こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月、4棟目の新築アパート用地を契約しました。というわけで早速、土地購入の経緯などご紹介いたします。
また今は土地高騰でなかなか良い土地と巡り会えなくなっていますが、記事後半では今後の新築アパート投資における大切なポイントについても深掘りしてみたいと思います。
土地探しに大苦戦&運命の土地との出会い
3棟目が竣工したのが2023年10月で、そのちょっと前から次の土地を探し始めていたのですが、探せど探せど今回はぜんぜん見つかりませんでした。見つかったと思っても、契約破談ばかりが続く展開は始めてでしたね。
最初は、2023年11月に1件契約予定になりましたが売主にドタキャンされました。一度売ると言ったあとに、契約2日前にやっぱり売らない！と売主が言い出してしまったのです。私も工務店に間取りを相談していたり、解体業者に見積もりまで取ったのに、すべて撤回する羽目になりました。。。
つづいて12月にも1件契約予定になったのですが、こちらは売主が自己破産して勝手に売っちゃいけないのに、自分で売ろうとしていて仲介もそれを知らず媒介契約していたという、ありえないオチでした（笑）
そんな紆余曲折がありつつ、やっと最近のことですが2024年1月に入ってから、良さそうな土地が1件見つかりました。
この土地は広さ40坪と小さめで、ガレージハウスに必要な建物ボリュームと前面駐車場が入るが微妙だったのですが、工夫すればなんとか行けそうでした。しかも！ペリカンの大得意なエリアだったので、すぐ見に行きました。
現地では、基本的に仲介さんと仲良くなることに重きを置いて、解体費プラスαの指値もOKそうだったので、その場で買い付け証明を渡しました。
買い付けにあたっては、先日ブログでご紹介した「収益物件の買付証明を提出する際のポイント【2つの失敗エピソード】」をしっかり守りつつ、抜け漏れなく実践しました。
その結果、以下のメールを受信。
私はいつも仲介さんとは、お互いに信頼を持てる関係になれるかどうかは一番大切だと思っています。
けっきょく、仲介さんにとっても納得できる金額かどうかもポイントです。自分が買える人間であるということはもちろん、相場価格の両面からお話していくのが、やはり大切ですね。くわえて、他の業者や投資家ではなく、私と取引するメリットが何なのかが明確だと、良いということになります。
もちろん満額1番手なら必ず買えるのですが、満額で買い付けを出して収支が成り立つ土地が転がっているほど甘くはない世界でもあります。安く買うことを欲張りすぎてはダメですが、指値をしても断られにくい方法はあると思います。
この土地については、買い付けを出してから後日、私が沖縄旅行に行ってる際に、仲介さんから入電がありました。私が買い付けを入れた金額より少し上乗せすると話が通りそうだったため、金額に色を付けて返答したところ、翌日にお話が纏まったとのメールをいただきました。
本日、晴れて契約を迎える運びとなりました。今後は融資相談をしつつ、3月決済→4月の建築確認申請へ向けて動いていきたいと思います。
こうして無事4棟目の新築アパート建築にむけて進捗していきそうな気配なのですが、今後はより戦略を研ぎ澄まさないと、高利回りの新築アパートを建て続けることは簡単ではありません。
ということで、本記事の後半では継続的に新築アパートを利回り9％前後で建て続けるために私が考える大切な2つの要素について考えるところを書きたいと思います。
これから新築アパート投資に求められる2つの要素
2024年現在、土地から新築アパート投資するために、おもに2つの重要な要素があると考えています。この2つを意識できないと、めちゃめちゃ乱暴な言い方ですが、たとえ地方エリアでも利回り6％〜7％くらいのアパートになってしまうでしょう。
もちろん東京都心一等地なら、現在の市況感で利回り6〜7％なら十分でしょう。また地方でも駅チカの資産性重視なら、そのくらいの水準でも投資判断としてはアリなのかもしれません。しかし、これから資産拡大をしていきたい大家さんであれば、利回り8％〜10％程度の水準を目指している方も多いのではないでしょうか。
