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成功大家さんの物件の探し方・投資エリアの選び方【徹底解説】

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こんにちは。ペリカンです。

現在は、毎月家賃収入を得つつ、ネット事業、コンサル業で充実した日々を送っています。

 

先日、以下のツイートをしました。

 

 

こういうツイートをすると、「どういうポータルサイトをチェックしていますか?」とよく聞かれるので、今日は深掘りして解説します。

 

後半で、投資エリアの選定方法についてもまとめています。 

※筆者の購入例もふまえて書いていきますので今回は、けっこう長文です。

 

ペリカンの所有物件の情報源

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現在、ペリカンは8棟の収益物件を所有しています。

 

以下は、その物件を購入するときに私が「物件情報を得たサイト 」をまとめた一覧です。

ペリカンの所有物件一覧
 物件名

情報を得たサイト

 長野アパート  健美家
 千葉戸建て1号  アットホーム
 千葉戸建て2号  アットホーム
 群馬アパート  LIFULL HOME’S
 千葉戸建て3号  アットホーム
 千葉戸建て4号  仲介会社より紹介
 千葉アパート  楽待
 千葉戸建て5号  アットホーム

 

戸建て4号のみ、俗にいう「川上物件」です。

 

この戸建て4号は、戸建て3号を購入した不動産会社の営業さんと仲良くなって、戸建て3号を買った後すぐ(1ヶ月後)に紹介してもらいました。

 

表面利回りで20%近くありましたが、300万円台の戸建てなのでそんなに大した金額ではありません。

それ以外の7棟は、普通にポータルサイトで見つけて、指値して購入しています。

 

※指値の方法については「不動産投資の「指値」の成功率を高めるいろいろな手法」にも書いていますので、そちらを参照ください。

 

投資初心者の人って、物件の探し方に何か裏ワザでもあるんじゃないの!?、、、と思う人が多いかもしれませんが、全然そんなことはありません。

 

じゃあどうするかというと、私の知り合いで成功している大家さんもそうですが、普通にポータルサイトでひたすらチェックして探してます。

 

もちろん、その努力量や諦めない心はハンパじゃありませんけど。

 

ですから、良い物件が出てくる可能性のあるポータルサイトを隈なくチェックすることが大切だと思います。

チェックすべきポータルサイトと各特徴

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ポータルサイトをチェックする際、一番大切なのは、こちらです。

毎日見る。そして一日に最低2回は見ること。

 

できれば朝出社前、お昼休み、帰宅後の3回が理想ですが、1日2回でもOKです。2回の場合には、「お昼休みと夕食後」に見るのがオススメです。

 

なぜなら不動会社が物件情報をUPするのは、朝始業後か午後〜夕方あたりが多いので、お昼と帰宅後に見れば、すべての物件を最新状態でだいたい見れます。

 

サラリーマンで忙しい人も多いと思いますが、この1日2回のチェックができない人は、残念ながら、不動産投資には向いていません。

 

ここはルーティンワークのようにやりましょう。「継続は差別化なり」です。

 

この仕入れ部分が、不動産投資の7割くらいに思っておいてOKです。良い物件が買えたら、あとはリフォームして募集するだけです。仕入れが間違えなければ大失敗は無いでしょう。

 

では次に、私が普段よく見ているポータルサイトをご紹介します。それぞれの特徴と使い方についても見ていきます。

 

※以前、「不動産投資のバブル時代における収益物件の探し方 」でも一部紹介しましたが、もっと使い方の詳細まで書いた最新版です。

楽待

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不動産投資のポータルサイトで一番有名なのは、ファーストロジック社の「楽待」ですね。

 

収益物件の情報量は、一番豊富です。

 

収益物件の専門サイトなので、売主はほとんど投資家か業者です。

 

検索機能が使いやすく、利回り・物件種別・築年数(新耐震以降だけの絞り込み)・こだわり検索(値下げ・満室稼働中・売主物件・会員物件)など多彩に、条件設定ができます。

 

楽待新聞での最新ニュースや有名大家さんのコラムなども面白いので、私もちょくちょく読んでいます。

健美家

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健美家」は 私の祈念すべき1棟目アパートを見つけたサイトなので、個人的には思い入れがあります。

 

こちらも収益不動産専門サイトです。2018年時点で楽待が常時6万件くらいの物件情報が登録されていますが、健美家は4万件程度と少な目ですが、それなりの物件数があります。

 

健美家の良いところは「提案メール/新着お知らせ メール設定」があって、希望のエリアや利回りで登録しておくと、業者から直接新着の物件情報が送られてきます。

 

また独自コンテンツとして「不動産投資コラム」「不動産投資ニュース」が面白いので、私も欠かさず全記事チェックしています。

アットホーム

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アットホーム」は、収益専門サイトではありません。どちらかというと一般向けにマイホームを探している層がターゲットになっています。※賃貸サイトもあります。

 

