不動産

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

毎年1〜2棟の不動産を購入して、投資の規模拡大しています。

2015年から不動産投資をスタートして現在はアパート3棟、戸建て6棟を保有しています。

 

不動産投資の物件の増やし方について、以下のツイートをしました。

 

不動産投資は焦らずコツコツ拡大が良いと思います。とくにスキルや勘所が備わっていないうちに空室が増えると、精神的にキツくなるものです。
不動産はレバレッジをかけるだけでなく、時間も掛けつつ少しずつ前に進みましょう。1年に1棟ずつでも10年で10棟買えるのですから焦らなくてよいのです。

 

誰しも不動産投資の規模拡大には興味がありますよね。

今回は、物件の増やし方のポイント(心がまえ)について解説します。

不動産投資の物件の増やし方

増やす方法

 

結論、これから1棟目の初心者の人は「ネットで検索する」しかありません。

物件情報を得るルート=2つある

主に次の2つのどちらかですね。

 

  • ネットでひたすら自分で探す
  • 業者から物件情報を教えてもらう(川上物件含む)

 

一般的にはネットのポータルサイトで、収益不動産・実需向け含めて、幅広く探していくことが大切ですね。初心者はもちろん、ベテラン大家さんでもネットで探す活動がゼロな人はほとんどいないでしょう。

 

どこのサイトのポータルサイトを最低限チェックすべきかについては、以前「成功大家さんの物件の探し方【不動産投資で小金持ちを目指そう】」で、私が使っているポータルサイトを公開しています。ご興味のある方はどうぞ。

 

ベテラン大家の買い方

ベテラン大家さんってどんな人?と思うかもですが、私の感覚では最低でも10棟前後(物件の大小関わらず)を購入してきた大家さんかなと思います。

 

ペリカンはこれまでアパート3棟、戸建て6棟、自宅戸建て1棟の計10棟を購入してきました。私自身はまだ大家さんとしては駆け出しな部類ですが、やっとスタートラインには立てたかなと思います。

 

私も最近になってようやく業者さんからポータルサイトに掲載される前の水面下情報をメールや電話でご紹介してもらえるようになってきました。

 

※なお、メルマガに「非公開物件」と書いて一斉配信している物件は、厳密にはすでにポータルサイトでも公開されていることも多く、その時点で非公開物件ではありません。注意して下さい。

非公開案件が紹介されるカラクリ

ではなぜそういった物件情報を紹介してもらえるのか?というと、答えはシンプルで「一度、その業者さんから購入したことがあるから」です。

 

昔、水戸大家さんが動画で「どんどん物件を買えているお客さんの特徴はなんですか?」という視聴者さんからの質問に対して、このように答えていました。

 

まずはとにかく1棟買って不動産会社と懇意になってください」by水戸大家さん

 

その動画は、私が2014年くらいにまだ1棟も買えていない頃に見たのですが「これは水戸大家さんのとこで物件買って欲しいがための詭弁だな」と正直、思っていました。

 

たしかに不動産会社がこのように言うと少し胡散臭いのですが、でも言っている事自体は間違っていないと私も思います。

 

やはり不動産会社は、一度買ってくれたお客さんとは信頼関係もできているし、投資家の資産背景も把握できています。そういう人に、川上物件や水面下の物件の紹介をしてくれる傾向はあります。

 

実際、ペリカン自身、3棟目の戸建てを購入した2ヶ月後くらいに、まったく同じ業者から非公開案件を紹介してもらい、4棟目の戸建てを、立て続けに購入することができました。

 

また今年購入した260万円の犬臭かったボロ戸建て(固定資産税評価600万)を仲介してくれた業者からも、50万円の戸建てや、199万円のボロ戸建てなど、毎月のようにご紹介いただいています。

 

非公開物件情報を得るために、まずは購入実績を積んで業者さんに信頼されるべし、というのはあながち間違っていないかもしれません。

不動産投資は1年に1棟ずつ、コツコツ拡大でOK

コツコツ拡大

 

