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【注意】アパート投資は危険?戸建て投資との難易度の違い【実例解説】

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こんにちは。ペリカンです。

不動産投資をスタートしてから1年半くらいで独立しました。現在は、投資を継続しながら、のんびりと暮らしています。

 

さて、先日以下のツイートをしました。

 

 

初心者は戸建て投資からスタートすることを私は常々推奨していますが、その理由はアパート投資の難易度がそこそこ高い、というのが一番の理由です。

 

もちろんアパート投資から始めてすぐに成功する人もいますので、絶対に戸建て投資がオススメ、ということではありません。

 

あくまで、アパート投資(1棟物)からはじめる人は「アパート投資の難しさ」についてよくポイントを理解してから取り組むべし、ということです。

 

では具体的に、アパート投資の何が難しいのか? 本記事にて深掘りしてみたいと思います。※筆者が購入したアパートの実体験にもとづいて解説します

 

 

私の長野アパートの教訓:小さく始める

私がはじめて収益アパートを長野県に購入したのが2014年12月です。

 

当時すでに不動産投資ブームで、なかなか良い物件が無かったのですが、自宅の近くで売れ残っている築古アパートがあり、縁あって購入することができました。

 

※詳細の購入記、リフォームについては「【不動産投資】木造一棟アパート/長野県小諸市4世帯/利回り19.8%」をご覧ください。

 

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このアパートは、購入当初にあった空室が繁忙期にも関わらず、2ヶ月間まったく申し込みが入らず、かなり焦りました(1棟目だったので本当に冷や汗モノでしたよ)。

 

この時の最大の敗因は、客付け会社の動かし方が分からなかったことです。特に、家賃の見せ方、広告料の設定などが不慣れで、どのようにしたら入居が付くのかまったく感覚が分かりませんでした。

 

家賃を落としすぎると利回りが低下しますし、上げすぎると空室期間が長くなります。

 

このさじ加減が、当時は本当に難しく感じて、内見が入らない日が続くと「本当にこの条件で正しかったのか?」と疑心暗鬼になりました。

 

その後も、苦労しながらですがなんとか空室2室は埋まることができました。今では利回り19%超えの稼ぎ頭の物件になってくれています。

 

いま思えば、1棟目にこのアパートで良かったのは以下の点です。

4世帯のコンパクトアパートだった

 

これに尽きます。

 

小型アパートで世帯数が少ないと、1室空くことの利回りインパクトは大きくなってしまいます。でも逆に言うと、世帯が少なければ2室、3室と空室が増えることも少ないので、初心者にとってはプレッシャーがものすごく軽いのです。

 

これが、もし10世帯アパートとか、20世帯のRCとかだと、入退去が2ヶ月〜3ヶ月に1度のペースで発生しますので、埋めるスピードより退去の方が多いと、空室率が徐々に上がり、肝を冷やすことになります。

 

ですから、、、

初心者が最初から大型物件を買うのは最善手ではない

 

これは事実であり、私も心からそう思います。

  

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不動産投資というのは、所有戸数を増やすと1室空いた時のインパクトは少ないので賃貸経営が安定すると言われますが、それは「空室対策スキルがしっかりと付いていること」が大前提なのです。

 

所有戸数が増えて、空室率も上昇していくと、それはただの地獄ですからね(笑)

 

ちゃんとスキルを伴って、自信が付いてから規模を拡大する。あたり前のことすぎて恐縮ですが、これが失敗しない唯一の方法です。

 

群馬アパートの失敗経験:家賃相場

もう一つ実例紹介します(こっちの方が、もっと大切です)。

 

私は、2016年に2棟目アパートを群馬に購入しました。

 

※詳しい購入記は「【不動産投資】木造一棟アパート/群馬県伊勢崎市10世帯/利回り13.7%」をご覧ください。

 

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こちらのアパートは1K×10世帯で、購入時に利回り14%程度で、満室でした。業者売りだったので購入時の仲介手数料もゼロという、それだけ聞くと悪くなさそうな物件です。

 

