(土地から新築アパート1号)ローコスト系?輸入住宅系?工務店探しの旅

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

土地からファミリー向け新築アパートの「工務店探し」の続きです。今回は前回のつづきで、第3話になります。

 

問い合わせしたのが15社くらいで、その中から最終的には4社に絞りました。

 

遅くとも2021年の3月頭には、建築費の見積もりを取得する必要があったため、急ピッチで進める必要があります。

 

すでに2月中旬だったので、とりあえずこの4社と対面で相談していくことにしました。

難航する工務店探し

仕事が難航

 

訪問したのは以下の4社です。

 

  1. K社(東京県)・・一般住宅+アパート建築がメイン
  2. M社(千葉県)・・店舗設計、注文住宅、収益アパートなど幅広く手がける
  3. R社(千葉県)・・輸入住宅を専門にやっている
  4. C社(埼玉県)・・注文住宅の傍ら、収益アパート建築をしている

 

それぞれ触れていきたいと思います。

 

1.K社(東京都内)

最初に訪問したのがK社でした。東京の下町エリアにあり、アポを取って手土産を持参して伺いました。

 

当日は、40代くらいの社長さんが直接対応してくれて、職人気質で良い人だったのですが、私の投資エリアは無理ではないそうですが、あまり積極的には行っていないとのこと。。。(汗)

 

収益アパートもかなり建てているようで、都内での賃貸経営するにはとても良いと思います。1R・1Kで戸あたり500万〜600万程度ということなので、高くもないけど、安くもないという印象でした。設備は分譲仕様で良さそうでした。

 

あとから知ったのですが、今年に入ってから、ある芸能人の方が、千葉県に新築アパートを購入した話題がありました。実は、そのアパートはK社が建築をしたようです。たしかに内装は悪くないですが、間取りはイマイチでしたね。

 

エリアが厳しい印象もあったので、一旦K社は保留となりました。

2.M社(千葉県)

次に訪問したのが、私の住んでいる千葉県内にある、M社です。こちらは30代の若社長さんが20代で立ち上げた会社で、職人から叩き上げでやってきた、やり手の社長さんでした。

 

土地のマイソクと測量図をお見せしたところ「すぐに建築士に見積もらせますよ!」と言ってくださって、その返答を待つことにしました。社長さんはお若いのに、とても男気のある方で、とても好印象でした。

 

この時点で私の中では、2LDK×2世帯のアパートにすることは固まりつつありました。

 

理由としては、やっぱり新築アパートを建てるなら、他の投資家とは違うものを建てたかったので、「ファミリータイプ」という1点だけに徹底的にこだわって、2LDK仕様にしました。

 

最初は、1K×4世帯でも良いかなと思ったのですが、それだと「戸数をいかに増やすか」というよくある発想で、新築アパートの収益性を出していくことになります。そうなると面白みのないアパートになるでしょう。

 

私は昔から人とは違うモノを作りたい願望があって、儲かるだけでなく、面白いアパートを作りたいという衝動が出てきてしまう性格なのですよね。おそらく、天の邪鬼なんだと思います。

 

先日、その点について以下のツイートをしました。

 

 

私は、長期的な安定性(ホールド力)と、強気の出口(イグジット力)で、持って良し売って良しの戦略を取りたいということですね。そして、地方都市で土地仕入れを効率的にやっていくことを考えた時に、ファミリータイプは外せない戦略だったということです。

 

そして後日、M社より見積もりの回答が来ました。

 

回答としては、50坪の建物で2570万円(税込)ほどでした。ただ正直なところ、これだと価格的には、ちょっと物足りません。そして、一緒に標準仕様書をもらったのですが、内装がいかにもローコスト系の賃貸アパートという感じでした。

 

メーカーサイトから抜粋ですが、以下のようなイメージでした。

 

水回りの仕様

 

おそらく、上記のキッチンやお風呂等の水回りを、分譲仕様にグレードアップしようとすると、オプション費用になるので差額で100万〜200万はすぐ上がっていくでしょう。

 

