【不動産投資で騙されないために】銀行評価済み物件の罠

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。専業大家さんとして生活しています。

 

昨今の不動産価格と業者の売り方について思うところを書いてみたいと思います。

1棟物の物件価格は高止まり

楽待の最新調査では、2018年10月〜12月期において全物件種別で投資用不動産価格が上昇しています。

 

※楽待「2018年10月-12月 投資用不動産の市場動向レポート」より

 

2018年10月、11月と価格が下落したことから、融資が締まった影響が出てきたかに見えました。

 

しかし、12月には一転上昇に転じました。「2019年にかけて、買い場到来か!」と期待した投資家は、完全にぬか喜びに終わったわけです。

 

このように物件価格が一向に下がらないのは、まだオリンピックまで建設需要があり建築費が落ちないことや、高値づかみしてしまった不動産投資家が、ローン残債が消えるレベルでなければ売れない事情もあるのかもしれませんが、真相は定かではありません。

銀行評価済み物件の罠

 

このようにマーケット価格が落ちず、融資だけが締まってきている最悪な状況のため、不動産会社は物件を売るのに大変苦労する時代に突入しつつあります。

 

よくメルマガで「◯◯銀行評価済み!新築・利回り◯%・フルローン」という広告があります。これは不動産会社が売れない物件を売るための王道手法です。

 

表面利回りが5%〜せいぜい8%くらいの物件が多い印象ですが、物件と融資のセット販売が特徴です。だいたい融資は、地銀・信金系で想定され、25年〜30年くらいの返済期間になっています。

 

しかし、こういった物件のほとんどは利益が出ず、将来の運営が苦しくなります。理由はシンプルで、今の時代に金融機関ですんなりフルローンが通る物件に、収益性の高い物件は皆無だからです。

 

こうした物件の大半は、劣化等級や信用保証協会付きで融資期間を伸ばし、表面利回りを高く見せて、キャッシュフローが回るように見せる商品設計がされています。

 

つまり売る側の目線重視ということです。

 

しかし、他人がすべて段取りしてくれる物件に美味しい物件ありません。もちろん、すべてNGではないかもしれませんが、販売側の目線で設計された商品は、投資家にとってはNG物件になりうる可能性が高いことは認識しておきましょう。

 

いつの時代も、賢明な投資家は、土地から仕入れて自分で建築会社を探し、アパートを建てます。そうでないと理想の間取り・設備・収益性をトータルで実現することが難しいからです。

不動産投資で騙されないために

 

厳しい時代ですが、われわれ投資家がやっておくべきことはシンプルで、2つあります。

 

物件高騰時代にやっておくべきこと
・価格が下落した時に購入できる判断力を磨いておく

・銀行から融資を引ける体制を整えておく

 

投資家がやるべきことは、その名の通り「正しい投資判断をすること」です。

 

このご時世、すぐに物件価格が下がることを期待することは、あまり現実的ではないかもしれませんね。それよりキャッシュポジションを高めておいたり、融資情報に精通しておく方が、いざという時にチャンスは広がります。

 

繰り返しになりますが、物件価格が高いからと言って、安易に「融資セット案件」に飛びつくのは得策ではありません。これは新築ワンルームなども同様です。

 

日々、自己の判断目線を磨いておくことが、何よりのリスクヘッジにつながります。

 

以下、関連記事です。

 

▼新築で利回り8%とはどういう投資なのか数値で理解しておきましょう。

 

▼不動産は売却してはじめて利益確定します。逆算思考が成功への近道です。

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