不動産投資家

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

今回は、不動産投資家という生き方について書いてみたいと思います。

 

わたし自身、2014年に長野県に1棟アパートを購入したのが最初です。当時は年収400万円台のサラリーマンで、100時間の残業をこなしていました。

 

あれから5年が経ち、現在は会社員を辞めて、専業大家さんになっています。

 

今回は、不動産投資家とはどんな仕事なのか?この5年間で学んだエッセンスなどを書いてみたいと思います。

 

※5分ほどで読めますので、ぜひ最後までお付き合いください。

不動産投資家という生き方【5年間の学び】

不動産投資家という生き方

 

この5年間でわたしが学んだことは、正直数え切れないほどあります。

 

しかし、次の3つが最大のエッセンスかなと思っています。

 

  1. 不動産投資=需要と供給のバランスがすべて
  2. 築古系は「修繕」、新築系は「家賃下落」との戦いである
  3. 不動産投資=経営であるということ

 

順番に解説してみます。

 

1.不動産投資=需要と供給のバランスがすべて

不動産投資は、需要と供給のバランスがすべてだ!ということですね。

 

よくある話で「これから地方は人口が減るから都心での投資が良い」という話があります。しかし本音を言えば、需給バランスが保たれていて投資として成立するなら、都心でも地方でも良いでしょう。

 

あとは長期保有か、短期保有かという時間軸の問題と、その人が住んでいる場所にも依存します。

 

例えば、青森県に生まれて、職場も青森にある人に、「地方は危ないから、東京の不動産を買え!」と言っても、あまり現実的ではありませんね。

 

ですから、いま自分にできる投資を、自分が住んでいるエリアで、一生懸命やっていくことが何より大切なのです。

 

もちろん、地方の人口減少スピードが著しい場所で、20〜30年後に安定した賃貸運営をするのは、簡単ではないかもしれません。しかしそれは、立地の良い場所に、徐々に資産を組み替えれば良いだけのことです。

 

また地方でも利回りが20%出るなら、将来の需要が落ちていく前に、全額回収し切ってしまうという発想もあります。

 

逆に、いくら都心と言えども、表面利回りが5〜6%の投資をしていたり、競合の賃貸アパートが乱立しているようなエリアだと、日々の賃貸経営はラクではないでしょう。

 

でも一度、失敗してもそこから這い上がれるのも、不動投資の魅力でもありますね。

 

不動産の良さは、時間をかけて戦略を考えたり、途中から軌道修正できることなのです。

 

よっぽど変な物件を買わないかぎり、今日明日どうなるわけでもありませんね。

 

焦らず、コツコツ自分の立場が有利になっていくような投資を心がければ良いですね。

 

2.築古系は「修繕」、新築系は「家賃下落」との戦いである

築古不動産

 

ペリカンは築古系投資家です。所有物件は築20年〜40年くらいですが、毎年のように修繕が多発しています。

 

直近1年だけでも、ざっと以下の修繕費用がありました。

 

  • アパート本下水切替費用 160万円
  • 屋根瓦の損傷 25万円
  • 門灯の修理費用 3万円
  • 雨漏りの修繕費用 30万円
  • 屋根棟、軒天の張り替え 40万円
  • アパートの外壁塗装 190万円
  • バルコニー防水費用 15万円
  • 排水管の詰まり解消 3万円

 

上記は、台風被害もありますので火災保険で対応できたものもあります。でも、11棟の所有でも、これくらいの件数がたった1年で発生してくるということですね。

 

幸い、わたしは木造しか持っていないので金額はこの程度ですが、築古RCはもっと修繕が嵩むでしょう。

 

ようするに築古投資は、修繕との戦いだということですね。

 

一方、新築アパート投資は、最初の10年は修繕リスクが少ないですが、将来の大規模修繕に備えてキャッシュ温存をしておく必要があります。

 

また将来の家賃下落リスクも、想定しておく必要がありますね。

 

例えば、1億借金して利回り8%の新築アパートを金利1.5%・期間25年で借りると、以下のシミュレーションになります。

 

  • 満室家賃収入:毎月66万円
  • ローン返済:毎月40万円
  • 返済比率:60%

 

これだと、管理費・税金を差し引くと、月の手残りは15〜20万くらいしかありません。1億借金してそれくらいだとあまり旨味が感じれないこともあるでしょう。

 

したがって、多くの新築アパート投資では、融資期間を30〜35年にしてキャッシュフローを出したり、消費税還付スキームを利用しているケースが多いですね。

 

最終的には、新築アパート投資は、以下のポイントに収斂します。

 

  • 土地価値の高い新築アパート → ローン完済まで我慢して売却する
  • 土地価値の低い新築アパート → 賃料下落が激しくなる前(10年前後)で売って利確する

 

上記どちらも、所有期間中の家賃下落を最小限にすることが、出口価格を大きく左右します。

 

つまりアパート建築時の間取り設計だったり、競争力の出し方が、将来の明暗をわけることになるでしょう。

 

3.不動産投資=経営であるということ

経営マインド

 

不動産業界の良いところは、すべて外注(アウトソース)できるということですね。

 

管理やリフォームなどは、その代表ですね。

 

しかし、どんなに好立地の物件であろうと、入居者トラブルや入退去は、必ず起こります。その都度、一つ一つ判断・対処していかないといけないということですね。

 

もちろん管理会社という強力なパートナーの存在はあります。でも、共用部の電気が切れていても、何も報告しない管理業者もけっこうあります。

 

工事スケジュールが延びるなど、不動産業界では日常茶飯事です。それくらいビジネスの常識が通用しない世界でもありますね。

 

ですから、今まで不動産をまったく手がけたことのない人が「分散投資」という名目だけでやるには、正直めんどくさいことが多すぎる業界と言えるでしょう。

 

うまくやればサラリーマンリタイアを最短で目指せる夢はありますが、少なくともそこには「不動産を経営する」という強いマインドが必要になってきます。

 

「レバレッジ」や「節税」などという、耳ざわりの良いコトバだけに惑わされず、心して取り組まれることをおすすめします。

 

以下、関連記事です。

 

▼ペリカンの物件購入ストーリーのご紹介です。

 

▼不動産投資が「不労所得ではない理由」について解説しています。

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