家も手を出さないレイヤーなので、在庫が豊富です。

 

ヤドカリ投資法とは、不動産をマイホームとして使いながら、将来的に売却や住み替えをしていく投資法です。

 

購入時に、超低金利(金利1%未満)の住宅ローンで35年ローンが組めるのが最大のメリットですね。

 

今回は、地方戸建て×ヤドカリ投資ということで、私の実践例をご紹介します。また、マンションで検討される方もいるかもしれませんが、その際の注意点も解説します。

戸建ての選び方【購入基準を解説します】

私が買った戸建てのスペックは以下のとおりです。

 

  • 築10年台
  • 4LDK
  • 駐車場2台付き
  • リフォーム込み1000万円台前半(月の返済3万円ほど)

 

築10年台だと見た目もそんなに古めかしくありません。

以下のようなイメージですね。

 

中古の戸建て

 

購入後のリフォームのビフォア・アフターなどが気になる方は「マイホームに中古の戸建てがおすすめな理由!」もご覧ください。

 

では、次に戸建ての購入基準について解説します。

以下の2つが大切なポイントです。

 

購入基準のポイント
  • 賃貸重要があること
  • 築20年以内がベスト

 

それぞれ、詳しく解説していきます。

 

賃貸重要があること

ヤドカリ投資では、将来的な売却も視野に入れますが、必ず売却できるとは限りません。

 

売るのに時間が掛かるケースや、最悪は売れないことも覚悟しておかないといけませんね。

 

とはいえ、不動産ですから需要と供給が合致するポイントで売買は成立すると思います。しかし、売り急ぐと安く買い叩かれる可能性がありますね。そこはどっしりと行きたいところです。

 

ですが、不動産の使い道は売るだけではありません。「貸す」のも一つの選択肢なのです。

 

Point!
かくいう私は10棟ほどの不動産経営をしている大家さんですが、戸建て投資だと、家賃7〜8万円くらい取れるエリアであれば、将来的な賃貸需要もそれなりに確保できると考えています。

 

逆に、現時点で5万前後の賃料しか取れないエリアだと、ヤドカリ投資用の戸建てを探すのは厳しいでしょう。

 

そういうエリアは、調整区域とか非線引き区域などで人口減少のリスクがあり、10年後20年後の経営に不安がありますね。

 

では、実際の賃料相場のヒアリングですが、これは大手の賃貸仲介会社(エイブル・ミニミニ・アパマンショップ・ピタットハウス・ハウスコムなど)にしっかり確認しておきましょう。

 

ヒアリング方法は電話でOKです。必ず3社〜5社程度に電話して、賃料相場を把握しておきましょうね。

築20年以内がベスト

戸建ては築30年台までは、地方でもそれなりに売買があります。

 

とりわけ、室内もそこそこリフォームされている1000万以下の戸建ては、実需・投資家ともにニーズがありますね。

 

ですから、ヤドカリ投資を実践する方は、売却時に築30年前半〜中盤くらいだと売りやすいと言えます。

 

となると、購入時に築20年以内で買えば、10〜15年くらいは住むことができるということですね。

 

売却は一つの選択肢にすぎませんので、その後は「賃貸に出す」こともアリです。その他、自分が住み続ける、独立する人は事務所として使う、などさまざまな用途が考えられるでしょう。

 

リフォーム含めて1500万円以下で購入できれば、月のローン返済は3〜4万円くらいに収まります。

 

注意点
原則として、最初から賃貸用の投資物件取得を目的として、住宅ローンを利用することはできません。最低でも5年〜10年程度は居住し、仕事の都合などで引っ越しするなど「理由の妥当性」が必要となります。また賃貸に出す際には、金融機関にご相談の上、進めるようにしてください。

戸建て×ヤドカリ投資のデメリット

デメリット

 

1点問題としてあるのは、ロットを1500万までの戸建てに絞ると、都市部(東京23区内など)では物件を見つけるのが大変ということですね。

 

予算を2000万円〜2500万円などに上げられるようなら良いですが、毎月の返済は7〜8万円に上昇します。ファミリータイプの賃貸だとその2倍は掛かったりしますから、所得水準がそれなりに高い人であれば良いでしょう。

 

ですから戸建てヤドカリ投資は、地方の方が適していると言えますね。

 

Point!
ペリカン家の場合は、妻が電車で1時間で通勤しているので、通えるギリギリの距離を狙ってマイホームを購入しました。

 

自宅勤務ができるとか、質素倹約を望む人には「地方の戸建て」は非常にマッチする投資法になりますね。

 

住んでいる期間ずっと住宅コストが格安になるのは、それ以外のデメリットを補うだけのパワーがあります。

マンションは「管理費・修繕積立金が重い」という話

区分マンションのヤドカリ投資

 

区分マンションでも、もちろんヤドカリ投資は可能です。

 

ただし、区分マンションの場合、管理費・修繕積立金が、毎月1.5万円〜2万円くらい掛かってきます。

 

住宅ローンを背負った上に、プラスして掛かってくる費用ですので、毎月の負担感は増えるでしょう。駐車場が必要なら、それも別途掛かります。

 

一方、戸建ての場合は、管理費・修繕積立費はありません。駐車場代も敷地内なら無料です。

 

その代わり戸建ては、15年に1回くらい外壁メンテナンス(100万円前後)が必要になってきます。期間で均すと、月1万円以下になりますので、マンションよりは負担感は少ないと思います。

 

価格2000万〜3000万のマンションを購入し、そこに管理費・修繕積立費が乗っかると、月々の支払いは10万円くらいがアベレージとなります。

 

地方だと車が必要になったりしますが、それでも月々3〜4万の返済であれば、生活コストはだいぶ下がるでしょう。

 

というわけで、、、結論は以下ですね。

 

  • 生活コストを下げる→地方の戸建て
  • 利便性と売却のしやすさ→都市部のマンション

 

私は生活コスト削減を第一目的としたので、迷わず地方の戸建てを選びました。

 

みなさんもご自分のライフスタイルと人生設計にあわせて、賢く住宅ローンを活用していただきたいと思います。

 

以下、関連記事です。

 

▼50代、40代でアーリーリタイアするために必要な貯蓄額について解説しています。

 

▼サラリーマンにおすすめの副業をまとめました。私の不動産投資についても触れています。

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