こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。専業大家さんとして生活しています。
よく不動産会社の営業メールで「◯◯銀行評価済み！新築・利回り◯％・フルローン」という広告があります。これは不動産会社が売れない物件を売るための王道手法です。
表面利回りが5％〜せいぜい7％くらいの物件が多い印象ですが、物件と融資のセット販売が特徴です。だいたい融資は、地銀・信金系で想定され、25年〜30年くらいの返済期間になっています。
しかし、こういった物件のほとんどは利益が出ず、将来の運営が苦しくなります。理由はシンプルで、今の時代に金融機関ですんなりフルローンが通る物件に、収益性の高い物件は皆無だからです。
こうした物件の大半は、劣化等級や信用保証協会付きで融資期間を伸ばし、表面利回りを高く見せて、キャッシュフローが回るように見せる商品設計がされています。
つまり売る側の目線重視ということですね。
しかし、他人がすべて段取りしてくれる物件に美味しい物件ありません。もちろん、すべてNGではないかもしれませんが、販売側の目線で設計された商品は、投資家にとってはNG物件になりうる可能性が高いことは認識しておきましょう。
いつの時代も、賢明な投資家は、土地から仕入れて自分で建築会社を探し、アパートを建てます。そうでないと理想の間取り・設備・収益性をトータルで実現することが難しいからです。
不動産投資で騙されない方法→2つある
厳しい時代ですが、われわれ投資家がやっておくべきことはシンプルで、2つあります。
- 価格が下落した時に購入できる判断力を磨いておく
- 銀行から融資を引ける体制を整えておく
投資家がやるべきことは、その名の通り「正しい投資判断をすること」です。
このご時世、すぐに物件価格が下がることを期待することは、あまり現実的ではないかもしれませんね。それよりキャッシュポジションを高めておいたり、融資情報に精通しておく方が、いざという時にチャンスは広がりますね。
良い物件があまりないときには、とにかく本を読んだりセミナーに参加したり、勉強する期間として捉えましょう。
（参考）不動産投資の王道の4つの勉強法【コラム・ブログ・書籍・セミナー】
繰り返しになりますが、物件価格が高いからと言って、安易に「融資セット案件」に飛びつくのはオススメしません。これは新築ワンルームなども同様です。
初心者の人は、おっ！融資が付くんだ！と言って、すぐに買ってしまう人が後をたたない状況です。騙されないように、ぜひこの点は心得ておいてください。
以下、関連記事です。
▼新築で利回り8％とはどういう投資なのか数値で理解しておきましょう。
▼不動産は売却してはじめて利益確定します。逆算思考が成功への近道です。