したがって、マイホーム系の新築・中古物件が豊富に掲載されています。掲載数はマンションが10万件程度、一戸建てが20万件、売り土地も13万件あり、かなりの情報量です。

 

このサイトの最大の特徴は、売主が一般の方(投資家ではない)ので、価格交渉で安く買えたり、掘り出し物が見つかることがあります。

 

私の所有5棟の戸建てのうち、4棟はこのサイトで見つけたものです。戸建て投資をされたい方は、まずはここからチェックしましょう。

LIFULL HOME'S 不動産投資

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LIFULL HOME'Sというと賃貸サイトが有名ですが、「LIFULL HOME'S不動産投資」という収益物件専門サイトも運営しています。

 

私の2棟目の群馬アパートは、このサイトで見つけました。

 

この群馬アパートを発見した時に、楽待や健美家もチェックしましたが、同じ物件の掲載はありませんでした。

 

つまり、売主は北陸の建設会社さんでしたが、このLIFULL HOME'Sにしか掲載依頼してなかったのです。私がたまたま運が良かっただけかもしれませんが、こういうケースもあります。

 

なお、あまり知られていませんが、このサイトの「LIFULL HOME'S不動産投資コラム」の内容が本格的でけっこう面白いです。

不動産投資 連合隊

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不動産投資 連合隊」は収益不動産の専門サイトです。”地域密着型ポータルサイト”というキャッチフレーズなので、地方都市の物件情報が充実しています。

 

ここでしか掲載されない情報もありますので、地方投資を進める人にはおすすめです。

SUUMO

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SUUMO」も賃貸サイトが有名ですが、マイホーム系の情報がけっこう掲載されています。私の中では、アットホームと同じような位置づけです。

 

このサイトの中古一戸建てカテゴリをよく見ています。たまにここにしか掲載されていない情報があるので、余力があればチェックしてみてください。

ニフティ不動産

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ニフティ不動産」は最近、私も知ったサイトですが、かなり使えます。

 

このサイトが優れているのは「有名不動産サイトをまとめて一括検索」できることです。

 

例えば、中古一戸建てだと以下のサイトから情報を吸い上げています。

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また戸建てを探す時に、中古戸建てカテゴリだけでなく、土地から探して「古家付き」で絞り込み検索できるのも便利ですね。これはアットホームにはない機能です。

大手不動産会社のHP

不動産会社の売買上位4社は、以下です。

  1. 三井不動産リアルティ
  2. 住友不動産販売
  3. 東急リバブル
  4. 野村不動産グループ

 

どのサイトも、一般のマイホーム系物件(区分マンション・戸建て)だけでなく、投資用不動産専用ページもあります。

 

その不動産会社の直接預かり物件なので、物件数はあまり多くないです。

 

でも、アットホームより早く情報掲載されることがあったり、他サイトでは詳細情報がないのに、こちらのHPでは写真や間取りが豊富に掲載されていたりして、早めに情報をキャッチできることがあります。

空き家バンク

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最近は、空き家対策の取り組みが自治体なども盛んになってきました。こちらの「JOIN」というサイトもその一つです。

 

私のコンサル生でも、空き家バンクで見つけた物件を貸家として再生している人がいます。けっこう田舎エリアの物件が多いですが、たまに良さそうな物件が出てくることもありますので、要チェックです。

競売サイト

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981.jp」は競売サイトです。

 

昔は、競売で安く落札して、リフォームして貸し出す手法が流行った時期もありましたが、現在はすっかり有名になってしまって、落札価格が上がっている(市場価格と同じか、ちょっと安めくらい)になっているようです。

 

したがって、リスクを負うほど旨味のない手法になりつつあります。

 

しかしながら、内部がボロボロだったり、大きな瑕疵がある物件だと、内見ができないので落札価格も上がりにくく、入札されないお宝不動産がたまにあるようです。そういった物件をうまく購入して、再生している投資家さんもいますね。

 

私はいまのところ、競売には一度も入札したことがありませんが、今後は検討してみようと思っています。

 

なお競売は、占有者がいても落札すれば裁判所が強制執行までして追い出してくれます。公売だと自分で裁判を起こして追い出さないといけないので、かなり手間がかかると言われています。

競売→債権者が民間(銀行など)。裁判所が所有権移転までやる
公売→債権者が官公庁(国税局・税務署など)。占有者が退去してくれない場合、裁判で勝訴しないと強制執行できない

おまけ:地場の不動産会社

ちょっと中級編ですが、地元の不動産会社に、突撃営業する手法です。※私もまだやったことがありませんけど(笑)

 

地元の古い不動産会社は、いまでも物件をネット掲載せず、地元の繋がりの中で物件を売っている業者もいますので、数をこなせばブルーオーシャンになりえます。

 

ただし、マンパワーがすごい掛かるので、やるとしたら、エリアを絞って半年に一度ローラー作戦で挨拶回りして顔を売るとか、そういうスタイルでしょう(ちょっと効率悪そうですよね)。

 

でも、時間がある方はやる価値はあると思いますし、そのエリアの良いリフォーム会社、外壁屋さん、プロパンガス会社さんを紹介してもらったり、違った副産物もあるかもしれませんね。

投資エリアはどうやって決める?【初心者向け】

ここまで、ポータルサイトを駆使する方法について、解説してきました。

 

では、次のステップとしてこんな疑問が浮かびます。

投資エリアはどうやって決めるのか?

