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不動産投資でリスクの高い買ってはいけない物件とは!?

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不動産投資は購入物件のクオリティで収益性が決まってしまう面が多々あります。だからこそ物件選定が大事ということになるのですが、今日は不動産投資において「買ってはいけない物件」 について、これまでの経験から私見を交えて、一度考えをまとめておきたいと思います。

 

特にこれから最初の1棟を購入するか検討している方に向けた、教科書的なものに近い内容になります。したがって賃貸業の経験豊富なベテランの方は、その限りではありません。同じ物件でも運営手法は人により様々です。だからこそ大家業は、スキルと経験がものを言う、面白い世界でもあります。ベテランの方が、ダメ物件を優良物件にトランスファーできる能力・スキルは確かに素晴らしいものがあります。

 

しかし、これから不動産投資を初めてスタートする方にとっては、まずは「何がダメ物件なのか?」の基本をしっかり理解しておくことが、この道の第一歩になります。

シロアリ&雨漏り&傾きがある

シロアリ・雨漏りは建物の躯体を大きく損傷します。しかしどちらも原因がはっきしていて、かつ甚大な被害にまで及んでいないのであれば数万円〜数十万円の費用で修復可能です。修復費用を含めた購入価格で、収益性を満たす物件であれば購入検討してみるべきでしょう。

問題は「傾きがある物件」です。これは住んでいる人の健康被害につながります。修復には、建物自体を持ち上げて家を水平にするジャッキアップと呼ばれる方法などもありますが、戸建てでも最低100〜200万円という莫大な費用になります。内装の表層リフォームして、部屋の中だけ傾いていない状態に持っていく方法もありますが、一度傾いた家は、再度傾く可能性も十分あります。傾きは土地自体が軟弱なことが多く、収益が成り立つ物件が少ないのが実情です。

車必須エリアで駐車場がない

政令指定都市の中心部でもないかぎり、車が必須の社会になっています。一家に最低1台はもちろん場合によっては2台所有している家も少なくありません。

したがって地方エリアで駅から歩けない距離にも関わらず駐車場がない物件は、入居付において大きなハンデになります。自転車やバイクだけ所有している人や、生活保護世帯など、車を持てない人にターゲット設定することが必要になります。

3点ユニットバス

3点ユニットとは「バス・トイレ・洗面所」の3つが一緒になっている物件です。

昔はこうしたビジネスホテルライクな仕様が格好いいと言われる時代がありました。またこの仕様はアパート建設において延床面積を最大効率的な活用をしていることからオーナー側にとっては好都合です。

しかし現代では、この3点ユニットバスは超不人気です。お部屋を探している若者が、まず最初に外す条件になっています。よっぽど立地が良く、賃貸需要が旺盛な場所でない限り、3点ユニットバスタイプのアパート等を購入することは避けましょう。

現在はバス・トレイ別というのが当たり前の時代になっています。ちなみに3点ユニットを、バス・トイレ別へリフォームすることは、費用面の問題と間取りの問題の2点が解消しないと難しい面があります。

洗濯機置き場が室内にない

これはお部屋探しの中で最初に出てくる条件ではありません。むしろ現地に内見した時に気づく条件です。また居住後に、ベランダや共用部廊下に洗濯機をおく羽目になったりすることで、夏はアツいし冬は寒いしと、入居者満足度が格段に下がります。

ワンルームタイプの古いアパートだと今でもこうした仕様は散見されますので、物件購入時はこうした点もチェックするようにしましょう。

ワンルームで6帖以下

入居者の店頭や内見時のチェックポイントは、設備面だけでなく、お部屋の広さをチェックする人は多いです。特に4.5帖〜6帖の間取りの1K・1ルームタイプは、あまり人気がありません。

6帖+ロフトが付いているなど、プラスαがあるのであれば検討の余地があります。単身物件であれば、最低7帖、できれば8〜10帖あるアパートを選ぶことで、購入後の入居づけにおいて有利になります。

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公道接道ではない・再建築不可

公道かどうかは、再建築の可・不可に影響を与えます。当然、公道ではなく再建築不可と認定されれば土地としての価値が下がるので路線価も安くなり、金融機関での評価が出ません。結果、融資金額が希望額まで伸びない場合があります。

