勝者

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

不動産賃貸業を5年やっています。主戦場は、築古アパートと戸建て投資です。

 

さて、2019年から不動産向け融資が一気に厳しくなりました。

これから不動産投資をやる上では、ちょっとした戦略が必要になりそうです。

 

先日、ツイートで3つのポイントについて呟きました。

 

不動産投界は2〜3年前まで当たり前だったフル・オーバーローンがもはや厳しくなりつつあります。この融資が締まった事実を、投資家はいくら嘆いても仕方ありません。この状況を打開するのはキャッシュ、共同担保、賃貸実績の3つです。これをコツコツと積み重ねた先に、規模拡大が見えてきます。

 

上記のとおりです。

 

以前は、物件評価(とくに積算評価)が高かったり、購入者の属性が高ければ、ガンガン融資が出ていた時代がありました。

 

自己資金ゼロのオーバーローンなんてのもありましたね。2015〜2017年は、まさにそんな感じでしたね。

 

しかし、昨年から今年にかけて、スルガ不正融資問題とレオパレス21の界壁問題が、一気にマーケットに冷水を浴びせたことは、みなさんもご承知のとおりです。

 

今回は私の経験もご紹介しつつ、この冬の時代を戦い抜く投資戦略に、思いを馳せてみたいと思います。

不動産投資における3つの重要キーワード

投資の成功

 

今後は以下の3つがより重要性を帯びてくるでしょう。

 

  1. 現金(キャッシュ)
  2. 共同担保
  3. 賃貸実績

 

それぞれ私の実体験もまじえて考察します。

 

現金(キャッシュ)

Cash is Kingという言葉があるように、現金は最強ですね。

 

物件の買い付けにおいても、現金があれば”融資特約ナシ”で強気の交渉ができます。また、金融機関からも現金預金が多い人は飛躍的に信用UPになります。

 

現金があるだけで大幅な指値が通ったり、融資審査がスイスイ進むことがあります。

これほどキャッシュの力は偉大ということですね。

 

逆に言えば、現金があるからこそ、それを見せ金にして融資をできるだけ活用するという発想も大切です。

 

なぜなら現金は使ってしまえば終わりです。空っぽになった財布で、すぐに次の物件を買うことはできません。また1年、2年はただひたすらに貯金するという我慢の時間が必要になってしまいます。

 

ですから「キャッシュ・イズ・キング」の本質は、融資を利用して現金を温存すべしなのです。

共同担保

私が戸建て投資をしている理由の一つは「アパート投資の共同担保にする」という意味合いがあります。

 

とりわけ属性もあまり高くなく、現金も持ち合わせていない人にとって、共同担保の威力は絶大なのです。

 

私も群馬のアパートを購入するときには、2棟目・3棟目に買った戸建てを共同担保に入れることで、トラストでフルローン融資を引くことができました。

関連:禁断のカードローンを活用した築古アパート投資【利回り13.7%】

 

群馬のアパート

 

結局、このアパートを購入したときにカードローンを引いたので、その後に必死で繰り上げ返済しました。

 

また供給過剰エリアためこのアパートを空室を埋めるのが最初は一苦労でした。

関連:供給過剰エリアにおける空室対策の成功例

 

でも、アパートを買う前に、しっかりと評価の出る共同担保をつくっておけば、物件は買えるということです。

 

もちろん物件を買うことがゴールではありませんが、買いたい物件が出たときに買えない、ということほど悔しいことはありません。

賃貸実績

私はこれまで賃貸実績が評価されて、融資がおりた記憶はほとんどありません。

 

でも今月購入した戸建ては、これまでの事業実績を大変評価していただき、融資を引くことができました。

 

 

電話段階では「信用保証協会は、耐用年数超えの物件には期間3年が限界です」と言われていました。しかし稟議段階で、信金の担当さんが事業実績について目一杯アピールしてくれて、無事融資OKとなりました。

 

政府系の公庫でさえも、無担保枠(1000万円前後)が終わると、そこから先は途端に融資が引きづらくなると言います。

 

この原因は「耐用年数超えの物件」に対する審査が、以前よりシビアになっているのが一因でしょう。

 

こうした融資”冬の時代”においては、満室経営を続けて、経営者としての資質をアピールできることも大切です。

 

金融機関の担当が稟議を上げるときに、筆が進むかどうかは「堅実な賃貸実績」があるかどうかも多分に影響します。

 

コツコツ頑張った先に、融資を引けた時の快感は、かなり大きいものがあります。

おわりに:手堅く勝てる物件を買っていく大切さ

不動産投資

 

最後に、今後の不動産投資における要所めいたものをまとめておきたいと思います。

 

先日、以下のようにツイートしました。

 

今後の流れは以下のイメージです。

1.築古系に融資が閉まる
2.新築or残耐用年数のある物件のみ融資がつく
3.自己資金のある「資産家」しか買えなくなる
4.業者も資産家向けの営業になる

今後は大きく借金してガンガン買うのは困難です。キャッシュを貯めて「手堅く勝てる物件」を買いましょう。

 

上記のとおりです。

 

弊ブログでも何度も書いていますが、不動産投資は他人との競争ではないのです。一気に大勝ちを狙うのではなく、小ロットの物件でも手堅く利益がでる物件を買っていくのも一つの戦略なのです。

 

そこにおいては、「キャシュ」「共同担保」「賃貸実績(満室経営)」。この3つが事業を加速的に大きくしていく、強力なブーストになります。

自分はなぜ物件を安く買えないのだろう?とか、なぜ自分は融資が通らないのだろう?という疑問がある人は、ぜひこの3点について振り返ってみると、打開策が見えてくるかもしれません。

 

そして足りない要素があれば、今日から一つ一つ対策を考えてみること。これが徐々にでも規模を拡大していく突破口になります。

 

繰り返しですが、賃貸業は他人との競争ではありません。今自分がやるべきことに真正面から向き合えるかどうか、その差でしかないのです。

 

以下、関連記事です。

 

▼毎年コツコツ1棟ずつの拡大でも良いと思います。具体的な増やし方について解説しています。

 

▼最初から超築古の物件を買うのはオススメしません。その理由についてです。

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