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良い借金、悪い借金とは何なのか?【住宅ローン・不動産投資】

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日本では借金=悪だと考える人が多いかもしれません。私など、金融機関からお金を借りて不動産投資をしていることもあり、まわりの人から

  • 「そんなに借金して大丈夫ですか?」
  • 「多額の借金をして怖くないですか?」

などと聞かれるケースが多々あります。

 

リアルな数字を出すと、現時点で不動産投資のアパートローンで6000万円ほど、住宅ローンは妻名義で1000万円ほどなので、我が家では合計7000万円ほど借り入れがあります。

 

大きな借金のように思えると思いますが、もっと大規模に不動産投資をしている人は、数億〜数十億円の借金をしている人も多いので、私など序の口レベルです。それでも世間の人からすると「すごいリスクを背負って投資している」と思われているようです。

お金を生む借金と生まない借金

一般的には、お金を生む借金は「良い借金」で、お金を生まない借金は「悪い借金」と言われることがあります。私もそのことはよく理解しているつもりです。

 

金持ち父さん貧乏父さんの一説では、それを「資産」と「負債」というキーワードで表現しているのは有名な話です。

  • 「資産」は私のポケットにお金を入れてくれる
  • 「負債」は私のポケットからお金をとっていく

そのルールで考えると、収益を生む不動産投資は良い借金ということになります。

 

上記のルールに概ね同意なのですが、我が家ではポケットからお金をとっていく「住宅ローン」も組んでいます。不動産投資をしながら、住宅ローンを組むのは矛盾しているようにも見えます。

 

私のマイホームの購入判断にはポイントがありました。それは10年住んだ後にたとえ売却しても、売却金額は購入金額の8割程度までしか落ちないと判断できたからです。

 

したがって価値毀損額(購入価格の2割)を120ヶ月(10年間)で割った金額が、毎月の支払額だったという計算になります。私にとっては、マイホーム=悪い借金ではありません。なぜなら賃貸に住むより、月額の支払いがお得に暮らすことができるから、という1点に尽きます。

 

逆に、10年住んだ時に価値が5割とか6割になってしまうマイホームは、浪費という認識を持っています。たとえば3000万円の住宅ローンを組んで、10年住んだ後で売却した時に、1500万円〜1800万円でしか売れないということです。その場合、価値毀損額が1200万円なので、月額10万円でその家に住んだこととイコールになります。

 

多額の住宅ローンを組んでも、収入が多い人なら良いでしょうが、お金がない人がこれをやると「住宅ローンはポケットからお金をとっていく負債だった」ということになります。

 

多額の住宅ローンにより、早いうちに快適な住空間を得られることから時間の先取りにはなりますが、引越しや転居を余儀なくされるときに、リスクとならないように借入額は注意しなければいけません。

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消費者金融は「悪い借金」なのか?

キャッシング(カードローン)というのは通常は「悪い借金」と言われています。「サラ金」という言葉が、高金利と過剰な取り立てのイメージから、世間には悪い印象が存在するからです。でも最近では「サラ金」という言葉はあまり使われなくなりました。

 

2000年以前には、アコム・武富士・アイフル・プロミス・三洋信販の主要5社が、消費者金融の有名企業でした。現在では消費者金融は、大手の銀行の傘下に入ってしまいました

 

アコムは三菱東京フィナンシャルの傘下に入り、レイクは新生銀行の子会社になりました。プロミスも三井住友フィナンシャルの傘下になり、三洋信販を吸収合併しています。

 

武富士は過払い請求の増加により資金繰りが悪化し、2010年に会社更生法の適用申請をして、事実上の破綻に追いやられています。専業で現在頑張っているのはアイフルだけということになります。

 

消費者金融は「ご利用は計画的に」というキャッチフレーズが声高に叫ばれているように、高金利であることから、リスク面の訴求が現在では強くなってきています。また消費者の総量規制で年収の3分の1までしか実質借りられない現状もあります。

 

現在でも、パート主婦でさえ数十万円くらいは消費者金融から借りることは可能ですが、数百万レベルを借りようとすると、サラリーマンでも審査はだいぶ厳しくなってきているようです(そもそも最近では、ネット銀行が金利5%〜くらいで貸し付けする時代ですので、こういった高利の消費者金融を使うトレンドは、今後は少なくなっていくような気がしています)

「良い借金」の2つの条件

では改めて「良い借金」が何なのかを語る上で、2つのポイントを挙げてみます。

 

一つは、ご利用は計画的に!と言われるように「計画性」です。企業が借金してビジネスをすることで利益を最大化するように、使途や返済目処のスケジュールが明確にあれば、リスクがだいぶ低くなります。

 

事業をする上で、リスクゼロはなかなか難しい側面もあります。リスクゼロのビジネスがあるとするなら、それは大儲けするのば難しい分野です。誰でも参入できることほど、成功するのが難しいことはありません。

 

ビジネスや投資をするからには原資が必要で、どんなに良いアイデアがあっても原資がなければスタートが切れません。もちろんアイデアには計画性と実行力が必要になります。

 

もう一つは、「運用利回りが利息を上回る」ということです。これは借金をして、事業や投資を行う時に必要な考え方でしょう。

 

借金することの一番のリスクは「利息の返済」です。利息を返した後でないと、元本返済が進んでいきません。運用利回りが低い事業や投資に手を出すと、いつまで経っても利息ばかり返済していることになり、万が一利息が返済できなければ、最後は持ち出しになってしまいます。

 

もちろん少ない資金から始めて財を成せる人は素晴らしいですが、かといって全額キャッシュ投資では、えてして亀の歩みになりがちです。全額キャッシュ投資でお金持ちになれるのは、バフェットのように生涯リターンが20%を超えるか、最初の元本が少なくとも1億円以上はある人です。

 

合理的かつ真面目に努力しても、凡人であれば、数百万円のキャッシュを、数千万にするだけでも通常は数十年は掛かってしまいます。元金1000万円しかないなら、毎年3%の複利なら、20年経っても1800万円にしかなりません。複利5%でも、20年で2600万円です。これは、少ない資金で大きなリターンを上げるのは難しいということです。

 

そう考えるとお金を稼ぐためには、レバレッジを掛けてお金を借りて、儲かる分野・ビジネスを見極め、投資を繰り返す以外にない、ということです。当たり前ですがこれが基本的な考え方です。だからこそ投資のスキルと経験を積みながら、計画性のあるアクションプランを10年、20年スパンで描いておくことが大切であると強く感じています。

 

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