こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

地方で25世帯の大家さんをしています。

 

今回は「家賃相場」を正確につかむ方法について、実例も紹介しつつ書いてみたいと思います。

 

物件選びで重視すべきは「家賃設定」 

強気の不動産相場が終わりかけ、融資においても属性や頭金が要求される、ちょっと苦しい時代になりつつあります。

 

そんな中、売却マーケットが完全に閉まる前に、どうにか高値で売り抜けられないかと、まだ強気の価格で売りに出している投資家もいますが、我々はそうしたダメ物件を買わないようにしなければいけません。

 

株式市場では、下落局面でも淡々と買い続けて平均取得単価を下げる意味はありますが、それが成り立つのはずっとポジションをホールドして、配当をもらい続ける戦略が有効だからです。

 

一方で、不動産においては「購入価格」がすべてを決めます。朽ちるまで貸し続けるという手法もありますが、投資初期段階においては、売却しつつ再投資しないと拡大スピードが遅くなります。

 

不動産投資家にとって一番つらいのは、買った後にどんどん家賃設定が下がっていくことです。低利回りのフルローン新築系投資の未来があまり明るくないのは、そのためです。

 

ホールドするほど苦しくなる投資は、投資たりえません。投資とは、所有期間が長くなるほどラクになっていくもの、であるべきでしょう。

 

そういう意味で、中古不動産を買うメリットは、家賃が下がりにくいことです。

 

スポンサーリンク

中古不動産を低利回りで買うと儲からない

f:id:Pelican:20181227141459j:plain

中古不動産は、所有期間中にどれだけ利回りを高く維持して、キャッシュを回収できるかというのが、一番のポイントになります。

 

 

では、個人投資家は物件選びにおいて、何に一番気をつけたら良いのでしょうか?結論から言えば、「家賃相場」だと私は考えています。

 

もちろん中古であっても経年とともに多少の家賃下落はありますが、下落幅も含めて家賃相場を把握できていれば、大きな問題にはなりにくいものです。

 

ですから、我々が注意すべきは、想定した家賃が取れないこと。それはすぐに利回り低下につながり、物件を売却する時に残債が減っていない事態を招きます。

 

中古の低利回りは、命取りになることを肝に銘じるべし、なのです。

 

スポンサーリンク

家賃相場を正確につかむ方法(実例で解説)

今回は戸建て投資で、私が検討した物件の実例をもとに紹介します。

 

物件スペック

スペックはこんな感じです。

・千葉県某市

・価格800万

・築24年/4LDK

・駐車場1台可

・ターミナル駅まで徒歩25分(2キロ)

・バス停まで徒歩3分

・利便性(スーパー・学校等)はOK

 

スペックを見ると、ちょっと高いかなと思いますが、こちらの物件はターミナル駅にそこそこ近いので、土地の路線価だけで700万円超えだったため、検討してみました。

 
あとは家賃が問題です。

  • 家賃が6万なら利回り9%
  • 家賃が7万なら利回り10.5%
  • 家賃が8万なら利回り12%
  • 家賃が9万なら利回り13.5%

 

このように取れる家賃によって、利回りがぜんぜん違ってきます。

 

ヒアリング調査

私はさっそく近隣の仲介店にヒアリングしました。

 

1社目の結果はこちら。

繁忙期なら9万円くらい。7〜8万円なら案内しやすい。築20年の10万円のRCマンションは長期空室。近くの住所の築15年の戸建で9万円で決まったことがある。最悪でも7万台は取れる。

 

2社目の結果はこちら。

8万〜9万が現実的。12〜13万は取れない。7万以下になることは考えられない。

 

3社目の結果はこちら。

8万円前後なら十分決まる。最寄りの◯駅徒歩25分は、ファミリーで車所有世帯も多いのであまり大きなハンデにならない。

 

上記外にも複数社ヒアリングしましたが、同じような回答でした。

 

f:id:Pelican:20181227141204j:plain

 

最後に自分でもチェックする

最後に自分でもポータルサイトをチェックします。

 

ポイントは、歩ける距離にターミナル駅がある場合は、その駅で絞って検索するのがポイントです。

 

どういうことかというと、SUUMO等で「◯◯市 賃貸」で調べるのではなく、「◯◯駅 賃貸」で調べてみるということです。

 

なぜなら地方では、◯◯市で絞ると、駅周辺のお店の多いエリアと、田んぼが広がるようなエリアと、かなり差が大きいだからです。

 

今回の例で言うと、「◯◯駅 賃貸」で調べて、3LDK以上のマンションを仮想競合として、駐車場1台で検索しました。

 

すると67000円が最安値。つづいて73000円、78000円×3件、84000円、85000円と出てきます。駐車場相場は5000円〜7000円ほど。

 

駐車場代含めると、RCマンションでは8万円台が主流になっていました。

 

結論

結論としては家賃は7万以下になることはなく、8万円程度が相場並み。あとはリフォーム内容次第で、9万円も狙えなくはないと判断しました。

 

ただし9万円を狙うなら、設備と内装をしっかりオシャレに差別化しておくことと、水周りなどのインパクトも大切だと考えています。

 

そこは投資家の腕の見せどころということになります。

 

スポンサーリンク

まとめ

家賃相場をチェックする際には、駅で調べたり、沿線で調べたり、市で調べたり、いろいろな検索ができますが、そのエリアのお客様がどのような視点で賃貸物件を探すのかをイメージしたり、ヒアリングすることも大切です。

 

このあたりの調査は、なかなか一筋縄ではいきませんが、小慣れてくると徐々にできるようになっていくスキルでもあります。

 

ただし、購入してリフォームする前に、完璧な狂いのない家賃を見極めることなど絶対不可能ですので、われわれ平凡な投資家にできることは、目標と現実のブレをできるだけ小さくすることしかありません。

 

以下、関連記事です。

 

▼不動産会社にヒアリングするときのトークも紹介しています

www.asunarolife.net

 

▼1棟アパートで買ってはいけない物件をまとめました

www.asunarolife.net

スポンサーリンク
おすすめの記事