 

たまに◯◯市限定で探すとか、◯◯線沿線だけで探す、という人がいますがこれは一番ダメですね。もちろん条件設定をドミナントにするのはその人の勝手ですが、自分でエリアを狭くしているのですから、見つかる可能性は、ものすごく下がるでしょう。

 

ではどうやって投資エリアを決めるのか?

 

私の中での結論はシンプルでして、次の3つの指標が大切です。

  • 見に行ける距離で決める
  • 人口と需給バランス
  • 賃貸住宅の空室率・持ち家率

※ちょっと長くなってきたので、簡単に説明します。

見に行ける距離で決める

私の場合は、車で2時間圏内で行ける距離にしています。

 

1時間くらいだとかなり楽なのですが、なかなかその距離で頻繁によい物件には出会えません。

 

もちろん車で2時間はシンドいのですが、これくらいで見ないと母数が少なすぎます。あとは物件の利回り・安定運用できるか・信頼できる管理会社があるかなど、多面的に判断するようにしています。

 

東京都内在住の方だと、車を持っていない人が多いと思いますが、最近はカーシェアなどで半日程度でしたら4000〜6000円くらいで借りれます。東京にいながら地方投資(埼玉・神奈川・千葉など)をすることは十分可能です。

 

でも、初心者の人に遠隔地はおすすめしません。例えば東京在住で、北海道の物件を買うなどです。

 

初心者の人は、リフォームや最初の客付けに苦労することが多いですし、何度も物件に行ったり非効率になりがちなので、サラリーマンやりながらは肉体的にキツくなります。

 

ですから、最悪でも日帰りで行ける距離にするのがおすすめです。

人口と需給バランス

私の場合、戸建ての場合は人口4〜 5万人以上の都市で考えています。

 

理想は10万人前後あると需要が大きいので、戸建ての家賃設定を高くできる感覚があります。

 

一方で、1棟アパート・マンションなどの場合は、人口というよりも賃貸の需給バランスが最重要です。これは供給が少ない戸建てとの一番の違いです。

 

アパート・マンションは市場にたくさんあるので、いくら人口が多くても、それ以上に供給が多く過ぎて、賃貸マーケットが飽和しているエリアがたくさんあります。

 

では、供給が過剰になっているか、どのように判断するのか?

 

これは私の一つの目安ですが、例えば単身向けで、築10年未満のアパート・マンションが3万円台の物件が多数あるようなエリアは、賃貸需給バランスが崩れていると判断しています。

 

これは築20年〜30年くらいになると家賃が2万円台に落ちていく可能性が高いので、非常に危険です。

 

築10年未満なら、最低でも4万円半ば〜、できれば5万円前後は取れていることを、投資エリアを考える上で条件にしています。これは1棟物の共同住宅の場合です。

賃貸住宅の空室率・持ち家率

この2つの指標については以前の記事、「不動産投資は「空室率」と「持ち家率」を必ずチェックしよう」でも書きました。

 

ここはLIFULL HOME'S 不動産投資 の「見える!賃貸経営」が参考になります。

 

※ホームズは総務省統計局「住宅・土地統計調査報告」からデータ引用していますので、それなりに信頼できる数値です。

 

ベテランなら隙間を狙ってうまく満室にできるかもしれませんが、初心者は空室率・持ち家率が高いエリアは、1棟目で手を出すのは危ないでしょう。

まとめ:物件探しは地道にコツコツ

この記事のポイントをまとめます。

◯ 物件の探し方に「裏ワザ」は無い

◯ ポータルサイトを毎日見ること(1日最低2回)

◯ 投資エリアは車で2時間以内が限度

◯ 単身・築10年未満で3万円台の乱立エリアは注意

◯ 賃貸空室率・持ち家率もチェック

 

長くなってすみませんが、こんな感じです。

 

昔から不動産の世界は、せんみつ(1000件に3つしか良い物件はない)といわれているように、コツコツと王道でやっていくしかありません。

 

ここで諦めていく人が大半です。楽して簡単には稼げません。

 

でも、1年に1棟ずつでも地道に買っていけば、家賃収入は年を追うごとに着実に増えていきます。最初は小さくても、雪だるまのように最後は大きくなります。

 

繰り返しになりますが、物件探しはルーティンですから、毎日見ることが大切です。この記事を読んでいるだけでは人生は変わりません。

 

すぐに行動しましょう!

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建て投資の3つの手法についてまとめています。私は築古戸建て投資派です。

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