こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。アパートと戸建ての賃貸経営を5年くらいしています。
さて恒例の家賃収入と近況報告です。今月頭に空室がすべて埋まりました。しかし、月末にまた群馬で1件退去があるので、つかの間の休息になります。
では、さっそく行ってみましょう。
今月の家賃収入状況
家賃収入は115万円ほど、経費差引後で104万円です。ここからローン返済があり、現在のローン残債は6558万円ほどです。
こうした毎月の安定した家賃収入は、とてもありがたいものです。
世の中には投資の種類はゴマンとありますが、不動産投資をしている人とそうでない人との格差は、かなりのスピードで広がっていきます。
なぜなら銀行融資というレバレッジを効かせての投資ですから、FXと同様に儲かる時は破壊的に儲けることができます。
ではFXと同じくらいのリスクがあるかというと、そうではありません。
とりわけ私のような地方投資だと、日本経済の影響など微塵もありません。
ただリスクとして一つ言えることは、2050年には日本の人口が1億人を切ってきます。その影響は地方から出てくるでしょう。この問題へのリスクヘッジは、考えておく必要があります。
現実的な対策は、地方の中でも駅前など、需給が崩れにくい勝ち組立地に投資すること。もしくは東京都内など大都市圏に投資エリアを移していくか、この2つしかありませんね。
しかし、2050年までは、まだあと30年くらいあります。地方エリアのリスクを声高に言う人もいますが、今年や来年に急激に人口減少するわけではありません。
したがって、地方投資家は焦らずじっくり、キャッシュフローの拡大と資産組み換えを実行していけば良いのです。投資スタートは早ければ早いほど良いのは、言うまでもありません。
今月の入居率
現在の入居率は、26戸中 25戸（入居率96％）です。
4月に取得した築39年のボロ戸建て（通称：ワンちゃん号）ですが、6月から本格的に募集しました。
募集スタート直後に1件検討者がいましたが時間が掛かっていました。また法人さんからの問い合わせもありましたが、事業内容が釈然としなかったので、お断りしました。
そんなことをしていたらファミリー＋ペット（小型犬1匹）という、狙い通りのターゲットの方からお申し込みを頂きました。
【嬉しい報告】
先週は私の戸建てにお申込みが入り、今週は知人でサポート中の方にも入居申込みが入り、嬉しい報告が続いてます。■マーケティング→割安に買う→差別化リフォーム→適正な家賃設定→客付け会社選び
このサイクルを実施すれば、閑散期でも狙った結果を出すことができます。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) July 14, 2019
こちらの戸建てのリフォームは先日の記事「築39年の空き家リノベーションに挑戦【目指せ利回り20％！】」でも書いていますので、ご覧になってない方はどうぞ。
しかし、今月末に群馬で1件退去があります。単身の男性でしたが退去理由がご結婚だったのでおめでたいかぎりです。
昨年、1度リフォームしているお部屋ですが、今回もちょっとだけバリューUPして貸し出したいと思います。
不動産投資の価格交渉のコツ
先日、私の価格交渉の方法について、以下のツイートをしました。
私の場合は「内装はリフォーム済みですか？どのくらい荒れてますか？」と電話で聞いて、もし未リフォームなら「では価格相談は可能でしょうか？相談可能なら内見したいです」という流れで話します。
すると指値前提で内見に行けて価格交渉しやすい。内見して指値できないのが一番無駄足になります。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) July 16, 2019
こちらは私が投資サポートしている方からのご質問でした。うまく指値するというのは、なかなか簡単なことではなく誰もが頭を悩ませますね。
「指値」というのは経験がものを言う世界で、タイミングもありますので絶対法則が存在しません。私も上手く行くときと行かないときはあります。
でも、指値できる確率が高くなる方法はあります。とりわけ電話での問い合わせ段階がもっとも大切だったりします。
私の場合、電話段階では「いくらまで下がるのか？」という具体的な部分までは、確認しません。普通は「内見もしないで、なぜ下がる幅まで聞くのか？」ということで不信感につながります。
購入する不動産で値引きしてもらうためには、リフォーム分（修繕費分）を指値する、というのが王道です。
私の場合、まず電話の問い合わせ段階で、以下だけ確認しておきます。
- 価格交渉の余地があるのか？
- 売主の売却理由は？
- どれくらいの期間売れ残っているのか？
- 買い付けが入ったことがあるのか？
あとは実際に内見して、リフォーム費用の判断をします。ここで物件の弱点や、修繕点を正確につかめるかどうかで、その後の交渉方法がだいぶ変わってきます。
逆に言えば、内見段階で「こいつ初心者だな」と思われたら、営業さんは売主側に立った営業（できるだけ値引き要求を受けないスタンス）になったりして、指値が通りにくくなることもあります。
ですから、買主である投資家は、やはりエリアの成約価格相場をちゃんと把握していたり、リフォーム費用を適正に見積もれることで、仲介営業さんも腹を割った話しをしてくれたりするのです。
こうしたちょっとしたパワーバランスで買値が大きく変わることもあります。
というわけで、長くなりそうなので「不動産投資の「指値」の成功率を高めるいろいろな手法 」などの記事も参考にしてみてください。私の過去の指値事例も掲載しています。
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▼カフェでお茶しながらご相談に乗っています。ご興味のある方はどうぞ。
