こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
中古の戸建てを買って、地方で生活しています。住居コストは、月3万円です。
さて以前、「ヤドカリ投資」についてツイートしました。
生活コストを下げるのに「戸建て×ヤドカリ投資」も一つの方法です。
1⃣新築戸建て（２０００〜３０００万）
2⃣中古戸建て（７００万以下）
3⃣中古戸建（８００万〜１５００万）狙い目は③の価格帯ですね。ここは新築信仰の人も、不動産投資家も手を出さないレイヤーなので、在庫が豊富です。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) January 29, 2020
①新築戸建て（２０００〜３０００万）
②中古戸建て（７００万以下）
③中古戸建（８００万〜１５００万）
狙い目は③の価格帯ですね。ここは新築信仰の人も、不動産投資家も手を出さないレイヤーなので、在庫が豊富です。
ヤドカリ投資法とは、不動産をマイホームとして使いながら、将来的に売却や住み替えをしていく投資法です。
今回は、地方戸建て×ヤドカリ投資ということで、私の実践例をご紹介します。また、マンションで検討される方もいるかもしれませんが、その際の注意点も解説します。
戸建ての選び方【購入基準を解説します】
私が買った戸建てのスペックは以下のとおりです。
- 築12年
- 4LDK
- 駐車場2台付き
- リフォーム込み1000万円台前半（月の返済3万円ほど）
築10年台だと見た目もそんなに古めかしくありません。
以下のようなイメージですね。
購入後のリフォームのビフォア・アフターなどが気になる方は「マイホームに中古の戸建てがおすすめな理由！」もご覧ください。
では、次に戸建ての購入基準について解説します。
以下2つが大切なポイントですね。
- 賃貸需要があるエリアであること
- 築20年以内がベスト
それぞれ、詳しく解説していきます。
賃貸需要があるエリアであること
ヤドカリ投資では、将来的な売却も視野に入れますが、必ず売却できるとは限りません。
とはいえ、不動産ですから需要と供給が合致するポイントで売買は成立すると思います。しかし、売り急ぐと安く買い叩かれる可能性がありますね。そこはどっしりと行きたいところです。
ですが、不動産の使い道は売るだけではありません。「貸す」のも一つの選択肢なのです。
逆に、現時点で5万前後の賃料しか取れないエリアだと、ヤドカリ投資用の戸建てを探すには適していません。そういうエリアは、調整区域とか非線引き区域などになっています。
将来的にはかなりの確率で人口減少のリスクがあり、10年後20年後の経営に不安がありますね。もちろんタダ同然で買って、建物を使い尽くして、最後は二束三文で売るというのなら成り立ちますけども。
次に、貸す際の家賃相場のヒアリングですが、これは大手の賃貸仲介会社（エイブル・ミニミニ・アパマンショップ・ピタットハウス・ハウスコムなど）にしっかり確認しておきましょう。
ヒアリング方法は電話でOKです。最低でも2社〜3社程度に電話して、賃料相場を把握しておきましょうね。
築20年以内がベスト
戸建ては築30年台までは、地方でもそれなりに売買があります。
ですから、ヤドカリ投資を実践する方は、売却時に築30年前半〜中盤くらいまでだと、かなり売りやすいでしょう。
となると、購入時に築20年前後までで買えば、10〜15年くらいは住むことができるということですね。
売却は一つの選択肢にすぎませんので、その後は「賃貸に出す」こともアリです。その他、自分が住み続ける、独立する人は事務所として使う、などさまざまな用途が考えられるでしょう。
リフォーム含めて1500万円以下で購入できれば、月のローン返済は3〜4万円くらいに収まります。
戸建て×ヤドカリ投資のデメリット
この方法で1点問題なのは、ロットを1500万までの戸建てに絞ると、都市部（東京23区内など）では物件を見つけるのが大変ということですね。
予算を2000万円〜2500万円などに上げられるようなら良いですが、毎月の返済は7〜8万円に上昇します。ファミリータイプの賃貸だとその2倍は掛かったりしますから、所得水準がそれなりに高い人であれば良いでしょう。
ですから戸建てヤドカリ投資は、地方の方が適していると言えますね。
自宅勤務ができるとか、質素倹約を望む人には「地方の戸建て」は非常にマッチする投資法になりますね。
住んでいる期間ずっと住宅コストが格安になるのは、それ以外のデメリットを補うだけのパワーがあります。
マンションは「管理費・修繕積立金が重い」という話
区分マンションでも、もちろんヤドカリ投資は可能です。
ただし、区分マンションの場合、管理費・修繕積立金が、毎月1.5万円〜2万円くらい掛かってきます。
住宅ローンを背負った上に、プラスして掛かってくる費用ですので、毎月の負担感は増えるでしょう。駐車場が必要なら、それも別途掛かります。
一方、戸建ての場合は、管理費・修繕積立費はありません。駐車場代も敷地内なら無料です。
その代わり戸建ては、15年に1回くらい外壁メンテナンス（100万円前後）が必要になってきます。期間で均すと、月1万円以下になりますので、マンションよりは負担感は少ないと思います。
地方だと車が必要になったりしますが、それでも月々3〜4万の返済であれば、生活コストはだいぶ下がるでしょう。
というわけで、、、結論は以下ですね。
- 生活コストを下げる→地方の戸建て
- 利便性と売却のしやすさ→都市部のマンション
私は生活コスト削減を第一目的としたので、迷わず地方の戸建てを選びました。浮いたお金は、どんどん投資に回しています！
みなさんもご自分のライフスタイルと人生設計にあわせて、賢く住宅ローンを活用していただきたいと思います。
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