こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方エリアで大家さんをしています。

 

2015年から不動産投資をして、3年くらいで家賃収入が年間1200万になりました。

 

先日、ツイッターで以下のご質問をいただきました。

 

 

ゆう@不動産投資勉強中さん、ご質問ありがとうございます。

 

今回は上記について回答します。

 

これから不動産投資をスタートする際の参考になれば幸いです。

結論:住宅ローンを先に組むべし!

マイホーム

 

私は住宅ローンを先に組むべきだと考えています。

 

理由は簡単で、アパートローンで多額の借入のある人に、住宅ローンは融資NGになるからです。

※もちろん金融機関によって考え方は異なりますので傾向です

 

昔から「夢のマイホーム」なんて言われていますね。

 

それこそ一生に一度の買い物であり、どんな自宅に住むかで、ライフスタイルも仕事のパフォーマンスにも影響してくるでしょう。

 

そういう点では「アパートローンを組んだから、住宅ローンが組めなくなってしまった」なんてことになったら、夢のマイホームを諦めなけれいけないので大変です。
次にローンの目的と金額について触れておきます。
※これを腹落ちして、理解しておくことは非常に大切です

「借入目的の違い」から見えるもの

住宅ローンと不動産投資の一番の違いは、お金を何のために使うかという「目的」の部分にあります。

 

住宅ローンはマイホーム購入という消費性の借り入れです。これはマイカーローンや教育ローンと同じような位置づけになります。

 

一方で、不動産投資ローンは、購入した物件を賃貸して家賃収入を得て、それでローン返済に充てるという、事業性の借り入れに該当します。

融資金額の目安とは?

不動産投資ローンの場合、年収の10倍〜20倍が上限と言われています。一方で、住宅ローンは5〜8倍くらいと言われます。

 

住宅ローンの方が上限が低いわけです。これは事業性と消費性の違いによるものですね。

 

つまり住宅ローンは自分が返せなくなったら終わりであり、年収・勤め先・勤続年数など属性評価が中心です。

 

一方で、不動産投資ローンは、事業が好調なら融資が引きやすくなります。

 

属性が悪くても、事業実績が評価されれば追加融資が引ける、というのは夢がありますね。

 

以上より、住宅ローンは上限が低いので、かなりコンサバに見て貸す消費性の借り入れになります。したがって、組むならこちらを先に組んでおかないと、多額のアパートローンを背負った状態では厳しくなるのです。
上記がほぼ結論なのですが、私の実体験を紹介しておきますね。

私の実体験(はじめてのアパート購入時)

ペリカンは1棟目アパートを地銀で借り入れして購入した際に、支店の営業さんから「このアパート買ったら、当面住宅ローンは組めなくなりますがよろしいでしょうか?」と聞かれました。

 

私は、当時長野に住んでいましたがそこに骨を埋める気持ちは無かったので、「(多少戸惑いつつ)大丈夫です」と答えました。

 

これは一例ですが、「不動産投資ローンを組んだ人に住宅ローンを貸せなくなる」ことを意味しています。

 

逆に、アパートローンでお世話になっている銀行・公庫・ノンバクなどから「住宅ローンを組んでいるので、アパートローンをこれ以上出すことはできません」と言われたことは一度もありません。

 

これはアパートローンは上限額が大きいこともさることながら、「返済能力+物件の収益性+事業実績」という3つの軸で総合評価するためでしょう。

 

やはり、属性評価だけで審査される住宅ローンとは一線を画しています。

注意:ただし多額の住宅ローンを組むのは得策ではない

注意すべきこと

 

だからと言って、住宅ローンを”多額”に組むのは、当たり前ですが良くないです。

 

感覚的には、5000万を超えるような住宅ローンは、投資にマイナスでしかないでしょう。

 

銀行は不動産投資ローンであっても収益性だけでなく、その人の返済能力を考えて貸すため、住宅ローン負担が大きいと問題視されます。

 

5000万だと金利1%・35年なら、月々14万円というローン返済になるため、そこそこ負担が大きいですね。

 

この毎月14万円返済しているという事実は、アパートローン審査でも必ず評価に入りますので注意しましょう。

我が家の住宅ローンのバランス

ペリカン家も住宅ローンを組んでいます。

 

以前、「マイホームに中古の戸建てがおすすめな理由!」でも書きましたね。

 

ペリカン家は、900万円の中古の戸建てを購入して、諸費用とリフォーム費を加えて1100万円の住宅ローンを組みました。

 

月々返済は3万円ですから、毎月の負担はわりと軽いかなと思っています。

 

しかも妻名義で住宅ローンを組んでいて、私の不動産投資に影響が及ばないように配慮しています。

オススメは配偶者名義で少額の住宅ローンを組むこと

投資

 

長くなったのでまとめます。

 

まとめ
1.不動産投資ローンより「住宅ローン」を先に組むべし
2.住宅ローンの返済負担はできるだけ低く抑えよう
3.夫婦であれば投資しないどちらか一人が住宅ローンを組むのが賢明

 

 

実際いくらまでの住宅ローン金額なら良いかは、個人の属性・資産背景・家計の状況によっても変わってきます。

 

DINKSの家計と、子供2人いて奥さんが専業主婦の家庭を、同一に考えることはできません。

 

年収300万円の人と、1000万円の人では、負担の度合いが違ってきますね。

 

先ほど5000万の住宅ローンを悪い例のように出しましたが、実際は手取りが毎月100万あるお医者さんなら、不動産投資においてもそれほどマイナス評価されないかもしれません。

 

結局、住宅ローンを組むにしても、身の丈にあった水準で組むことがなにより大切でしょう。

おわりに:ペリカン家の戦略

ペリカン家は、現在は月3万円の住宅ローン返済なので、浮いたお金で不動産投資を加速させて、規模を拡大していくつもりです。

 

豪華なマイホームはお金持ちになった後に、注文住宅で建てれば良いかな、くらいに考えています(笑)

 

では、もし豪華な家を建てて、今住んでいる私のマイホームが不要になったらどうするか?

 

そしたら、現在のマイホームは賃貸に出すでしょうね。俗にいう、ヤドカリ投資みたいなものですね。

 

以下、関連記事です。

 

▼不労所得とは甘美な響きです。不動産投資はそれなりの苦労もありますが、だんだん楽になります。

 

▼住宅ローンのリスクをしっかり認識しておきましょう。35年間で掛かる費用は甚大です。

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