こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
私の人生初の新築アパートが、今月やっと完成しました！今回、はじめてのアパート建築でしたが、土地代・建物代以外にも、いろいろな「諸費用」がかかることが分かりました。
というわけで、実際どのくらいの諸費用が掛かったのか？計算してみましたので、公開したいと思います。
ちなみにアパートの外観とスペックは、以下のとおり。
- 間取り：2LDK×2世帯
- 土地面積：171.45㎡
- 建物面積：162.71㎡（1F：81.56㎡、2F：81.15㎡）
- 土地価格：700万円
- 建物価格：約2500万円
スペックは、上記のとおり。
ここでは実際のお見積りを元に、新築アパートの購入時諸費用について、詳しく解説していきます。
新築アパートで仲介手数料が発生するのは「土地部分」だけ！
中古アパートを購入するときには、建物にも仲介手数料が掛かります。一方で、新築アパートの場合には建物部分には、仲介手数料はかかりません。
仲介手数料が必要になるのは、土地を購入する時だけです。
仲介手数料は取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税となります。例えば、私が今回購入した土地（販売価格700万円）の場合には、以下のようになります。
- 仲介手数料＝700万円×3％＋6万円＝270,000円
- 消費税＝上記×10％＝27,000円
合計：297,000円
さっと計算したい人は「仲介手数料３％（速算式）の計算・シミュレーション」で計算すると早いです。
注意点としては、安い不動産だとルールが変わり、以下になります。
- 物件価格200万円超〜400万円以下の場合は「4％＋2万円」
- 物件価格200万円以下の場合には「5％」
田舎の土地や戸建てなど、格安の金額で不動産を買う時には、変わりますので気をつけましょう。
「登記費用」にもいろいろ種類がある！？
私の場合、新築アパートが完成するまでに、合計3回ほど「登記費用」を支払いました。
以下の要領ですね。
- 1回目：土地購入時
- 2回目：契約金支払い時
- 3回目：アパート竣工時
それぞれ金額について解説していきます。
土地購入時
まず1回目は土地購入時です。こちらは土地の前所有者から、私への所有権移転時に掛かりました。ちなみに土地の販売価格は700万円でしたが、固定資産税路線価ベースでは約600万円ほどでした。
登記費用は以下でした。
登録免許税等が9万円くらい。これは税金なので絶対にかかるお金ですね。そして司法書士報酬が35,000円でした。
報酬額は、お値引き入れてもらって、少しお安くしていただけました。
契約金支払い時
2回目はアパート建築の契約金支払い時です。このとき銀行から240万借りたのですが、その際に根抵当権設定の費用がかかりました。
以下の金額です。
根抵当権設定の登録免許税として11万5千円ほど、そして司法書士報酬が35,000円でした。
アパート竣工時
アパートが竣工（完成）して、引き渡しをするときには、工務店に残代金の支払いをします。この時に、融資額（2400万円）を借りたのですが、その際に登記費用がかかりました。
以下の金額です。
新築アパートの場合は、「建物の表題登記」と「所有権の保存登記」がかかります。今まで、この世に存在しなかった建物（アパート本体）を登記簿に載せる作業が必要ということですね。
司法書士報酬としては、表題登記に89,000円、保存登記に16,000円でした。それが終わると、また根抵当権設定をするので、それに対しても42,000円かかっています。
登録免許税（55,000円）とあわせて、合計で22万円弱かかりました。
忘れた頃にやってくる「不動産取得税」に注意
最後に不動産取得税については、アパートを新築した時期によって、支払通知が来るタイミングがかなり変わります。
私のアパートの場合には、2022年3月に竣工したので、建物の評価額を出すのに1年くらいかかり、その半年後くらいに取得税の支払通知が来るので、だいたい2023年の秋頃になるということでした。
ただし、私のアパートは1世帯あたり40㎡以上のファミリー向けになっているので優遇措置があります。
具体的には、1世帯40㎡以上の物件だと、1世帯あたり1200万円までは取得税減免になるとのことでした。県税事務所に行ったときにも、職員さんから「おそらく今回、取得税はゼロになると思われます」と言われました。
ですから新築アパートの場合、1LDK40㎡以上などの間取りにすれば、取得税も掛からないので、おすすめですね。
あとがき
仲介手数料は法定で3％しっかり取られますが、登記費用などは安い司法書士さんを見つけておけば、賃貸経営がそれだけ楽になりますね。
また新築アパートを建てる際には、ワンルームや1Kの狭い間取りではなく、40㎡以上の広めの間取りにすることで、だいぶ購入時の諸費用を抑えることが可能です。
もちろん、広めの間取りにして税金が安くなっても、肝心の投資利回りが下がってしまうようなら本末転倒です。そこは投資判断ということになりますね。
活用できる制度も含めて、冷静に投資判断をしていきたいですね。
以下、関連記事です。
▼新築アパートの「利回り別のキャッシュフローの違い」について解説しています。
▼私のはじめての新築アパートのリアルな体験記です。