すぐに、これは買いだ!と思った私は、戸建てを2つほど共同担保にして、三井住友トラストに融資してもらい購入しました。

 

購入後は1年間ずっと空室が出なくて、本当に楽でしたが2017年の夏頃から、ぞくぞくと退去が出て、半年で4室も退去が出ました。

 

最終的にはすべて埋まりましたが、最大の誤算は「退去が出るたびに家賃設定が下がったこと」です。

 

つまり、私は家賃設定を読み誤ったまま購入してしまったのです。

 

こちらが購入時のレントロール。

群馬アパート(10世帯)
101

102

103

105

106
3.4万
3.3万
3.3万
3.3万
3.3万
201

202

203

205

206
 3.6万
3.5万
3.5万
3.5万 3.6万

 

そして、こちらが現在のレントロール。※入れ替わった部屋が青字です

群馬アパート(10世帯)
101

102

103

105

106
3万
3.3万
3.3万
3.3万
3万
201

202

203

205

206
 3.6万
3.5万
3.5万
3.1万
3.2万

 

空室が出た4部屋は、入居者の入れ替わりで、次のように家賃が下がってしまいました。

 

【101】3.4万円 → 3万円(4千円ダウン

【106】3.3万円 → 3万円(3千円ダウン

【205】3.5万円 → 3.1万円(4千円ダウン

【206】3.6万円 → 3.2万円(4千円ダウン

 

これにより購入当初、利回りが13.7%でしたが、現在は13.1%まで下がりました。今後、入退去があると12%台まで利回り低下する予想です。

 

この家賃下落は、かなり痛いものがあります。

 

しかも利回りが下がった理由は家賃下落だけではありませんでした。

 

たとえば売主業者は、毎月各世帯から徴収している町内会費500円を家賃収入に入れていました(町内会に納めるのでもちろん収入になりません)。

 

また敷地外の駐車場2台借りていることを物件資料に書いていない経費があり、レントロール上の利回りが良くなるよう演出していたのです。

 

その業者は現在も、同エリアでアパートを2棟運営していて、私が買ったアパート以外の物件は、現在SUUMOで見ると常時70%稼働くらいで、入居率が悪いのです。

 

つまり、高めの家賃設定で募集し、瞬間的に満室になった時に、利回りを高く見せて、売却に出したのでしょう。知識と危機察知能力が低かった当時の私は、まんまとその罠に引っかかり購入しました。

 

世の中にはこういう売り方をしている物件は、たくさんあります。

 

もちろん投資は自己責任。私の未熟さがゆえの購入判断です。かぼちゃの馬車もそうですが、他人に責任を問うのはお門違いで、最後は自分で責任を背負う必要があります。

 

そして失敗経験を経て、それを次に活かした投資をするのが事業家の成すべきことです。

 

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このアパートのリフォームですが、長期入居者の人が多かったため、退去が出るとどこのお部屋も痛みが激しい状況でした。

 

利回りをこれ以上下げたくない私は、気合いと根性のDIYで、リフォーム費を圧縮しながら、空室を埋めていきました。

 

※こちらのリフォーム奮闘劇は「供給過剰エリアの空室対策でやったこと(群馬アパート事例)」をご覧ください。

 

このアパートを購入して一番良かったことは、このアパートのリフォームで私自身のDIYスキルは飛躍的に上がったことです。返済比率も50%以下で、キャッシュフローも出るので収支的にも問題はありません。

 

ただ結論としての教訓は、「相場家賃を見誤るとかなり痛い」ということです。初心者投資家の半分以上は、ここでミスります。

 

十分に気をつけましょう。

戸建て投資との難易度の違い

アパート投資の難しさは、以下の3点です。ここから、戸建て投資との違いで説明します。

その①:家賃相場

その②:リフォーム費

その③:年間稼働率

以下、順番に見ていきます。※長くなってきたので、あと2〜3分くらいで終わります

 

その①:家賃相場

まず戸建てだと、家賃相場が読みやすいです。戸建てはピンポイントで住みたい人を狙う投資法で、マーケットに絶対数が少ないので、高めの家賃が取れます。

 

