再建築不可の物件

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。中古アパートを賃貸経営して6年目になります。

 

さて、今回のテーマは「再建築不可のアパート」です。

 

不動産投資において、再建築不可物件はタブーとされることが多いと思います。理由は、出口がないことがよく挙げられますね。

 

そんな中、ペリカンは3棟目のアパートで、再建築不可のアパートを購入して、現在も運営しています。

(参考)再建築不可の築浅アパートを三井住友トラストの融資でGETした話

 

というわけで、今回は「再建築不可のアパートを購入した狙いや収支面」について解説していきます。

私が再建築不可のアパートを購入したワケ

再建築不可のアパート

 

結論からいうと、築浅のわりに利回りが良かったのでインカムだけでも十分儲かる(最悪売却できなくても利益が出る)と考えたからです。

 

物件スペックについて

物件スペックですが、価格は2100万で、築12年、1K6世帯です。

 

家賃は1世帯4万程度なので6世帯で24万です。現時点で、年間288万円くらい稼いでくれています。築浅ながら、利回りは14%弱あります。

 

もちろん経年でもう少し家賃下落することは想定の範囲内です。家賃の下限は3万円としています(人口50万都市なので、さすがに2万円台までは落ちないと考えています)。

 

満室なら年間200万程度は稼ぎ続けてくれるわけですね。ざっと20年で4000万、30年で6000万ほどのインカムを回収してくれます(もちろん税金・経費などが掛かるため手取りはもっと減ります)。

 

しかし、売却できなくても、これなら十分回収可能だなと思ったので、このアパートを購入する決断をしました。

 

お部屋の内装

 

このアパートは私が購入したときには2室の空きがありましたが、その後はしっかりお部屋の内装をリフォームすることで、すぐに満室になりました。

 

現在も、退去予告が出ると、実際に退去する前に次の入居が決まることも多く、エリア内ではそれなりに人気物件になっています。

まずはキャッシュフローを追求せよ

私が資産家であれば、もっと立地の良い場所に頭金多めで不動産を購入し、時間をかけながら純資産化を目指すでしょう。

 

しかし、私は持たざるものであり、投資スタートした6年前は、種銭もあまり多くはありませんでした。

 

いくら好立地だと言っても、利回りが低い物件を買ってしまったら、その物件のローン返済が終わる頃には、私の命も尽きてしまうでしょう。

 

ですから私は、まずはキャッシュフローマシーンを作ることを投資の目的としています。自分の代わりに稼いでくれる、しっかりと手残りの出る物件ですね。

 

少なくとも、キャッシュフローが毎月100万円以上にならないと、資産が自己増殖する境地にまでは至らないのです。これがわたしが収益性を第一に考えている理由です。

 

ですから、属性が低い投資家、自己資金が乏しい人間は、まずはキャッシュフローを最重視することをおすすめします。

 

 

再建築不可物件の出口戦略はどうするか?

これが一番よく聞かれることですね。そして答えはシンプルで「売れなくてもリフォームして貸し続ける」ことを旨としています。

 

いかに早くキャッシュフローで全額回収し、プラテンできるか。これが再建築不可物件のポイントでしょう。

 

なお、再建築不可物件に関しては、都内の好立地(23区)などであれば、流通性がそれなりにあります。したがって、再建築不可物件を買うのであれば、田舎に買うのではなく都市部に買うほうが望ましいですね。

 

立地が良ければ、柱一本残して、建物をフルリノベすれば賃貸物件として貸し続けることも可能でしょう。築50年でも60年でも、民泊・シェアハウス・低家賃アパートなど、さまざまな活用策が見いだせます。

 

もちろん、20年30年保有するうちに、隣地を買えて「再建築可に化ける」という可能性もゼロではありません。したがって、まわりの土地の動向にアンテナを張っておくことも大切ですね。

投資は「時間」を味方につけたもの勝ち

時間

 

投資というのは、短期間に大きなキャピタルゲインを狙うと、どうしてもリスクが高くなりますね。

 

相場のうねりを利用した株の短期トレード、不動産の転売などは、その代表です。一時的に儲かっても、それは刹那的ですね。

 

私は、安定した賃貸収入を長期にわたり得られることが、不動産投資のメリットだと思っています。これは投資スタートした6年前から変わらない価値観です。

 

築年数が投資に与える影響は大きい

不動産では「築年数」が若ければ若いほど、時間をかけて投資回収できる総家賃額が大きくなり、手元のキャッシュを貯まりやすくなります。

 

そしてキャッシュがすぐに貯まるから、次の物件が買えるのです。時間の効果はそれほどまで大きいということですね。

 

以前、「築40年超の戸建て投資をオススメしない理由【労多くして功少なし】」でも書いたように、初心者は最初は古すぎる物件を、選好しないほうがいいでしょう。

 

それは賃貸物件としての寿命が、残りわずかだからです。築60年、70年になっても稼ぎ続けられるのは、都心の一等地のRC系が多いのです。地方では、なかなかその築年数でバリバリ現役というわけには行きませんね。

 

初心者投資ほど、まずは利益がどんどん蓄積する仕組みづくりが大切になりますから、高利回りだからといって、古すぎる物件を買うのは慎重になったほうがいいでしょう。

投資は順番が大切です

キャッシュフロー

 

キャッシュフローが爆発的に増えてきたら、そこからは純資産化を目指す投資に向かうのが王道ですね。

 

まず第一は「キャッシュフロー」、そして次は「純資産化」です。この順番を絶対に間違えないようにしましょう。

 

最初から一等地に低利回りの物件を買ってしまうと、おそらく債務超過状態になって1〜2棟で投資が頭打ちになります。その後は、種銭が貯まるまで当分投資はお休みとなります。

 

このように最初から好立地のマンションや築浅アパートを購入して、キャッシュフローが出ないで困っている投資家は非常に多いです。

 

というわけで最後は話が脱線しましたが、再建築不可であっても、初期段階におけるキャッシュフロー重視の投資には合理性がある、と私は考えています。

 

以下、関連記事です。

 

▼持たざるものが不動産投資で逆転を狙う方法について言及しています。

 

▼自営業・個人事業主向けの金融機関をまとめています。

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