こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
大家歴は、6年くらいです。
いまは家賃収入も増えて、比較的自由に暮らしています。
さて先日、不動産投資の成功と失敗について、下記のツイートをしました。
他人の成功体験を本で読んでも、前提条件が違いすぎて、あまり参考にならないことが多い。
逆に「失敗」は、みんな同じところで躓くから学んだ方が良いけど、投資で失敗した人の話はめったに表に出てこない。
つまり投資というのは、自分の体験から学んでアップデートしないといけないということ。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) July 2, 2020
成功例と失敗例、どちらを学ぶべきか？迷う人も多いと思います。
これから不動産投資を始める人が、やるべきことについて詳しく解説します。
不動産投資は他人の成功例を追っても意味がない
結論、他人の成功例ばかり追っても、あまり意味がないです。
なぜなら「前提条件」が違いすぎるので、参考にならないからです。
前提条件とは何かというと、以下の3つですね。
- 時代背景
- 属性
- 自己資金
例えば、10年前であれば2010年前後ですから、当時はリーマンションショック直後ですね。
それが今では、競売物件は価格がかなり高騰して、素人では落札できなくなっています。また、公庫も築古には融資が出にくくなり、今では最長でも10年になってしまいました。
つまり「時代背景」がぜんぜん違うのですよね。
そして、本屋さんに行くと「家賃収入1億円を稼ぐ方法！」みたいなタイトルの本がありますが、そういった書籍を書いている著者の人たちは、以下のような境遇だったりします。
- 高属性サラリーマンや医者だった。
- もともと多額の自己資金があった。
- 親から不動産を相続した。
このようにスタートラインが、そもそも有利だったというケースは、とても多いですね。メガ大家と言われる人たちは、だいたい上記のどれかに当てはまることが多いです。
しかし、不動産というのは本来そういうものなのです。つまり、自己資金勝負だったり、属性勝負だったり、という面はあるのですよね。
本を1〜2冊だけ読んで、それを盲信するのは個人の自由ですが、選んだ本が悪いと、あなたの時代や属性にまったく合わない投資法を採用してしまう可能性があるということですね。
ですから、おすすめは以下の2つですね。
- 最低30冊くらい読むこと
- あなたの属性や自己資金に近い人を参考になること
上記の2つが、おすすめです。
本をたくさん読んでいると、内容が矛盾していることがあったりしますので、自分で突っ込んで調べたり、最新情報をサーチするくらいの気概も大切ですね。
最近はネットにも沢山の情報が転がっているので、本当に良い時代になったと思います。
私も書籍は、過去100冊以上は読んで勉強しましたね。
「失敗」はみんな同じところで躓く【プロでも100％失敗する】
ここまで、誰にでも当てはまるような成功法則など存在しない、ということを述べました。
成功法則はないけど、失敗には法則がある
一方で、「失敗」は、みんな同じようなところで躓きます。
例えば、不動産投資に関していえば、以下が代表的でしょう。
- 新築ワンルームマンションを買ったけどCFが出ない。
- 狭小物件を買ってしまって入居募集が厳しい。
- 賃貸需要のないエリアに投資してしまった。
- 建物の瑕疵を見落として大きな修繕費が掛かった。
- デッドクロスになって利益が出なくなった。
上記のとおりです。
これは何となく芸能界にも似ていますね。
どうやったら芸能界で売れるかという法則は難しいですが、芸能界を引退するのは、クスリとか不倫とかセクハラとか、だいたい同じような理由ばかりです。
世の中には、失敗の法則というのがあって、みんな同じところでミスをするんですよね。
ですから、不動産投資で失敗したくないなら、失敗理由を事前に学習しておくのが良いと私は思います。
とはいえ、失敗した人に直接インタビューする機会をつくるのは至難の業。その場合は、大家さんとして成功した人に「よくある失敗」について根掘り葉掘り聞くだけでも、かなり勉強になるはず。
このあたりをしっかり勉強せず、本を読んで理解したつもりになって、完全に自己流でやると失敗します。
失敗すると、お金を失ったりします。
お金を失うだけなら良いですが、時間を失うと致命的ですね。
時間＝命ですからね。失った時間はどうやっても取り戻せません。
プロでも100％失敗する
とはいえ、不動産投資の場合は、失敗をゼロにするのも絶対に不可能なんですよね。
これは矛盾しているようですが、真実です。
なぜかというと、この世の中に同じ不動産は2つとないので、起こるトラブルもすべてオリジナルなんですよね。
メガ大家さんでも「一度も失敗したことはない」という人は皆無ではないでしょうか。それくらい不動産投資というのは、不確実性が高い投資なんですよね。
じゃあ不動産はギャンブルなのかというと、そんなこともありません。
結局、いちばん大切なことは、致命的な失敗だけ回避して、あとは「チャレンジしてやってみるか！」というフットワークだったりします。
これは株式投資とかでも一緒ですよね。買ったけど下がっちゃった、みたいなことってあるわけです。でも、投資するロット（金額）を小さくしておけば、大きな問題にはなりません。
私も1棟目なんて失敗の連続でした。
そもそも、市街化調整区域のど田舎で、くみ取りトイレのアパートを買ったんですから、苦労して当たり前ですよね（笑）
◆1棟目の購入体験記→地銀オーバーローンが実現！はじめてのアパート投資【利回り19.8％】
それでもこのアパートはスキルと経験を磨くうちに、だんだん運営は楽になりました。いまでも所有していますが、ほぼ常時満室で、空いても比較的すぐに客付けできています。
というわけで、投資というのは、実際に経験してみて、自分の経験を徐々にアップデートしていく作業なのですよね。
繰り返しになりますが、最初のうちは100％失敗しますよ。
でも、致命的な失敗をしなければ、まったく問題ナシ。
そういった、ある種の「楽観性」みたいなものも、投資では非常に大切だと私は思いますよ。
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