こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は新築アパートの入居付けが順調に進みました。10月はペリカン法人の決算も終わり、本格的に6棟目新築アパートの融資付けに動き出しています。
ということで、さっそく今月の賃貸経営状況とトピックスです。
家賃収入と入居率について
家賃収入は166万円でした。ここからローン返済（約4割台）があります。現在の投資総額は2億2205万円、ローン残債は1億6523万円となっています。
10月の入居率は、564/595（19部屋×31日＋1部屋×6日）＝94.8%となっています。年間稼働率は、5414/5750＝94.2％となっています。
今月は5棟目新築APが2世帯とも埋まったことで、所有物件が全室満室となりました。10月は日割り家賃だけで広告料もかかっていますが、来月は月間家賃180万円を超えていく見込みです。
所有戸数たった19戸ですが、少世帯×高家賃で管理は非常にラクです。現在の1世帯あたり平均家賃は99,137円となっており、次の6棟目新築アパートが建築できれば、10万円の大台は超えていくでしょう。
この世帯数なので、今年から契約更新は自分で実施しています。今月も、個人所有の戸建て1軒が更新を迎える時期に差し掛かってきたので、ショートメッセージで連絡したらすぐに「更新でお願いします」と入居者さんから返事がありました。あとは更新契約書をレターパックで送付して終わりです。
これで家賃1ヶ月分（8万円超）の収入となりました。更新料収入は世帯数が多ければ多いほど増収しますから、まさに塵も積もれば山となる、だと思います。年間で言えば、●十万円ほどは収入増となりますからそこそこインパクトがあります。
稼働率も上向き傾向で、11月はすでに満室確定、そして12月も満室キープできたら、今年の年間稼働はなんとか95％を超えます。ペリカンは年間稼働率の目標を95％を一つの指標としているため、ぜひここに到達したいところです。
6棟目新築アパートの融資申請＆古家解体がスタート！
5棟目の新築アパートが埋まったことで、早くも6棟目新築アパートが動き出しています。
すでに7月に土地取得済みですが、融資申請は5棟目が埋まってからと考えていました。というのも、まだ5棟目が満室化していないのに6棟目を持ち込んでも融資は出ない可能性が高いからですね。
ですから新築5棟目が埋まってからと考えていたのですが、10月に無事満室となったので、さっそく事業計画書を作成して、金融機関へ行ってきました！今回は5棟目融資をして頂いた地銀さんではなく、私のメインバンクである信金さんです。
ペリカン法人の決算が終わったタイミングでしたので、最新の決算書を持っていったのですが、今回はちょっと心配な点があります。というのも、前期末に5棟目を竣工したことで、一気に最終金（頭金）として4桁万円ほど吐き出した後だったのと、6棟目の土地もキャッシュで購入したので、一気に現預金が目減りしていたからですね。
PLはまあまあ順調な状況だと思いますが、なにせBSでキャッシュが少なく見えてしまう可能性があるので、そこがどう評価されるかですね。
一方で6棟目用地は土地は所有権移転しましたが、建物は解体＆滅失登記をこちらでやるので、年内に解体を進めなければいけませんから、すでに解体工事をスタートしました。
あれだけ青々と植栽が茂っていましたが、初日からどんどん解体が進んでいるようです。こちらは11月中旬には解体工事が終わる見込みです。
融資がどうなるか未確定ですが、まずは信金さんで審査を進めてもらいつつ、もし落ちてしまったら5棟目を融資して頂いた地銀さんにも融資依頼に行こうと思います。そこでも落ちてしまったら、もうキャッシュの回復を待って来年のどこかでリベンジするしかないでしょうね（笑）
ペリカンの場合は、どうしても1番手を取るために土地を現金買いするため、融資が落ちるとただの更地所有になるリスクはあります。
ですが今年ダメでも、来年か再来年のどこかでは建てられると楽観視していますので、そうなれば時間軸の誤差にすぎません。まずは金融機関へ事業計画のプレゼンをがんばりたいと思います！
熱海旅行に行ってきました！
今月は家族で熱海旅行に行ってきました！
熱海に行くのは、わたしの人生では初です。今回はリゾナーレ熱海さんにお世話になりました。
館内ではハロウィンイベントをやっていて子供が仮装して楽しむことができました。それ以外にも、キッズルームにボールプールがあったり、屋内プール、ビーチカフェがあったり、未就学児〜小学生くらいにはかなり楽しめる施設になっています。
託児ルームがあるので、事前予約で夜のディナータイムに小さな子供を預けて、親だけ和食ダイニングを楽しめたのは良かったですね。
次の日は、近くの海鮮丼屋さんに行って、熱海の海産物を堪能できました。
最終日は、楽しみしていた友栄さんの鰻も食べることができて大満足の旅行となりました。こちらの肝焼きと、フカフカの鰻は絶品ですので、ぜひ機会があれば皆さんも食べてみてくださいね。
今年は、7月に福島の磐梯山、8月は千葉の房総、9月は北海道旅行に行っており、家族でゆっくり国内旅行ができています。こうして時間を気にせず、好きな時に旅行ができるのも、不動産投資活動のおかげです。
来年は山口か九州あたりに旅行に行けたらと思っており、もしチャンスがあれば海外リゾートなども行きたいのですが、子供が小さいうちは国内でまったり観光になりそうです。
ということで今月の活動報告は以上です！寒くなってきたので、皆様ご自愛ください！いつもお読みいただきましてありがとうございますm(_ _)m
以下、関連記事です。
▼土地に投資するか？建物に投資するか？バランスが重要です。
▼カフェ相談・オンライン相談を開催中です。ご興味のある方はどうぞ！