私の場合は、一応、SUUMOでファミリータイプの競合物件(2LDK以上の間取り)の家賃相場はチェックして戸建ての募集家賃を決めますが、基本は戸建て=オンリーワン物件ですので、すぐにお申し込みが入ります。

 

一方で、アパートの場合は、家賃相場が判別しづらいです。

 

先ほどの私の失敗例にように、現在の入居者の家賃は当てになりません。高めの家賃設定になっている可能性がありますので。

 

また一番は、アパートなど共同住宅はマーケットにおける絶対数が多いので、SUUMOで同じような築年で2万円台〜4万円台まで出ていたり、なかなか家賃相場を判断することが難しいです。

 

なお客付け会社に直接ヒアリングするのはそれなりに有効ですので、私もやったほうが良いと思います。でも各社が言う相場家賃は、違うことも多々あります。

 

なぜならアパートは戸建てのようにオンリーワンな存在ではないので、立地の微妙な違い(人気度)だったり、リフォームのクオリティ(写真の見栄え)で、入居が付く家賃ラインや埋まるまでのリードタイムがぜんぜん変わりますので、正確に回答するのは至難の技だからです。

 

不動産会社にヒアリングすると最後は「あとは物件を見てみないと何とも言えません」という常套句を言われて、もどかしい気持ちになることがありますが、あれは嘘ではなく、本当にそうなのです。

 

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その②:リフォーム費

戸建ては、ほとんど空室で買うので中が見れることが多いです。そういう意味では、リフォーム費用の算段がしやすいです。

 

オーナーチェンジであっても、ファミリー物件はお部屋の使い方が丁寧な方も多いので「汚部屋」にされて逃げられるケースも少ないです。

 

一方で、アパートの場合は、入居者が入っているお部屋は、当然ながら中が見れません。全空で購入するケースを除けば、単身アパートは、汚く使われているリスクは避けられません。

 

もちろんファミリー向けのアパートならベストですが、なかなか利回りの高いファミリー向けの収益アパートは市場に出てきませんね。

 

アパートは融資レバレッジで規模拡大しやすいですが、退去ごとのリフォーム費で、大家泣かせになるケースもあることは承知しておかないといけません。

その③:年間稼働率

戸建の場合は、入居者がいない期間は家賃収入がゼロになりますので、よくゼロイチの投資だと言われます。

 

しかし私の感覚では、戸建ては競争力があので空室期間が短く、一度入居してもらうと長期で住んでくれる可能性もあるので、年間で見ると入居率は、100%に限りなく近くなります。

 

一方で、アパート投資は毎年いくつか入退去が出ますから、年間で見ると入居率100%というのは難しいです。しかも、その度にリフォーム費・広告費も発生します。

 

一例として、満室利回り15%だとしても、年間90%の稼働率なら13.5%で着地となります。もし入居率80%になってしまうと、利回り12%まで落ちます。

 

したがって入居後に安定稼働するか、退去があったら空室期間をどれくらいに抑えられるかという、年間稼働率の視点がものすごく大切になります。

 

▶参考:アパート投資は平均居住年数を長くすることが成功の秘訣

 

逆に言えば、満室利回り20%なら年間8割稼働でも16%では回るのですから、表面利回りが低い物件を選ばない、というのは一番シンプルにして強力な対策になりえます。

まとめ

いろいろ失敗例やリスクについて書いてきましたが、ここで紹介したことはまだまだ一部です。

 

こういったリスクの複雑性は、アパート投資の特徴でもありますが、購入前にどこまで意識が及ぶかということになります。※ベテランになるほど目利きができます

 

ぜひ大家さんとしての階段を一つ一つ昇りながらスキルをつけ、身の丈にあった投資をすることをオススメします。

 

以下、関連記事です。

 

▼家賃相場のチェック方法、ヒアリング方法について、もう少し深掘りして解説しています。

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▼アパート投資の代表的な失敗パターンを押さえておくだけでも購入目線が違ってきます。

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▼アパートの売却戦略です。家賃設定を高めにキープしておくべきか、私なりの見解です。

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