持たざる者の不動産投資

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

地方アパートと戸建てを10棟ほど経営しています。

 

先日、資産ゼロからの拡大シナリオについてツイートしました。

 

不動産投資の拡大ステップです。
1.種銭をためて不動産を買う
2.キャッシュフローをしっかり出す
3.再投資して規模拡大
4.収入増えたら新築か好立地へ組み換え
最初はキャッシュフローと規模を追うほうが投資効率が高まり、リタイアも早まります。新築や一等地から入るとキツいので順番が大切です。

 

基本はこのステップで良いのですが、もう少し噛み砕いて解説します。

 

私も5年前は、年収400万台で、資産ゼロでした。

 

今回は、持たざる者が如何にして不動産投資で拡大を狙うか?を解説します。

【注意】新築や一等地から入ると時間が掛かります

 

 

新築アパートや、新築ワンルーム投資などから入ると、頭打ちになりがちです。

 

こういった投資法は、資産家向けです。目安としては自己資金が最低1000万〜2000万は必要でしょう。

 

もし1棟目から土地から新築アパートなどに触手を伸ばすのであれば、かなりの勉強が必要になります。そして、建築費が高止まりしている昨今ですから、土地探しと工務店探しがポイントになるのは言うまでもありません。

 

もちろんハードルを乗り越えるからこそ大きなリターンがあります。投資とはそういうものですね。覚悟があるひとはよいでしょう。

 

本記事は「持たざる者のための不動産投資」がテーマですので、自己資金の少ない方に新築系は適していないということですね。

 

土地から1棟を手がけようと思う方は、収益シミュレーションを綿密に行ったうえで取り組んでいただきたいと思います。

 

 

なお最初から一等地での投資もオススメしません。

 

一等地は、安定した需要があり空室リスクは低くなりますが、収益性が低いため、そうとう借金のロットを大きくしないと、サラリーマン卒業はおぼつかないでしょう。

 

一等地のマンション投資だけで、30〜40代の若年でリタイアする人が少ないのは、それだけ時間がかかるからです。資産をゆっくり拡大したい人向きです。

 

もちろん早期のリタイアを目指さないのなら良いと思いますが、過ぎ去った時間は絶対に取り戻すことができません。自分の投資目的をよく考えて、手法を選択したいところですね。

初心者におすすめの手順【3ステップある】

3ステップ

 

結論、以下の3つのステップですね。

 

  1. 小ロットでインカム&売却益の両取りを狙う
  2. 築古アパートでスキルと経験を積む
  3. 好立地か新築投資へシフトする

 

それぞれ解説しておきます。

 

1.小ロットでインカム&売却益の両取りを狙う

私が1棟目としてオススメするのは、築古戸建てですね。中でも、「市街化区域の戸建て」あたりから入るのが良いと考えています。

 

理由は次の2つです。

  • 長期的なのインカムが安定している
  • 売却益を狙える(=種銭が増える)

 

戸建ては入居付けがしやすく、長く住んでくれる可能性が高いため、単身向けアパートと比べるとキャッシュフローが安定しやすい特徴があります。

 

もちろんファミリータイプの区分マンションでも良いですが、新耐震でかつ、1000万以下で探すとなると、なかなか入手ができません。ロットの面でも、検討しやすい戸建ての方が軍配が上がります。

 

なお戸建て投資でよく言われるのが、「拡大のスピードが遅い」という点です。もちろん戸建てだけ買い続けての拡大は時間がかかります。

 

ですが、不動産投資は売却をかませることで大きく種銭を増やして、次のステージに向かうことができます。

 

そういう点では、投資家だけでなく、実需にも高値で売れる可能性の出てくる「市街区域の戸建て」が最も望ましいと考えるのは、そのためです。※もちろん売れなくても持ち続けてインカムを得てもOKです

 

”調整区域エリア”は難易度が高くなることは以前、弊ブログでもご紹介したとおりですね。

(参考)市街化調整区域での不動産投資を実際に4年やってみた感想

 

売却までには最低でも3年〜、通常は5年ほど家賃回収をかけてから売却するほうが、売却時の仲介料・登記料・税金などを吸収することができます。

 

その点で、賃貸業はスタートしてから売却益を得るまで、ある程度「辛抱の期間」が必要になってきます。

 

誰しも、一足飛びの飛躍を志しますが、ぜひ5年程度はじっくり賃貸業と向き合いながら、投資拡大のチャンスを掴んでください。

2.築古アパートでスキルと経験を積む

レバレッジということを考えたときに、手頃な金額帯のアパートが第一選択になります。

 

かくいう私もアパート投資は、800万→3000万→2100万とロットを抑えたものを中心に買ってきました。

 

最初から4000万円超のロットだと、自己資金と融資の問題でハードルが高くなりがちです。ですから、小さめのロットから入って、共同住宅の賃貸経営とはどういったものなのか?を学ぶことから始めると良いでしょう。

 

 

たとえ小さなアパートであっても、賃貸経営をしている中では「アパートはこういう経費がかかるのだな〜」とか「利回りが中途半端だと手残りもそれなりだな」、、、など実感を伴って、気づくことができます。

 

またアパート経営は、騒音・滞納・汚部屋などのトラブルが、戸建て投資と比較しても、多くなります。

 

そういった経験をすることで、大家として素養がだんだん身についていきます。

3.好立地か新築投資へプロパー融資を引く

新築アパート

 

最終的な目的はここでしょう。好立地または新築に、プロパー融資を引くというのが、一つのゴールです。

 

好立地or新築投資というのは、長期的に賃貸経営で戦っていくためですね。地方×築古一辺倒だと、どうしても賃貸需要の先細りや、出口でのリスクが付きまといます。

 

では、なぜプロパー融資なのか?というと、それはアパートローンだけでは、いつか頭打ちになるからです。

 

その証拠に、金融機関のパッケージ型のアパートローンは「融資上限額」があります。

 

各行の融資上限
オリックス銀行 2億円まで
三井住友トラスト 3億円まで
セゾンファデックス 1億円まで
静岡銀行 1億円まで

 

なお上記は最大融資額であり、属性によってはもっと下がることもあります。通常は年収の10倍〜15倍前後まで、という金融機関が多いですね。

 

会社員を辞めずずっと副業感覚であれば、融資は1〜2億で十分でしょう。しかし、それ以上を求めるなら、法人を設立し、プロパー融資で相談していくというのが王道です。

最後に:最初の資金調達方法について

融資を引く

 

おわりに、初期段階で使える「金融機関例」を挙げておきますね。初心者の方向けです。

 

 

上記の金融機関で実績を積みつつ、スタートしましょう。

 

そして、持たざる者が大きく巻き返しを図るには、「倹約し、コツコツ貯金をして、利回りの良い投資を実践していく」。これしかありません。

 

なお初心者の方で「とりあえず1棟を買ってみたい」という方もいますが、あまりオススメしません。それは買うことがゴールになってしまっている状態です。

 

キャッシュフローが出ずに苦戦するか、空室期間が長くなりモチベーションがだんだん低下していくケースが多いです。

 

自分や家族が幸福になるために不動産を買っているのに、これでは”悲しい投資”になってしまいますよね。

 

けっして不動産投資をすることが目的になってはいけませんね。

 

私たちは、不動産投資をするために生きているのではありません。幸せに生きるために、不動産投資をしているのです。

 

以下、関連記事です。

 

▼法人化と売却について、こちらの記事でより詳しく書いています。

 

▼公庫の無担保ローンの活用方法を解説しています。

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