私たちは「これまでの不動産投資」と「これからの不動産投資」を分けて考える必要があります。

以下、それぞれ解説していきます。

 

これまでの不動産投資

不動産投資というと、「最速で家賃収入1億円」とか「資産10億円築いた方法」など、レバレッジを重視する手法がアベノミク以降、隆盛を極めました。

 

しかし大成功を成し遂げた大家さんの多くは、不動産投資ブームが来る前に購入していた不動産を、高値圏で売り抜けてキャッシュポジションを飛躍的に高めた人も、実はかなり多いのです。

 

そこで得たキャッシュと、ジャブジャブの銀行融資だった時代背景を利用し、規模を一気に広げていくことができました。

 

いわば、「うまく相場の波に乗った」ということですね。

 

しかし、今後は不動産マーケットは融資の面では、すでにかなり厳しくなっています。

 

融資が厳しくなっているということはフル・オーバーローンが出にくくなるので、自己資金のない初心者はより買えなくなるということですね。

 

サラリーマン大家というだけで融資お断りの金融機関も出てきています。

これからの不動産投資

そんな中、私は大切だと思っていることは以下の2つです。

 

  • 毎日ルーティン化して物件を探すこと
  • 不動産投資は1年に1棟ずつ、コツコツ拡大でOK

 

まず物件を本気で探していない人や、毎日ポータルサイトを見ていない人、チェックの精度が落ちている人は、必ずネットでの検索を怠らず続けていきましょう。

 

さきほど述べたように、初心者へ棚ぼたで優良物件が落ちてくる可能性は高くありません。まずは、ポータルサイトで物件をなんとか探して、最初の1棟目を買うことに意味があります。

 

区分マンション、戸建て、テラスハウスなど物件は何でも良いです(新築ワンルームはNGですが笑)。そこそこ利益が出るだろう物件を買って、小さくても家賃収入を得るという経験が必要です。

 

最初から、大きなアパートや1棟マンションを買って、倍々ゲームでお金持ちになることを目指してはダメですね。これに近いことを、ホリエモンが著書で言っていました。

 

以下に、引用します。

 

人が新しい一歩を踏み出そうとするとき、次へのステップに進もうとするとき、そのスタートラインにおいては、誰もが等しくゼロなのだ。つまり、「掛け算の答え」を求めているあなたはいま、「ゼロ」なのである。

そしてゼロになにを掛けたところで、ゼロのままだ。物事の出発点は「掛け算」ではなく、必ず「足し算」でなければならない。まずはゼロとしての自分に、小さなイチを足す。小さく地道な一歩を踏み出す。ほんとうの成功とは、そこからはじまるのだ。

※堀江貴文「ゼロ・なにもない自分に小さなイチを足していく」より

 

 

上記は、堀江さんが40歳で刑務所から出てきて、社会復帰したときのコトバです。

 

誰しも成功へのショートカットを求めて、楽して稼ぐ方法を探しがちです。不動産投資もそんな人が多いです。

 

しかし、そんな裏ワザはこの世に存在しません。規模の大きな大家さんでさえ、最初は小さな区分マンションや戸建てからスタートして、さまざな失敗もしながらステージアップしてきたのです。

 

凡人が成功するために必要なもの。それは何かを待つのではなく、少しの勇気をふりしぼって、今より一歩前に踏み出すことでしか得られないと私は考えています。

 

そして一つ一つ小さな成功体験を積んで、次の一歩を重ねるうちに、不動産の規模がちょっとずつ拡大していきます。

 

堀江さんが言うように、最初から「掛け算」や「倍々ゲーム」を望むと、思ったほどスピード感が出ない自分に腹立たしくなったり、ときに絶望感も漂います。

 

でも足し算の世界で、1年に1棟ずつでも、ぜんぜんOKなのです。10年あれば10棟になるわけですからね。

 

焦らずルーティンのように毎日物件を見て、着実に1棟ずつ増やしていけば良いのです。

 

以下、関連記事です。

 

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