こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
不動産投資（大家業）をスタートして、9年目になりました。これまで自宅含めると、不動産購入を15件ほどしてきましたが「買付証明書」を出すのは、毎回ドキドキしますし、気を使いますよね。
つい先日、私もある物件に買い付けしたのですが、2連続で惨敗してしまいました（笑）。あとから振り返ると敗因はこれだなというのは分かっていて、今回はそんな私の失敗体験を共有してみたいと思います。
今回ご紹介する2つのパターンは、買付証明を出す際によくある失敗だと思います。
これだけ気をつけるだけでも、仲介会社さんとスムーズにやり取りできたり、わりと指値も通しやすくなるかと思いますので、ぜひ最後までご覧くださいませ。
失敗エピソード（1）買付証明の提出が遅かった話
この物件は私の自宅の最寄りで売り出しされました。築10年台の一戸建てでまだ築浅です。価格は800万円くらいと明らかに割安でした。物件が出た翌日の朝に見つけて、その時点で電話して現地を見せて頂きました。
現地見学が私が一番早かったのでその場で買付証明を出したのですが、仲介さんから「実は、昨日の時点で買い付けを1件満額で頂いていて、今日の午後見学される方がいるんですよ」と言われました。
私も悔しかったので、「現地を見て申し込みのは私が最初ですが、ダメなのでしょうか？現地を見た上での申込みなので絶対にお話を壊すことはしませんので」と食い下がったのですが、やっぱり昨日の時点でFAXで買付証明を送ってきた業者さんが1番手ということでした。
つまり、現地を見たかどうかが番手に影響しない業者さんはいますね。いくら満額で買い付けを入れても、それより早くFAXが届いていたら、そちらを優先するというケースは多々あります。
ほぼ100％買うことが決定している場合は、メールかFAXで先に買付証明を送った上で、現地を見に行ったほうがいいということですね。もちろん見に行った上で、買い付けを取り下げるのは信頼を失うので慎重にやっていきましょうね。
失敗エピソード（2）買付証明で1番手だったのに買えなかった話
2つ目のエピソードは、「買付証明で1番手だったのに買えなかった話」です。こちらは土地の購入検討でした。物件価格は少しぼかしますが、1700万円でした。古家付き土地だったため解体して土地利用するためには2000万弱になるのでけっこうな金額です。
わたしは物件が出た当日にすぐ住所を聞き、現地を見ました。そして現地からメールで1500万円の買付証明を送りました。電話で仲介担当さんに確認したところ、確実に私が1番手で、この時点では他の買い付けも入っていないということでした。
買付証明を送ったのが年末だったので、売主様に確認して返答は年明けになるということでした。しかし、年明けに1通のメールをもらい、「今回は売主様と相談したところ、他の買主様で話を進めることになりました。申し訳ありません。」ということでした。
単純に私より高い金額の買い付けが入ったということでしょう。しかし私は1番手で買い付けを入れたのですから、2番手以降の方で高い買い付けが入ったのであれば、一言相談してもらえるのかなと思っていましたがそこが甘かったですね。
仲介さんに真相を電話で確認したところ、「弊社はすべての買付証明書をそのまま売主様に持っていきますので、最終判断は売主様になります」ということでした。
つまり1番手とか2番手というのは金額が一緒だったら有効ですが、最終的には売主様にとって条件の良い買主が選ばれるということでした。
買付証明書の「提出順」を優先してくれるケースだと、1番手の方が買えるように金額を調整したり、買主側でも買い上げたりできるのですが、今回のようにすべての買付証明書をそのまま売主様に持っていくケースだと、最初から自分が出せる金額ギリギリで持っていかないと、負けてしまうケースはあると思います。
不動産投資では”鬼の指値”なんてコトバもありますが、あれは長期売れ残りのボロ家には通用しますが、そこそこ売れていく人気のある物件であれば、最初から現実的な金額で買い付けを入れていく必要があるでしょう。
おわりに：買い付けは奥が深い心理戦である
最低でも以下の4つのポイントを確認しておくと、購入できる可能性が飛躍的に上がると思われます。
- 元付けかどうか？
- すでに買い付けが入っているか？
- お申込み順なのか？融資確定順なのか？
- 買い付けを1番手で出した後に自分より高い買い付けが入った時の対応
まずは元付け業者かどうかを確認するということですね。売主と直接つながっている仲介業者であれば問題ありませんが、売り側の業者（元付け）が別にいる場合は、そちらの意向をしっかり聞いておくことが大切になります。
次に、すでに買い付けが入っているかどうかや反響がどれくらいあるかを聞いておきます。他の購入希望者がいる場合は、競争相手になりますから、それを意識した金額で買い付け金額を考えないといけません。
そして、1番手になるためのルールですね。ここは業者によって変わってきます。買付証明の提出順なのか、融資が確定した順なのか、このあたりも重要になってきますね。
最後の4つ目は今回の私の反省でもありますが、1番手を取った後に、より売主様に条件の良い買い付けが別に入った場合は、相談してもらえるのか？をぜひ確認しておきましょう。ここが本記事の重要なポイントでもあります。
このとき買い上げを示唆すると、金額が引き上げられてしまうので苦しい展開になってしまうかもしれませんが、2番手に話が行く前に相談してもらえる関係を築いておくことは大切です。
その為に、現地見学では仲介さんと仲良くなり、今後のお付き合い（所有物件の売却の相談）の話などができると、だいぶ印象が違ってくると思います。指値はしたいけど、負けたくないという時は、仲介業者さんとの信頼関係もポイントになってくるでしょう。
というわけで今回は、買付証明を出す際のポイントでした。買い付けはケースバイケースですが、基本を押さえておくと、徐々に応用ができるようになってくると思います。諦めず、買い付けをがんばっていきましょう。
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