こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
2021年の年初からスタートした、新築アパートの「土地探し」です。今回は前回のつづきで、第2話になります。
だいたいの建物ボリュームを想像しつつも、間取りを1LDKで行くのか、2LDKで行くのか？もこの時点では、まだ決まっていませんでした。
、、、というのもファミリータイプであれば、2LDKの方が好ましいのは明白ですが、間取りを広くすると建築コストが上昇するというジレンマがあります。
結果、取れる賃料があまり伸びなければ、利回りが悪化してしまうのです。ここが新築アパートの難しいところでもありますね。
私の中では、表面利回りで9％前後を狙っていきたいという希望もありましたので、まずはその基準で土地を探していくことにしました。
2LDKの間取りで、利回り9％なら、金利2％で借りても、イールドギャップ7％ほど取れます。新築でイールドギャップ7％なら、多少の家賃下落にも耐えられるので、長期運営も可能ですね。
というわけで、今回は土地探しの続きについてお伝えします。
運命の土地との出会い
不動産投資6年目の私にとっては、普段からポータルサイトのチェックはしており、まったく苦になる作業ではありません。ここからは毎日マイペースに探すことが大切になります。
ざっくりとした土地条件は以下ですね。
- 人口20万人以上の市町村
- 住環境・商業施設などが充実していること
- 市街化区域
- 公道接道（前面道路5m以上だとベスト）
- 広さは150㎡以上（200㎡近くあるとベスト）
駐車場完備で、2〜4世帯のファミリーアパートを作ろうとすると、上記が最低条件かなと考えました。まだ工務店も決まっていないですし、融資相談もしていないので、本当に買えるのかすら分かりませんが、一度新築を建てると決めたのですから、もう走り始めるしかありません。
ということで、工務店と土地を同時並行で探しながらやっていました。
そうやって1ヶ月ほど土地情報を漁っていると、ポータルサイトで良さそうな土地が一つ出てきたではありませんか。価格は1000万以下で、周辺相場から割安でした。50坪超あり、前面道路は6mで、道路側が南東向で日当たりも良さそうです。
さっそく資料請求したところ、すぐに返信が来て、住所からストリートビューでチェックすることができました。場所は良さそうだったので、すぐに日程調整して、現地を見させてもらうことにしました。
不動産仲介店の社長のご機嫌取り！？
内覧当日は、妻も連れて一緒に見てもらいました。中古物件だったら私の独断で買ってしまうのですが、さすがに初めての新築なので、私も慎重に行きました。
現地に着いたら、車が停まっており、不動産会社の方がすでに到着されていました。車から出てきて、ご挨拶させてもらったところ、地場の不動産会社の社長さんでした。
もう40年以上この業界で仲介をやっているベテラン社長さんで、30分くらいこの社長さんの若い頃の話や武勇伝を聞かせていただく貴重なお時間となりました（笑）
現場は、こんな感じの場所です。
まわりは住宅街で、一種低層の戸建て用地（建蔽率50/容積率100）で売り出されていました。社長さんの話では、もともと古家が立っていたみたいで、売主さんが解体業者に依頼して更地にしたそうです。
ただし問題は、売出し直後にも関わらず、すでに問い合わせが数件来ているとのこと。ポータルサイトには、図面のみ載っていて、現場の写真はなかったので、これからかなと思っていたのですが、やっぱり早い人は早いですね。
業者さんからの問い合わせも数件入っているそうなので、一刻の猶予もなさそうです。周辺は、新築の一戸建てがポツポツ建築されているので、建売業者さんも買うエリアでした。業者さんだと、この価格帯なら一瞬で現金買いするはず。
そこで私はどうしても1番手を取りたかったので、その場で買付証明を書いて、社長さんにお渡ししました。満額ではなく、マイルドな指値は入れました。
最後は妻と二人で、社長さんにこの金額でなんとか通してもらえるよう、熱意を伝えしました。たまたま妻とこの社長さんが同じ出身地で、かなり好印象だったようで、妻を連れて行って本当によかったなと思います（笑）
万が一、他の方が満額で買い付けを入れるようなら、最終決定する前にご連絡をもらえる約束はしてくださいました。すぐに見に行って1番手をなんとか取れたことは良かったですね。
数日後に社長さんから連絡あり！
内覧が終わって、4日後のある日。不動産会社の社長さんが、着信がありました。
緊張して電話に出てみると、、、「売主さんと相談したら、ペリカンさんにお売りして良いということになりました。買い付け金額通りで大丈夫です。」と嬉しい連絡が入りました。
その時は、飛ぶように嬉しかったのですが、その電話で続けて社長さんから「ただし、条件があります。うちはアパートの融資が通って、金融機関から事前承認を得ている方としか、売買契約は結ぶことはできません。」と言われました。
ということで、すぐに金融機関回りをしなければいけないのですが、まだ工務店もいくつか探し始めた段階で、まだ正式な見積もりも取得できていません。
当然ですが、総工費（土地代＋建物代）が固まっていないと、金融機関にも相談できないので、まずは工務店を早急に決定して、見積もりを取得するのが最優先になってきました。
土地が想定より早く見つかってしまった私は、こうしてドタバタな新築企画のスタートとなってしまいました。。。（汗）この時点で2月中旬だったので、遅くとも3月中には融資承認を得なければいけないでしょう。
そうでないと、他の方から満額の買い付けが入ってしまうと、売主さんもそちらに気持ちがなびくかもしれません。というわけで、ここからは時間との戦いとなりました。
難航する工務店探し
新築アパート建築の場合、すでに成功している投資家さんから工務店を紹介をもらうのが一番良いですね。しかし、私は築古系の大家さんとの交流はありますが、新築アパート系の大家さんはあまり知り合いがいません。
ですから、ゼロから自分で工務店・ハウスメーカーを探すしかないのですが、工務店もいろいろあって、探すのが大変なのですよね。極論、どこの工務店でも技術的にはアパート建築は可能だと思いますが、収益物件としてのコスト（予算）とクオリティに見合うところでないといけませんからね。
工務店・ハウスメーカーも、以下のようにいろいろな会社が存在しますね。
- ハウスメーカー（大手系）
- ハウスメーカー（ローコスト系）
- 輸入住宅系の工務店
- 建築設計事務所のお抱え工務店
- アパート建築もしている地場の建築会社
このあたりは、とにかくホームページで「アパート建築 千葉」などのキーワードで調べまくって、HPを見て良さそうなところは、どんどん問い合わせを入れるようにしました。
中には問い合わせをしたのに、ぜんぜんメール返信がない会社もありましたが、すぐに返信が来て、分厚い会社紹介や建築事例集を郵送してくださる、丁寧な工務店さんもありました。
ちなみに、この4社は一般の戸建住宅の建築がメインですが、アパート建築の実績もそれなりにある工務店さんです。
土地の買い付けを入れてから、すでに1週間くらい経っているので、2月中には工務店を決定して、3月は金融機関回りをするスケジュールで、ここからは進めていきたいですね。急ピッチで、遅れないよう進めていかなければいけません、
この工務店選びも、また色々難航するのですが、この続きは「（土地から新築アパート1号）ローコスト系？輸入住宅系？工務店探しの旅 」をご覧くださいませ。
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▼フルローンの築古アパート投資をするときの注意点について解説しています。
