コインランドリー投資の初期費用と収益性

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

地方で28世帯ほど運営しています。

不動産は人生を変える大きな力があると確信しています。

 

さて、今回のテーマは「コインパーキング投資の初期費用と利回り」です。

 

先日、コインパーキング経営について、楽待さんが取材していました。

 

 

今回は、この動画のエッセンスを抜き出しつつ、コインランドリー投資のメリット・デメリットを解説します。

コインパーキング投資とは?

コインパーキング投資とは、以下のとおりですね。

 

地主さんから土地を借りて、「時間貸しの駐車場」として運営する投資法のこと。

 

パーキング経営をスタートにするためには、まずは機械の導入(料金精算機やフラップと呼ばれる自動で車止めしてくれる装置)を購入する必要があります。

 

精算機とフラップ

 

またコインパーキング経営は「稼働率」が命です。したがって、立地が良くないと経営が成り立たないのですが、大半の投資家は更地の好立地を持っていません。

 

ですから、通常は地主さんから「土地」を借りることになりますから、毎月の賃料を払わなければいけません。

 

せっかく駐車場を作っても使ってくれる人がいなければ収入はゼロですから、ここが最初のハードルとなるでしょう。

コインパーキング投資の初期費用と利回りとは?

初期費用と収益性

 

楽待さんが紹介していた「初期費用」は以下のとおりです。

 

初期費用
  • 初期費用 400万円(=主に機械導入など)

 

また収益性については以下のとおりです。

 

収益性
  • 毎月の売上 30万円弱
  • 毎月の支出 19万円ほど

 

売上から経費を引いた毎月のキャッシュフロー(手取り)が10万円くらいということでした。東京都内の駐車場8台経営で、これくらいです。

 

初期費用が400万円で、毎月10万円(年間120万円)の手取りだと、CCRは30%程度になります。

 

そんなに悪くない投資のようにも思えますね。

 

私の地方投資だとCCR(キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン)は50%を目指していますが、好立地の駐車場経営でCCR30%は十分優秀と言えるのではないでしょうか。

(参考)地方での不動産投資ならCCR(投資収益率)50%超も狙える

最大のリスクは貸地であるということ【要注意】

コインパーキング経営の注意点

 

リスクは貸地だということです。

 

ちなみに、「貸地」と「借地」の違いをみなさんご存知でしょうか?

 

定義の違いを確認しておきましょう。

 

貸地と借地の違いとは
  • 貸地とは・・・土地をそのまま利用すること
  • 借地権とは・・・土地の上に建物を立てる権利をもつこと

 

「借地権」は、半永久的にその土地を活用する権利になりますので、かなり強い権利です。

 

一方で「貸地」とは、土地をそのまま活用しますので、上モノを何も建てません。たいていは、駐車場だったり、資材置き場だったり、という活用法です。

 

ですから「貸地」とはただの一時使用です。地主さんの気持ちが変われば、賃借契約を突然打ち切られるリスクがあります。

 

これが最大のリスクですね。でも地主さんにとって、これほど楽な「不労所得」はありませんので、契約打ち切りとなるリスクは、現実にはそこまで高くないのかもしれません。

 

しかし、相続・資産整理などにより、事態が急変するリスクはありますね。

 

そのリスクを背負って、コインパーキング経営をスタートする気概が必要になります。

競合と原状回復義務のリスクも有る

最近だと、タイムズや三井のリパークなど大手のコインパーキング企業が大きく業績を伸ばしています。

 

ですから、マーケットは限りなくレッドオーシャン化しています。

 

また駐車場経営をやめるときには貸地ですから当然「原状回復義務」があります。

 

そうすると、設置した精算機・フラップ・看板などの一式を撤去しなければいけません。

 

その場合、もし買い取り業者などがいなければ、ただの産業廃棄物になりますから、処分費が掛かりますね。これは太陽光発電投資のパネルと似たような課題があるようにも思えますね。

コインパーキング投資のポイントと安定収入について

動画内でも、8台の駐車場で、月の売上が20万円〜30万円台後半まで大きく変わってくるようですので、まさに事業と言えるでしょう。

 

私のやっているアパート経営や戸建て投資ですとレジデンスですので、内装を若者向きにしたり、女性に好まれるクロスを入れたり、ソフト面での差別化が大きく効きます。

 

しかし、コインパーキングの場合、最初の「立地選び」と「価格設定」の2つの要素がメインです。

 

また近隣に競合が出てきた場合、売上が落ちますので、価格キャンペーンなど対策を即日打たないといけません。

 

そういう点では、コインランドリー経営に近いのかなという印象です。

(参考)コインランドリー投資は美味しいのか!?初期費用・利回り・成功条件等

 

街の中で、人の動線をよく見極め、足りない場所にパーキングを設置するという、かなり流動性のある投資になることは確実でしょう。

 

リスクを取りたくない地主と、リスクを取って利益をかすめ取りたい個人投資家。いつの時代も、われわれ持たざるものは、リスクを取るしか大逆転の道はないのです。

 

しかし、リスクを見誤ると、一歩進んで二歩下がる、ということになりかねません。事業とはそういうものですね。

 

 

私の場合は、不動産については初期段階ではキャッシュフローを得ることが大切だと思っています。

 

しかし、その最終ゴールは「好立地の所有権を得て、そこから得られる安定収入で生きていくこと」だったりします。

 

ですから、コインパーキングもキャッシュフロー型の収入として、マーケットに歪みがあるなら投資するのはアリだと思っています。

 

しかし、売上の変動リスクや、契約打ち切りなど万一の事態も考えると、キャッシュフローとしての安定性・継続性に若干欠けるかな、という感想を持っています。

 

このあたりは投資家個々の狙いによっても、投資判断が変わるでしょう。

 

コインパーキングを検討されている方は、メリット・デメリットをよく理解して手がけていただきたいと思います。

 

以下、関連記事です。

 

▼40代でリタイアを目指すための方法について解説しています。

 

▼まずは月10万円の家賃収入をつくると見える世界が変わります。

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