2020年の家賃収入

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

2020年も年の瀬ですね。まずは、読者の皆様、今年も「あすなろLIFE」をご愛読いただきまして、誠にありがとうございました。

 

弊ブログも4周年になりますが、こうしてまた1年間ブログを継続できたのは、ひとえに読者のみなさまのお陰です。

 

こんな拙いブログですが、年間では「116万人」の方に、ご訪問いただきました。

 

本当に有り難いことですが、毎月10万人近くの人が訪問していることを考えると、あらためて筆を執ることの責任を感じます。

 

というわけで、今回は1年間の振り返りつつ「2020年の年間家賃収入と来年のペリカンの投資戦略」について、つらつらと書いてみたいと思います。

2020年の年間家賃収入は約1430万円でした

1年間で受け取った家賃収入は、約1430万円でした。

 

そこから金融機関へのローン返済が、約560万円ほどあり、税引前の手残りは約760万円ほどという結果になりました。

 

年間家賃収入

 

ここから固定資産税と火災保険料を払うと、最終手残りは700万円くらいだと思います。

 

ペリカンの手法は、地方の中古木造物件ばかりで、ここ3年くらいは大きなアパートローン等も組んでいません。

 

ほとんどは500万以下の少額融資で、おもに公庫で2回、マル経で1回、信金で1回の取り組みをさせていただきました。

 

したがって、現時点のローン残債も5970万円ほどで、残債利回り(賃料収入÷残債×100)は23.9%と、わりと堅実な経営を心がけています。

 

その気になって、全力で繰上返済すれば6〜7年で無借金になることは可能でしょう(全力の繰上返済はせず、もちろん再投資に回すと思いますがw)。

 

なおペリカンの生活支出は、ブログ収入で十分足りますので、基本的に不動産収入はすべて再投資にまわしています。賃料収入から、生活支出を出すようになると、現金がたまらず拡大が遅くなりますからね。

今年の不動産購入は、戸建て1件だけでした。

購入した戸建て

 

今年は購入したのは、戸建て1件だけでした。築30年後半でかなり古い物件ですが、5年以内にオーナーチェンジで売却することも考えて、法人名義で購入しました。

 

この戸建ては、緊急事態宣言が発出される直前の3月に購入し、4月上旬に客付けが完了できたので、なんとかコロナが本格化する前に入居付けできたのは幸いでした。

 

心理的な瑕疵のあるワケあり物件だったので、最初は不安もありましたが、リフォームや家賃設定の塩梅など、投資家としての経験が積めたように感じています。

 

 

その後は、コロナが本格化したので、物件を買っても埋めるのが大変だろうと思い、方針を変えました。おもに、既存物件のメンテナンスやキャッシュ温存に努めたのです。そのお陰で、年間ではかなりキャッシュポジションが上がりました。

 

既存物件の空室対策では、10月から空いていた空室の3つのうち、2つが埋まって胸をなでおろしました。

 

 

まだ1部屋空室があるので、ひきつづき、管理会社と密にコミュニケーションを取りつつ、吉報を待ちたいと思います

2021年の不動産投資戦略と展望について

来年の展望

 

ペリカンの基本戦略は、①共同担保をつくる→②共担入れてより大きな物件を買う、という流れです。

 

弊ブログをずっと読んでいる人には、もはや耳タコ戦略かと思いますが、基本的にこの方針に大きな変更はありませんね。

 

私と比較するのは大変おこがましいのですが、北海道のメガ大家さんの極東船長の健美家コラムが、非常に示唆に富みますね。

(参考)希望額との乖離は1.5億。10億超の大型融資を獲得するまでの紆余曲折

 

上記コラム内において、総事業費16億円のRCマンション新築に際して、共同担保と追加の融資アレンジフィーを払って、なんとか融資承認を得ることができた話をされていました。最終的には、現金と共同担保をあわせて総事業費の3割にあたる、5億円の自己資金を投入されたそうです。

 

つまり、これだけのメガ大家さんであっても、信用だけで簡単にフルローンが引けるほど甘くはないのですよね。

 

2018年以降、不動産向け融資はますます厳しくなっています。そんな時代だからこそ「自己資金」や「評価の出る共同担保」をしっかり用意しておくことが大切でしょう。

 

小さくても割安な物件を買って、個人なら5年後の長期譲渡でコツコツ売却益を取る。同時に生活支出も見直し、圧倒的に入金力を高めて、スノーボールの最初の玉(種銭)を貯めよう。2018年以降の不動産投資はとにかく「自己資金」を貯めたもの勝ち。それがないと融資の土俵に乗らないことも多い。

 

引き続き、2021年のペリカンの戦略は、現金温存と共同担保となる物件の取得に、最大集中します。

 

具体的には、昨年法人で商工会に入会しましたので、物件取得についてはマル経融資の活用を検討しています。マル経融資だと、期間10年と短いですが、無担保でローンを引くことができます。

 

10年融資だと、返済比率は苦しくなり単体CFはきつくなります。ですが、その次に購入するアパート等で、その物件を共同担保に入れれば、自己資金を最小限にして購入することができます。

(参考)マル経融資で事業・不動産投資を加速せよ【金利1.1%で無担保OK】

 

マル経融資でどのような物件を買うかは、その時次第です。候補としては、好立地の戸建て、または小型アパート(2〜4世帯)が有望です。あまり共同担保には、自己資金を使いすぎず、その次の物件にステップアップしていきたいですね。

 

不動産以外の収入もあるので、長期運営して旨味のある、間違いのない物件を掴んでいこうと思います。

2021年も あすなろLIFE をよろしくお願い申し上げます!

2020年の振り返りとともに、来年の抱負をざっと書いてみました。

 

今年は、物件の取得を最小限に、既存物件の高稼働化、メンテナンス、キャッシュ温存と、個人的にはかなり我慢の年となりました。が、こういった踊り場を意識的に設けないと、不動産投資は資金が枯渇しやすくなります。

 

2021年も読者のみなさんに少しでも役立つ記事を書いて、参考になる情報をシェアし、私にできる範囲の社会貢献をしていけたらと考えています。

 

来年も、どうぞ あすなろLIFE をよろしくお願い申し上げます!

 

以下、関連記事です。

 

▼私の不動産投資以外の収入源や活動について公開しています。

 

▼売却益をうまく出していくことが効率的な拡大には不可欠ですね。

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