新築マイホーム35年ローンは超危険!?住宅ローンの現実とリスク

【本記事のターゲット】

  • 今回は新築マイホームの購入を検討している人
  • 住宅ローンの危険性・リスクについて詳しく知りたい人

 

なお私は地方でアパート3棟・戸建て6棟を経営している大家さんで、不動産業を5年以上やっています。

 

不動産のマーケットや修繕などについても熟知している私が、住宅ローンの危険性と対策について纏めています。

 

これからマイホーム購入する人はこれを熟読することで、住宅ローンのリスクと対応策がわかるようにしていますので、ぜひ最後までご覧ください。

日本人は新築マイホーム信仰が強い!?

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後輩は新築のデザイナーズの注文住宅を建てるらしいです。

 

休日になると、デザイン会社の担当と話しを詰めているそうで、ウッドデッキは付けるのか、床暖房はどうする?とか考えていると夫婦でテンション上がって、何時間も打ち合わせになっちゃうそうです。

 

そこでワタクシ、ふと思ったのですが日本人はなぜ結婚したら、新築でマイホーム買うの??

 

日本は、とくに熱狂的な新築マイホーム信仰(新築大好き!)な人たちが、けっこう多い気がします。

 

統計をみると、日本は、昨年の新築着工件数が91万件、それに対して中古住宅の流通は50万件くらいらしいです。全体の流通のうち中古住宅は35%くらい。

 

でも、欧米諸国(アメリカとかイギリスとかフランスとか)ではなんと!60〜80%は中古住宅だそうです。日本の2倍も中古買ってる人います。

 

今日は大家である筆者の視点から、新築マイホームの現実とリスクについて今日は思うところを書いてみたいと思います。

現在は住宅ローンを組みやすい低金利時代です

住宅ローン

 

新築マイホームを25歳で住宅ローンを組んで、最長35年ローンだと、60歳で完済できます。

 

ローンを完済すれば、60歳で無料の家を手に入れることができ年金が少なくても、生活費だけでやっていける、なんてことをよく言われますね。

 

住宅ローン金利も昔から比べるとだいぶ安くなりました。20年前は4%くらい、25年前は6%〜8%なんて時代もありました。

 

今では日銀の、マイナス金利の影響もあって、1%未満も可能です(2018年時点)。いま住宅ローンを組むのは、一見正解にも思えてきてしまいますね。

住宅ローン完済までの道のりと完済後の落とし穴

ローンの支払い

 

3000万円の新築マイホームのローンを25歳で、晴れて組むことができました。35年返済なら毎月約8万円の返済で、60歳で完済します。

 

しかし日本の木造建築の法定耐用年数は22年なので35年後に建物の価値はゼロになります。

 

そこにあるのはただ、、、60歳で築35年の家が手に入るという事実だけが残ります。しかも購入後には次の4つのリスクがあることを考えておく必要があります。

マイホーム購入後の「修繕リスク」

家の修繕

 

ワタシも大家さんなので所有物件は毎年、給湯器が壊れたり、エアコンが壊れたり、排水管が古くなって交換したり、不動産には修繕が付きものです。

 

これは新車で買った車でも、5万キロ、10万キロと距離を重ねると不具合が出るのと一緒ですね。

 

家も多額の修繕費を見積もっておかなけれいけません

35年ローンの完済までに発生する修繕をまとめると以下のとおり。

 

  • 給湯器の故障20万円×10年に1回:60万円
  • 外壁&屋根塗装×2回:150万〜200万
  • 火災保険料30年×3万円:90万円
  • 固定資産税6万×35年:210万円
  • その他、配管や網戸や細かい修繕:50万円

 

合計すると最低でも560万円です。

 

もし浴室や、リビングのフローリング張替えなど、リフォーム系を途中で入れていくと少なくとも650万円〜700万円は見込んでおくべきだと思われます。

 

3000万円のマイホームで、700万円も修繕するなんて、考えてみれば恐ろしい現実です。

 

ちなみにマンションなら大丈夫だと思う人いるかもしれませんが、マンションは毎月管理費・修繕積立金があり、月2万でも35年間なら、

 

実際、私の勤めていた前の会社の先輩は、60歳で住宅ローン完済予定だったはずが途中で、リフォームローンを組んだことにより、完済が67歳に延びていました。

 

個人のマイホーム購入者は、おそらくこれだけの修繕がかかることを、購入前に分かっていない人が多すぎると思います。

転勤・転居リスク

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サラリーマンであれば転勤や配置転換による転居が必要になることがありえます。いやむしろ、定年まで同じ場所やオフィスに通う可能性のほうが低いかもしれません。

 

でもローン返済中に転勤になってしまったらどうするのか?これはきついです。引っ越ししなければいけないのにローン残債が残っている状態になります。

 

その時にローン残債が一発で消えるほど高値で売れれば良いですが、そうは問屋が卸さない!では賃貸するのか?賃貸するのなら数年毎の退去のたびにまたリフォーム費用もかかりますよ。

 

そんな選択に迫られたとき、一体あなたはどうしますか??本当に転職・転勤が無いかは考えましょう。

日本の未来と不動産市場リスク

2020年いよいよ東京でオリンピックが開催されます。そしてそれを睨んで、不動産市況はいまやバブルの時代。不動産価格が高騰しています。しかし過去のオリンピック開催国を見ると、たいへん残念で不都合な事実があります。

 

中国にしても、スペインにしても、ギリシャにしても、オーストラリアにしても過去のオリンピック開催国の多くは、オリンピック後に、景気が悪くなっているのです。

 

いま日本経済はアベノミクスと、日銀の政策、そして東京オリンピックで景気が回復しているように見えますが、この景気もオリンピック後には確実に後退すると言われています。

 

それに伴い、不動産価格は下落しますので、土地値も下がる。住宅ローンが組みやすい一方で、今後は不動産価格も下がり、売るに売れない時代になります。

 

加えて、景気が下がれば銀行は貸し渋るので、住宅ローン金利も上がります。(変動金利でローンを組んでいる人は、景気後退とともに高い確率で上がります)

最後に

かくいう私も、実は今年マイホームを35年ローンを組んで購入しました(妻名義ですが)。ではなぜこのような記事を書くのか?

 

それは、わたしの場合は、築10年で土地込みで1000万以下の中古物件を選んだので、上記のリスクは最小限になるマイホームを購入しました。毎月の返済は3万円ほどです。

 

しかし!「3000万円の”新築”マイホーム」を購入したとなると話しが変わってきます。もちろんマイホームを購入すれば、広い家で子供をのびのびと育てられるかもしれません。自分の家ができれば、自宅を所有している誇りにもつながるでしょう。

 

新築なら、すべてがピカピカで綺麗です。でも本当に新築で買う必要があるのか?と考えることも一つの選択肢です。新築マイホームも、一度買ってしまえば、その次の瞬間から「中古」になります。

 

日本では新築信仰があり、新築を買うとどうしても売れないので、ずっと住むしかありません。そして不動産は修繕で費用がかさみますし、本人や家族の転居リスクもあります。

 

後悔ないようお金と人生のシュミレーションをして、最後は心してマイホームを購入して頂きたいと切に願います。

 

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