こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。中古アパートを賃貸経営して6年目になります。
さて、今回のテーマは「再建築不可のアパート」です。
そんな中、ペリカンは3棟目のアパートで、再建築不可のアパートを購入して、現在も運営しています。
（参考）再建築不可の築浅アパートを三井住友トラストの融資でGETした話
というわけで、今回は「再建築不可のアパートを購入した狙いや収支面」について解説していきます。
私が再建築不可のアパートを購入したワケ
結論からいうと、築浅のわりに利回りが良かったのでインカムだけでも十分儲かる（最悪売却できなくても利益が出る）と考えたからです。
物件スペックについて
物件スペックですが、価格は2100万で、築12年、1K6世帯です。
家賃は1世帯4万程度なので6世帯で24万です。現時点で、年間288万円くらい稼いでくれています。築浅ながら、利回りは13.7％ほどになります。
もちろん経年でもう少し家賃下落することは想定の範囲内です。家賃の下限は3万円としています（人口50万人規模の都市なので、さすがに2万円台までは落ちないと考えています）。
満室なら年間200万程度のキャッシュフローを稼ぎ続けてくれるわけですね。ざっと20年で4000万、30年で6000万ほどのインカムを回収してくれます（もちろん税金・経費などが掛かるため手取りはもっと減りますけどね）。
しかし、売却できなくても、これなら十分回収可能だなと思ったので、このアパートを購入する決断をしました。
このアパートは私が購入したときには2室の空きがありましたが、その後はしっかりお部屋の内装リフォームや設備を入れ替えることで、すぐに満室になりました。
現在も、退去予告が出ると、ほどなくして次の入居が決まることも多く、エリア内ではそれなりに人気物件になっています。
まずはキャッシュフローを追求せよ
私が資産家であれば、もっと立地の良い場所に頭金多めで不動産を購入し、時間をかけながら純資産化を目指すでしょう。
しかし、私は持たざるものであり、投資スタートした6〜7年前は、種銭もあまり多くはありませんでした。
ですから私は、まずはキャッシュフローマシーンを作ることを投資の目的として物件を買い増していったのですよね。自分の代わりに稼いでくれる、しっかりと手残りが出る物件ですね。
私の感覚では、少なくとも毎月のキャッシュフローが70万円以上にならないと、資産が自己増殖する境地にまでは至らないのです。ざっとの計算ですが、生活費20万として、毎月50万ほど貯金するようなイメージですね。
ですから、属性が低い投資家、自己資金が乏しいサラリーマン大家さんは、まずはキャッシュフローを最重視することをおすすめします。
以前、そのあたりについても詳しく弊ブログで書いてますので、ご興味がありましたら御覧くださいね。
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再建築不可物件の出口戦略はどうするのか？
これが一番よく聞かれることですね。答えはシンプルで「売れなくてもリフォームして貸し続ける」ですね。
いかに早くキャッシュフローで全額回収し、プラテンできるか。これが再建築不可物件のポイントでしょう。
なお、再建築不可物件に関しては、都内の好立地（23区）などであれば、流通性がそれなりにあります。したがって、再建築不可物件を買うのであれば、田舎に買うのではなく都市部に買うほうが望ましいですね。
立地が良ければ、柱一本残して、建物をフルリノベすれば賃貸物件として貸し続けることも可能でしょう。築50年でも60年でも、民泊・シェアハウス・低家賃アパートなど、それこそ色々な活用策で延命することは可能ですよ。
もちろん、20年30年保有するうちに、隣地を買えて「再建築可に化ける」という可能性もゼロではありません。したがって、まわりの土地の動向にアンテナを張っておくことも大切ですね。
投資は「時間」を味方につけたもの勝ち
投資というのは、短期間に大きなキャピタルゲインを狙うと、どうしてもリスクが高くなりますね。
私は、安定した賃貸収入を長期にわたり得られることが、不動産投資の最大のメリットだと思っています。これは投資スタートした6年前から変わらない価値観です。
築年数が投資に与える影響は大きい
不動産では「築年数」が若ければ若いほど、時間をかけて投資回収できる家賃総額が大きくなり、手元のキャッシュが貯まりやすくなります。
そしてキャッシュが貯まると、次の物件がすぐに買えるのです。時間の効果はそれほどまで大きいということですね。
以前、「築40年超の戸建て投資をオススメしない理由【労多くして功少なし】」でも書いたように、初心者は最初は古すぎる物件を、選好しないほうがいいでしょう。
それは賃貸物件としての寿命が、残りわずかだからです。築60年、70年になっても稼ぎ続けられるのは、都心の一等地なら可能ですが、地方ではその築年数でバリバリ現役というわけには行きませんね。
初心者さんほど、まずは利益が時間とともにしっかりと蓄積する仕組みが大切になりますから、高利回りだからといって、古すぎる物件（築40年以上）を買うのは慎重になってくださいね。
投資は順番が大切です
キャッシュフローが爆発的に増えてきたら、そこからは純資産化を目指す投資に向かうのが王道ですね。
最初から一等地に低利回りの物件を買ってしまうと、おそらく債務超過状態になって1〜2棟で投資が頭打ちになります。その後は、種銭が貯まるまで当分投資はお休みとなります。
好立地のマンションや建て売り新築アパートを購入して、キャッシュフローが出ないで困っている投資家は、本当にびっくりするほど多いですよ！
というわけで最後は話が脱線しましたが、再建築不可であっても、初期段階におけるキャッシュフロー重視の投資には合理性がある、と考えて投資しているというお話でした。
以下、関連記事です。
▼持たざるものが不動産投資で逆転を狙う方法について言及しています。
▼自営業・個人事業主向けの金融機関をまとめています。