建築基準法では、幅員が4メートル以上ある道路に接道していれば再建築可能です。たまに「2項道路」と呼ばれる道路がありますが、これは”みなし道路”と呼ばれるものです。幅員が4m未満ながら、建築基準法施工前から使われていた道路で、特別に建築基準法上の道路としてみなされた道路のことで、2項道路に接道していれば再建築可能です。

安い物件の場合、私道接道のみになっていることが多々あります。それでも利回りが異常に高く、短期で一気に投資額を回収する方法もあります。また都市部であれば、再建築不可であっても、現金で購入する投資家が一定程度いますので、戦略次第という面はあります。

違法建築(容積率・建ぺい率オーバー)

建物を立てる前に図面上でのチェックを受けた場合、「確認済証」というものが発行されます。その後、建物が完成してチェックを受けて図面と相違なければ「検査済証」が発行されます。

問題なのは、「検査済証」が存在しない不動産が、昔の物件には結構あります。よくあるのは、当初の図面から仕様を変えて違法建築していたり、悪質なものになると検査済証まで発行してもらった後に、間取りや使用用途を変えて違法物件になってしまっているものもあります。

ノンバンクの一部(三井住友トラストL&F)を除いて、金融機関はこういう物件には融資が付きません。また売却する際にも、融資が付かないことで買える人が減ってくることを認識しておきましょう。

築40年以上で土地値が低い

古い物件であれば、高利回りで運営し短期で投資金額を回収します。最後は「土地値で売る」ことで利益確定につながります。したがって土地値が低い物件であれば、出口での資金回収がほとんど見込めないため、通常は15年〜20年など長期保有により、収益の極大化をはかります。

賃貸では築50年以上で回っている物件は市場に少ないため、最初から築40年程度だと残り10年程度で、投資資金を回収しなければなりません。したがって不動産投資は、運営年数と出口戦略(できれば売却予想金額)までアタリを付けて購入しなければいけません。

空室率が50%以上

空室率が高い場合は、リフォームコストや広告コスト(対不動産会社)がかかります。そこまで含めた資金計画を考えておくことは必須です。一方で、初心者は満室または稼働率80〜90%前後ある物件を購入することを、私はおすすめします。仮に、満室であれば1室空いたら丁寧に埋めていけば良いので気が楽だからです。

もちろん空室率が高くても、前オーナーがやる気が無かったとか、まったく募集自体していなかったとか、低稼働の原因がはっきりしていれば問題ありません。逆に、10室中8室埋まっているけど、周りは田んぼしか無く埋まっている理由が不明確な場合も、詳細な調査が必要になります。まずは低稼働や高稼働といった、表面的な理由だけでなくその要因もしっかりつかんだ上で検討しましょう。

家賃設定が相場より高い

レントロール(家賃表)を見ると、よくあるのが4戸のアパートで、3戸は家賃5万円なのに、1戸だけ家賃8万円になっている場合があります。契約内容をよく見ると、その1戸は10年以上入居している人で、家賃が新築の時のままというケースがあります。したがってその部屋が退去になると、たちまち利回りが一気に下がることが容易に想像できます。

また4戸とも6万円台で入居しているけど、家賃相場を見るとどう考えても4万円台しか取れないというケースもあります。あまり少なくなりましたが、サクラを入居させているケースです。他には、法人がほとんど借りているケースもあります。レントロール(家賃表)で入居年月日がすべて一緒の場合は注意すべきです。法人契約の場合は、一斉退去になることもありえます。

不良入居者がいる

1ヶ月くらいの家賃支払い遅延があっても、遅れながらも必死に払っている様が伺える場合はあまり問題とならないケースが多いです(その場合も、保証会社に加入しているかはチェックしましょう)

 

リスクが大きいのは、、、

  • 長期滞納の方
  • 近隣トラブルを起こす人
  • 反社会的勢力の人

などです。

こういったケースは、退去してもらうなど解決の見込みがあれば、検討しても問題ないかと思いますが、そうであっても退去までそれなりの苦労はあると覚悟しておくことです。

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住んでいる人が高齢者ばかり

これからは高齢化社会がどんどん進んでいきます。単身物件は、孤独死リスクも考えていかなければいけません。特に、築古のアパートになると長期居住者だけが残って行くケースが多くなります。ファミリー物件と違い、単身物件は高齢で身寄りがないケースだと、お部屋の中で孤独死があっても、発覚が遅れることが多くなります。