というわけで、このM社もちょっと予算的には厳しくなりそうだったので見送りとしました。

3.R社(千葉県)

つづいてR社です。こちらは輸入住宅を専門としており、見た目は北欧風やカリフォルニア風など、非常におしゃれな外観でした。面会日は、千葉の支店で、支店長さんが直接対応してくれました。

 

お茶を飲みながら、私の前職の話も交えつつ、和やかな雰囲気で商談が進みました。持参した土地マイソクと測量図を見せて、後日、間取りプランと見積もりを頂くことになりました。

 

その結果、出てきた間取りがこちら。

 

2LDKの間取りプラン

 

この間取りでは、左の世帯と右の世帯が、壁一枚を隔てて接しています。

 

こういう間取りは1R・1Kタイプでもよくあるのですが、お隣さんの騒音がダイレクトに響くので良くありません。1階にお風呂や洗面所などの水回りがあるような仕様になっていました。

 

そして気になる価格ですが、これがなかなか費用を提示してくれませんでした。いろいろ話し合って、なんとか最後はプラン価格を出してもらいましたが、それが3100万円(税込)というビックリ仰天な価格でした。。。

 

おそらく輸入住宅なので、とにかく外観や雰囲気を気に入ってもらって、最後に価格提示しようという支店長さんの魂胆だったのかと思いますが、こちらは投資家であり収益アパートの検討なので、数字が合わなければ検討ができません(笑)。

 

このR社は結局、間取りの改善もこちらの期待するスピード感が無くて話が進まないので、途中で検討から外すことにしました。そもそも輸入住宅系のメーカーに相談した事自体が間違いだったのかもしれませんが、良い勉強になりました。

4.C社(埼玉県)

C社は、注文住宅を得意としており、かなりこだわりある施主向けのハウスメーカーです。内装もオシャレでした。1棟1棟戸建てをデザインしていくのが強みで、そのノウハウを活かして、収益アパートの建築もやっている工務店さんです。

 

この工務店は埼玉にあるのですが、わざわざ会議室を千葉県内で取ってくれて、私の住んでいる街まで足を運んでくださったのが印象的でした。

 

肝心の建築プランですが、C社さんとは、1回目の打ち合わせ時から建築士さんが同席してくれて、目の前で間取りを改善しながら要望を具現化していただきました。

 

ご提示頂いたプランを元にしたお見積りも、2LDK×2世帯の延床面積50坪で、2370万円(税込)ということでした。実際は、ここからオプションの追加工事等で上がってしまいますが、これまでの中では最安で、十分納得できる価格です。

 

しかも住宅設備も、分譲仕様になっていて、その点も合格です。

 

ざっと以下のイメージですね。

 

設備の仕様

 

さすが注文住宅系の工務店ですね。これなら競争力の高いファミリーターゲットのアパートを建てることができそうです。最終的には、このC社に決定することにしました。

あとがき

プランが大方固まって、お見積りを取得できたのが3月2日です。これでやっと融資に必要な書類が揃いました。ここから3月末までに融資を通さなければいけないので、非常に忙しくなりそうです。

 

もちろん土地の売買契約はまだ結んでおらず、売主さんには融資付けを待ってもらっている状態です。他の方に取られないか若干ソワソワしますが、融資の事前承認をもらわないと先に進むこともできません。

 

というわけで、私はさっそく、都銀・地銀・信金・ノンバンクなどを一気にリストアップして、アポ取りを開始しました。ただこの時点では、手元の預貯金も総工費の3割以上あるので「融資はたぶん大丈夫でしょう!」くらいに思っていました。

 

しかしながら、私を待ち受けていた現実はとても厳しく、困難なものだったのです(笑)。融資の奮闘記については、次の記事「(土地から新築アパート1号)融資付けスタート!地銀・信金5行と面談」をご覧くださいませ。

 

以下、関連記事です。

 

▼不動産投資は最初は失敗ばかりです。ベテラン大家さんも同じ道を通ってきています。

 

▼私がFIREして5年目の生活費と資産規模について公開しています。

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