不動産投資では低金利より返済期間を重視すべき理由

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。田舎でこじんまり不動産賃貸業をしながら暮らしています。

 

「融資金利」と「返済期間」が賃貸経営に与える影響をよく理解しておくことは、キャッシュフローを出す上で命運を分けます。

 

この2つは、金融機関を選ぶ上でも大きな判断ポイントなので、完璧に理解しておく必要がありますが、今回は、最低限押さえておくべきことを解説します。

キャッシュフロー追求型の不動産投資

 

結論から言うと、投資の初期ステージでキャッシュフローを出したいのであれば、金利より「返済期間」の方を重視すべし、ということです。

 

分かりやすいように以下の例で解説します。

 

アパート購入例
*価格:3000万(木造アパート)
*利回り:13%(満室時年間賃料 390万)
*融資:フルローン

 

年間賃料390万ですので、満室で月々325,000円の家賃収入になりますね。

金利による返済負担の違い

この物件を融資期間25年で組む場合、金利が1%、2%、3%のそれぞれでローンを組むと、月々のローン返済額と返済比率は以下になります。

 

  • 金利1% → 113,061円(返済比率34%
  • 金利2% → 127,156円(返済比率39%
  • 金利3% → 142,263円(返済比率43%

 

金利は安い方が望ましいのですが、貸出金利が1%違っても、毎月の返済は14,000〜15000円ほどの違いであり、思ったほど大きなインパクトではありません。

 

むしろ上記例の場合は、金利が1%〜3%の間であれば、返済比率は30%〜40%前半ラインであり、賃貸経営としては健全な範疇と言えるでしょう。金利の違いは、賃貸経営にそこまで影響していません。

 

なお金利が低いと、残債がガンガン減っていくじゃないかという反論もあるかと思いますが、これも元利均等返済で組んだ場合、そこまでインパクトはありません。※一般的に元金均等より「元利均等」返済の銀行が多いです

 

その証拠に、5年保有後の残債はそれぞれ、金利1%だと2449万円、金利2%では2505万円、金利3%2557万円となっており、100万円程度の違いに収まっています。

融資期間による返済負担の違い

次に、「融資期間」による返済負担の違いを説明します。

 

金利は3%に固定し、返済期間だけ25年、20年、15年のそれぞれでローンを組むと、月々のローン返済額と返済比率は以下になります。

 

  • 期間25年 → 142,263円(返済比率43%
  • 期間20年 → 166,379円(返済比率51%
  • 期間15年 → 207,174円(返済比率63%

 

これを見ると一目瞭然ですが、期間25年の場合は返済比率が43%と安全ラインですが、期間20年になると50%を越えてきます。そして15年ともなると、返済比率がなんと63%まで上昇し、もやは危険水準に入りつつあります。

 

以上より、初期ステージで「融資期間が短いローン」を組んでしまうと、キャッシュフローに多大な影響が出て、手残りが出ない状況をつくるということです。

 

この対策は自己資金を多め入れて返済比率を落とすことが、一番シンプルで簡単な方法です。

 

また、キャッシュフローより残債の減るスピードを優先し、数年運営して大きく売却益(キャピタルゲイン)を取りたい方には、短期返済がオススメということになるでしょう。

 

でも、自己資金が少なく現金が無い人にとっては、まずはキャッシュフローを圧倒的に出すほうが、時間軸での投資効率は良くなります。その方が、保有中の修繕にも耐えられます。

 

キャッシュフローを優先する場合は、出口で売却価格が下がりにくい物件(好立地または高利回り)を購入することが不可欠になります。所有中のインカムが良くても、売る時に大きく価格を下げないと売れない物件は、出口で躓くことになるからです。

低利回りでも資産性を追求する場合

 

資産性を追求する場合は、立地が良い物件で、長期安定経営をしていくのが王道です。東京都内だと利回りはかなり低くなり、場所にもよりますが4%、5%の物件もザラですね。

 

その場合は、金利を1%前後または1%以下でローンを組んでしっかりイールドギャップを出さないと、運営が赤字になりかねません。利回り5%で、金利2%とか3%だと回るはずがありませんからね。

 

これはかぼちゃの馬車で、利回り7〜8%の低利回りの物件に金利3.5%という、約半分くらいの調達金利で運営し、破綻してしまった例を見れば、火を見るより明らかです。

 

つまり、低利回りで資産性を追求する場合は、保有期間を長くして残債を減らしながら、最後に売却益を取りにいく戦略ですから、「融資金利」が一番重要になってきます。

 

長く保有するなら、金利が高いと投資家が大損するのは当然といえば当然なのですが、この辺りのロジックが分からないまま、不動産会社のシミュレーションを信じて、低利回り&高金利で購入する人が跡を絶ちません。

おわりに:自分がやっている投資を理解する

私は投資で大切だと思うことは、「自分のやっている投資がどういうものか」をよく理解することです。

 

それは利益の出し方などプラスの側面だけでなく、その手法を採用した時のリスク・デメリットと、それに対する対策まで含めて、自分中で腹落ち消化することです。

 

それが自分を守る最大の防御になります。

 

また物件は焦って買わないことです。高値でも買ってしまう人が依然として多いため、マーケットの物件価格が高止まりしたままになっています。

 

いつの時代も、損をする投資家は、高値で買ってキャッシュフローが出ず、運営で苦労しています。

 

一方、賢明な投資家は、自分の基準を満たす物件を、確実に利益の出る金額でせっせと仕入れ、着実に投資拡大を進めていきます。われわれは、割り高なのに妥協して買うような愚を犯さないようにしなければいけません。

 

以下、関連記事です。

 

▼ペリカンが新築アパートに取り組まない理由について解説しています。

▼私が所有する築古アパートの1年間の利益額・利益率についてまとめています。

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