こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県で専業大家さんとして生活しています。
よく不動産会社の営業メールで「◯◯銀行評価済み！新築・利回り◯％・フルローン」という広告があります。これは不動産会社が売れない物件を売るための王道手法です。
表面利回りが6％〜せいぜい7％くらいの新築アパートが多い印象ですが、物件と融資のセット販売が特徴です。だいたい融資は30年前後の長期期間になっているものが多いですね。
しかし、こういった物件のほとんどは利益が出ず、将来の運営が苦しくなります。理由はシンプルで、今の時代に金融機関ですんなりフルローンが通る物件に、収益性の高い物件は皆無だからです。
こうした物件の大半は、劣化等級や信用保証協会付きで融資期間を伸ばし、表面利回りを高く見せて、キャッシュフローが回るように見せる商品設計がされています。
つまり売る側の目線重視ということですね。
しかし、他人がすべて段取りしてくれる物件に美味しい物件ありません。もちろん、すべての物件がNGではありませんが、販売側の目線でつくられた商品は、投資家にとってはNG物件になりうる可能性が高いことは認識しておきましょう。
いつの時代も、賢明な投資家は、土地から仕入れて自分で建築会社を探し、アパートを建てます。そうでないと理想の間取り・設備・収益性をトータルで実現することが難しいからです。
不動産投資で騙されない方法【2つある】
厳しい時代ですが、われわれ投資家がやっておくべきことは、シンプルに2つあります。
- 価格が下落した時に購入できる判断力を磨いておく
- 銀行から融資を受けられる体制を整えておく
投資家がやるべきことは、その名の通り「正しい投資判断をすること」です。
このご時世、すぐに物件価格が下がることを期待することは、あまり現実的ではないかもしれませんね。それよりキャッシュポジションを高めておいたり、融資情報に精通しておく方が、いざという時にチャンスは広がりますね。
良い物件があまりないときには、とにかく本を読んだりセミナーに参加したり、勉強する期間として捉えましょう。
私のこの7年間の勉強方法については、以前の記事「不動産投資の王道の4つの勉強法【コラム・ブログ・書籍・セミナー】」でご紹介していますので、ご覧になってみてくださいね。
また銀行から融資を受ける体制をつくっておくことも大切です。自分の年収や属性の場合、どこの金融機関でアパートローンを引くことができるのかという点ですね。
年収別のアパートローン攻略法については「年収別のアパートローンを完全解説！【年間手取り500万を目指そう】」で、ざっくりの方向性は掴んでおいてくださいね。こちらは年間手取り500万円を目指すヒントになるかと思います。
というわけで繰り返しになりますが、物件価格が高いからと言って、安易に「融資セット案件」に飛びつくのはオススメしません。これは新築ワンルームなども同様なので、絶対に肝に銘じておいてくださいね。
かぼちゃの馬車のように、買った後で後悔したり、訴訟になったり、自己破産したりなどは本当に苦しいので、しっかり勉強してから買うようにしましょう！本日は以上です。
以下、関連記事です。
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▼不動産は売却してはじめて利益確定します。逆算思考が成功への近道です。
