こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

不動産投資では、「築年数」が投資の成否を握っていると言っても過言ではありません。築年数が投資に与える影響について考えてみます。

「築年数」が投資に与える影響は甚大です

先日、こんな戸建ての投資物件情報がメールで送られてきました。

※スペックは若干いじっています

【物件概要】

所在:人口40〜50万規模の市

価格:600万円

種別:戸建て

築年:昭和48年建築

土地:87㎡(路線価47000円)

建物:95㎡

交通:駅まではバス便

構造:木造2階建て

都市計画:市街化区域

接道:幅員5m(位置指定道路)

 
この物件は首都圏で人口40〜50万人で中心地から外れていますが、賃貸需要も旺盛なエリアですので、相場家賃で募集すればそんなに苦労せず入居付け可能でしょう。
 
メールには「家賃6万〜6.5万で貸せば、利回り12〜13%位を狙えます!」と意気揚々と、宣伝されていました。
 
ただし、この物件には大きな問題があります。結論から言うと「古すぎる」のです。

 

この物件はすでに築46年で、投資物件として貸せるのは長くてあと10年程度だとすると、10年間での総家賃回収は780万(6.5万×12ヶ月×10年)です。

 

多少修繕があるでしょうけど、10年経過後には初期投資(600万)をすべて回収して、土地+築56年のボロ家が手に入り、最後は「土地売り」する選択肢はありますね。

すべての不動産が土地値で売れるわけではない

人口50万人レベルの市町村であれば、土地需要もしっかりあるはずですので、戸建住宅が建設できる整形地であれば、需要があります。

 

しかし、本物件のもう一つの大きな問題は「土地が狭い」ということです。昔の戸建に多いのですが、土地が87㎡では戸建用地としてはかなり狭いです。

 

最近の若い夫婦は、地方で新築戸建を建てるとき、駐車場を2台つくる方が多くなっています。駐車場2台確保には少なくとも120平米程度は必要になります。

 

そういう意味で、本物件を10年賃貸経営して「さあ、土地値で売ろう!」と思っても、かなり売りにくい土地になることが予想されます。

 

もちろん、これが駅徒歩圏の1等地ならともかく、中心部から外れると意外にマイカー所有世帯がけっこう存在します。

 

この土地は87㎡で路線価47000円ですので、土地値400万程度ですが、地方での「土地売り」はけっこう難易度が高く、とうぜん解体費用も掛かります。

 

1年、2年売れないストレスにも耐えながら、最後は、建売業者へ二束三文でしか売れないかもしれませんね。

 

本物件の教訓は「土地値で売ることを前提にしてはいけない」というシンプルな法則です。土地値はあくまで銀行評価であり、出口での売却保証ではありません。

私が再建築不可のアパートを購入した理由

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したがって私の場合は、不動産を収益性の観点から見た場合は、賃貸期間をどれだけ長く取れるかが一つの勝負だと思っています。

 

単純な法則として「築が古すぎない物件を買う」ということが一番のリスクヘッジになりえます。たとえば私が2017年に購入した千葉のアパートを例に取ります。

 

物件スペックは価格2100万で、築12年、1K6世帯、接道が悪く再建築不可というスペックです。家賃は1世帯4万程度なので、6世帯24万、年間288万円くらい稼いでくれています。

 

もちろん経年でもう少し家賃下落することは想定の範囲内であり、家賃の下限は3万円としています(人口50万都市なので、2万円までは落ちない想定です)。

 

すると満室なら年間200万程度は稼ぎ続けてくれるわけで、20年貸せば回収家賃は4000万、30年貸し続ければ6000万になります(その時点でまだ築40年ほどです)。

 

このアパートは再建築不可で価格2100万でしたが、十分回収可能だと判断し、購入しました。

 

私が資産家であれば、もっと立地の良い場所に頭金多めで不動産を購入し、時間をかけながら純資産化を目指すでしょう。

 

しかし、まだ私は賃貸業4年のスタート段階ですので、私にとっては不動産=キャッシュマシーンとして、現時点では収益性を第一に考えています。

投資家は「時間」を味方につけたもの勝ち

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投資は短期間に大きなキャピタルゲインを狙うと、どうしてもリスクが高くなりますね。相場のうねりを利用した短期トレード、不動産の転売などは、その代表です。

 

私は、安定した賃貸収入を長期にわたり得られるのが不動産投資の大きな利点だと思っていますし、大きな資産形成には時間が掛かるのです。

 

不動産では「築年数」が若ければ若いほど、時間をかけて投資回収できる総家賃額が大きくなり、手元のキャッシュを貯まり、有利になります。

 

一方、融資レバレッジは時間を買ってキャッシュフローを早めに手に入れる行為であり、得られたキャッシュフローをうまく使えなければ「逆レバレッジ」が効き、最悪破綻します。

 

そういう意味で、、、われわれ不動産投資家は、時間をかけながら賃貸経営をして利益を蓄積することと、融資レバレッジで時間を買って目先のインカムを出し、それをさらに再投資に振り向けていくことを同時並行でやっているようにも見えます。

 

つまるところ、不動産投資家は「安定経営しながら、同時にリスクテイクもする」という、この2つの相矛盾するバランス感覚をいかに持てるかで、投資家としての器量が決まっていきます。

 

以下、関連記事です。

 

 

▼オーナーチェンジで不動産を売ることを見越して、どのように家賃設定するかペリカンなりに考察しています 

www.asunarolife.net

 

▼低利回りでフルローンはのちのち窮地に立たされます。その場合は、キャッシュポジションを上げておくことも肝要です。

www.asunarolife.net

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