高齢者向けの保険などもありますが、すべてをカバーしきれるわけではありません。孤独死は、告知事項になり家賃も下がります。入居者の年齢層・属性などは購入前に必ず確認しておきましょう。

プロパンガス料金が高い

ガス供給は都市ガスとプロパンガスがあります。都市ガスはほぼ料金一律ですが、プロパンガスは自由競争のため、各社のガス供給単価が異なります。全国のプロパンガス従量単価は520円/1㎥程度です。しかしこれは地域による差が大きいことを考慮すると、この平均を大きく越えてくると明らかに高いでしょう。

収益不動産を購入する時に「ガス会社継承」という条件が付いている場合があります。給湯器や室内器具など、設備貸与を条件として、10年〜15年のガス供給を条件にしているとその縛りですぐに解約ができません(解約時は違約金が発生します)ガス会社との契約内容・従量単価について確認をしっかりしましょう。

周りにお店や施設が少ない

私が収益不動産を購入するときには、以下の点を必ず確認します

  1. 周りにスーパー・コンビニ・ファミレスがある
  2. 周りに大手の賃貸客付け会社がある
  3. 周りに学校や工場や企業など通勤・通学先がある

こういった要素がない場合は「そこに住む理由」がないと判断して購入を見送ります。特に、2の大手の客付け会社がある、というのを私は重視しています。これがないと賃貸の需要自体が少なくて、不動産会社が食っていけないエリアということになるからです。

海が近すぎる物件

不動産投資において、私の場合は海が近すぎる物件は避けています。一つは賃貸需要が、別荘やサーファー相手しかいない場合だと、将来の賃貸需要に不安があるからです。不動産投資は、少なくとも10年スパンで需要が安定してあるエリアが望ましいと思います。

また海の近くは、潮風で建物の劣化がはやいので修繕リスクもそれなりに高まってくると考えています。塩害によりドアが開きにくくなったり、外壁の損傷が出て来る可能性があります。

人口が3万人以下の町

私の感覚では賃貸需要を図る上で、人口や駅の乗降者数などはチェックするようにしています。特に人口は、感覚では3万人以上いないとスーパー、コンビニ、ホームセンター、ファミレスなどの大手フランチャイズ企業の進出が弱くなります。物件を見に行ったら、必ず物件周辺を車でドライブして、町の雰囲気を体験しましょう。

その結果、「あんまり活気がない町だな」とか「ほとんど子供やファミリーがいないな」とか、ネガティブな要素が目立つこともあります。こうした定性的、感覚的なことでも最後の購入判断のときには非常に重要になってくることがあります。

周辺の住環境が悪い(騒音・落書き)

以前、私が購入を検討したあるアパートがあったのですが、なかなか忙しくて物件を見に行けなかったので、グーグルストリートビューで物件周辺を見てみました。すると、そのアパート対面のブロック塀に、スプレーで落書きがすごいあるのを見て購入するのを見送ったことがあります。こういう物件周辺の雰囲気や治安は、客付けする時に内見者の人も敏感に察知して、契約判断をすると思うので重要だと考えています。

まとめ

ここまで買ってはいけない物件をまとめてみましたが、実は不動産投資というものは、こうした絶対的な法則ばかりでもありません。上記は私の個人的な私見も多く含まれています。

 

不動産投資は物件を運営する人のスキルや経験により結果は変わってきますし、融資で購入する際には、AB銀行で買ってはダメだけど、XY銀行で返済期間を△年にして融資を引けるのであればアリ、なんていう例外が山ほどあります。「こういう物件は全部ダメ、こういう物件は全部OK」なんていうこともありません。

 

だから自分の知識や学んだことを元にしながら、一番大切なのは「数値で徹底的に判断すること」だと私は考えています。購入してみなければわからない側面があるのは当たり前なのですから、私たちにできることは、少なくとも数値の上では「行ける!」と判断できなければいけません。

 

そして数値での判断は、不動産会社の出した算式などはアテにせず自分で必ず計算してみてください。最後は自分で細かく計算・検討をして納得して購入することが大切なのです。

 

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