そういった高利回りを目指すためには、以下の2点は今後ますます重要になってくると思われますので、それぞれ解説します。
「建物」を工夫し差別化すること
まず新築アパートを手掛けるときの一番の課題は「土地仕入れ」です。企画物であれば土地は決まっていますが、ゼロから自分で土地を探してアパートを建築する場合には、この「土地仕入れ」をいかに効率よくやるかが鍵になってきます。
ただ現在は、土地仕入れのハードルがものすごく高いですね。出物自体が少なくなっているのもありますが、たとえ条件に合う広さや間口の土地があっても、ビックリするほど坪単価が高いです。感覚的には、数年前まで坪20万円くらいだったエリアが、いまは坪40万円とかになっており、数年前の1.5倍〜2倍みたいな水準になっていますね。
そんな状況ですから、例えば1500万で売りに出ている土地を1000万未満など大きく指値をしても当然買えません。とくに土地の売買が盛んにあり、ちゃんと流通しているような場所だと、そこまで落とさなくて売れるからですね。
よっぽど深い付き合いの仲介業者さんがいるとか、売主さんが売り急いでいるとかでもないかぎり、先ほどの1500万の土地であれば1300〜1400万くらいの交渉となることが多いですね。このように土地を劇的に安く買うこと自体が、至難の業ですから、安く仕入れることばかりに囚われると仕入れ自体ができません。
ではどうするのか？結論、土地が安く買えないのなら、建物を工夫して「より高い家賃」を狙ったり、「より多くの戸数ボリューム」を確保ができるように工夫し、収益性を確保していくというのが現実的な目線になってくるでしょう。
私自身も、狭い土地にどう建物ボリュームを入れて、収益を上げるかを考える機会が、最近は多くなってきました。余裕のあるたっぷり広々した土地を買って、収益アパートを建てるのが一番理想ですが、そんな贅沢なことも言っていられない時代になりつつあるということですね。
もちろん建築費が高いからと言って、極限まで狭い間取りを作ると顧客満足度に影響が出ます。
かぼちゃの馬車が良い例で、実際に使った人が狭く感じるようなレベルは避けなければいけません。賃貸は内見時の印象が命ですので、狭いとか使いづらいとか不便だとか、そういったネガティブを感じさせないようにしつつ、同時にコストカットする部分と競争優位性を出す部分（魅力）も作っていく必要があるでしょう。
安い土地を買い、それなりの価格の工務店を見つけて建ててもらったら、新築アパートが一丁上がりなどという夢物語はないのですよね。ほんとうの意味で、「不動産開発」だと思って取り組む必要があるということです。
高利回り新築アパートのリスクをしっかり把握する
ペリカンが手掛けている新築ガレージハウス投資は、利回り9〜10%程度の高利回りを狙いますが、この投資法には弱みもいくつかあります。
新築ガレージハウス投資の弱みはざっと以下のとおりです。
- 家賃相場が分かりづらい（成約事例が少ない）
- 以前は需要＞供給だったが、今はエリアによって供給過多になっている
- 世帯数が2〜6世帯が多く、入居率が不安定である
- 地方エリアに建てるケースが多く資産価値が下がりやすい
- 若者の車離れ（車乗る人が減っている）
これ以外にも実際にやってみて感じることは、もっと沢山あります。高い家賃が取れて高利回りだからガレージハウス投資をやってみようというのは早計なのですよね。
もちろんリスクがあるからこそ、リターンも大きいというのは投資の本質です。マーケットの面はどうしようもないこともありますが、少なくとも諸々のリスクを乗り越えるための、自分なりの戦略というのは必要になってきますね。
今後は不動産価格がうなぎ登りに上がっていくことはない前提で考えると、転売して儲けるという発想はあまり現実的ではありませんね。基本は「運用」に重きを置いて、持っていて楽な投資をするのがペリカンの考え方になります。
また昨今は、地震など天災リスクもふたたび注目されつつありますね。債務者本人の健康リスクも気をつけないといけませんね。どんな事態になっても、継続可能な投資こそ、真に強い投資と言えます。思わぬところで足元を掬われないように、気を引き締めて行かないといけませんね。
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