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あすなろLIFE

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【不動産投資】木造一戸建て5LDK/千葉県千葉市緑区/利回り15%

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戸建て2棟目

※賃貸不動産の「購入記」の第3回目になります。

これまでの1棟目購入記はこちら、2棟目購入記はこちらをご覧ください。

 

ここまで私は1棟目に小さな田舎のアパート、2棟目も田舎の戸建てを購入してきました。こうして大家さんの本格デビューができた私ですが、その時点での家賃収入は20万円弱とまだ寂しいものがありました。

これではサラリーマンリタイアどころの話ではありません。しかも、どちらも田舎の物件なので土地値も無く、金融機関からの担保評価がめちゃめちゃ低い物件です。その時、将来大きなアパートを購入して一気にレバレッジを効かせようと思っても、共同担保となる物件の評価が延びなければ担保不足で、結局は融資を使った購入が難しくなります。かと言って、現金で買い続けるのは安全ですが、スピードが落ちます。

これはマズい!と思った私は、そこからは物件を選ぶ基準を大きくチャンジしました。具体的には、土地値に近い物件で、収益不動産として利回りも出る物件を買う戦略に変えたのです。

目次

土地値のある戸建てを探す日々

2015年2月に戸建てを買った後は、なかなか物件が買えない日々が続きました。当時、サラリーマンとして本業(毎月残業70〜100時間)もこなしながら、休みの日には長野から県外の物件の視察に行くのは、体力的にもかなりしんどかったですが、人間、目標があれば、なんとか踏ん張れるものですね。

当時、探していた《物件条件》はこんな感じです。

  • 関東エリア(千葉/埼玉/群馬など)
  • 市街化区域で土地値のあるもの
  • 土地値に近い販売価格
  • 築35年以内
  • 下水接続(浄化槽ではないもの)

ある日、またアットホームを見ていたら千葉市で良さそうな戸建てがありました。スペックは、築33年、650万円、千葉市のちょっと郊外です。都市部からは少し離れていますが、市街化区域で土地値も、固定資産税評価で500万円くらいはあります。

土地値は、全国地価MAPで調べることができます

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さっそく妻と内見したら、築古ながら内装状態は悪くなく、雨漏りや傾きも無かったので、すぐに賃貸物件として戦えそうだと察知しました。周りは住宅街で落ち着いた雰囲気で、妻もかなり気に入っています。この物件は、相続物件でお父さんが亡くなられて、娘さんが引き継いだ家のようですが、1年近く空き家になっていたそうです。

 

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こういう処分に困っている物件は通常、指値(値引き)が効くことが多いので思い切って560万円で買付証明を送ったところ、数日待って金額も戻されること無くOKをもらいました。引き渡しの時は、売り主さんも肩の荷がおりたようにホッとした笑顔が印象的でした。

次はリフォームですが、築年数もそれなりに経っているので、リフォーム費を積み上げていくと600万円強になります。そこで、さっそく金融機関探しです。

ノンバンクに融資依頼

事前に融資についてはいろんな金融機関に相談していましたが、県外の物件を購入するために私に残されたオプションはノンバンクのみです(地元の公庫は投資に消極的でした)。ノンバンクは通常、金利が4%〜5%と高めなので利回りが低い物件だと手残り(純利益)が少なくなります。

しかし、すでに2棟の満室物件と、サラリーマンの給与もあったので、借入金は一気に返済してしまえば、金利など関係ありません。金利が高いと不利なのは、長期で借りた時だけです。少し極端な話ですが、金利が5%だろうが10%だろうが、短期で完済できれば、取られる手数料もそこまで大したことはありません。

※10年〜20年かけて投資リターンを目指すような長期投資の人はそもそもノンバンクは使わず地銀・信金などを利用すると思いますがその場合、低利回りor低キャッシュフローのどちらかになることが多いです(それが悪いのではなくスピードをどこまで求めるかの話になります)

▼セゾンファンデックスの融資基準▼
金利は変動で3.6%前後。返済期間は5年〜30年。一都三県の都市部の物件だと評価が出やすいです。田舎の物件だと掛け目が4割、5割となり、物件の半分くらい現金を入れなければいけません。また田舎すぎると融資自体ができませんので土地値のある物件を持ち込んで、高利回りで短期返済するのに適しています。他の借入状況はあまり見ず、不動産単体での債権の回収可能性を見ます。事前審査は2〜3日で出してくれますので、地銀融資では取り逃がしてしまうスピードが要求される案件には適しています。ノンバンクは低所得・低属性の人にとって使い方次第では、現状を突破してワンランク上の家賃収入を狙うための救世主になりえます。

リフォームと入居募集

私はエリア一番の素敵なリフォームをして早期満室にするということをポリシーにしています。

内見する方にインパクトを与える、住んでいただく方には心地よく生活してもらう

というのが、私のリフォームの哲学で、大家としての使命とも考えています。したがって最低限の美装だけして安くして貸す、というのはあまり好きではありません。人が住む空間なので、デザイン・設備両面からしっかりサポートして快適に居住してもらうことを信条にしています。

 

リビング(リフォーム後)

 

今回の物件では、クロスを使ったデザインリフォームを駆使しました。

試したのは天井クロスです。写真だと分かりにくいのですが、奥の部屋が天井がライムグリーンのクロスで、色はキッチンと揃えています。手前の部屋は、天井クロスがオレンジ色にして、お部屋ごとに色の変化を楽しんでもらえるようにしました。

通常は、”壁のクロス”を変更する大家さんが多いのですが、上を見上げるとオシャレというのも、内見してもらったお客様にインパクトがあると考えました。

 

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洗面台は、ニューヨークカラーの爽やかなブルーと新品の洗面化粧台。トイレは背面が濃紺クロスで、床はコントラストで明るい木目調です。最後は、トイレの飾り棚を設置して可愛い小物と、妻が作ってくれたウェルカムボードを玄関に設置して完成です。

※イケアの小物などを使うとお洒落になります。

 

トイレ棚とPOP

家賃設定と賃貸募集について

戸建てだと5〜6万円という家賃帯が多いと思いますが、今回は7万円で最終的には決まりました。今回は5社以上の不動産会社に依頼したところ、またもや募集開始から10日ほどで入居申し込みが入りました。

家賃設定の方法ですが、当初この物件は75000円で出していましたが、反応が悪そうだったので家賃を落としたら翌週には決まりました。このあたりは不動産会社へのヒアリングや競合の物件状況を見て調整しました。このあたりは最初は高めに出して、1週間毎にちょっとずつ落とすくらいが丁度いいと思います。これはもっと高めに取れただろう機会損失を最小限にするためです。

これがもっと田舎だったり、賃貸の閑散期だともう少し動きが鈍くなりますので、2週間に1回とか場合によってはそれ以上など、もう少しペースを変えます。この辺りは、立地、募集時期、リフォームのクオリティなど様々な変動要因がありますし、高いまま募集し続けても永遠に決まりません。大家としてここの分析や予測を誤ると、2ヶ月も3ヶ月も空室が続くことになります。

そういう意味では大家業は、ある程度のバランス感覚というのは必要かもしれません。しかしバランス感覚とは”一発で当てる力”などではありません。むしろ《推測が外れたときの調整力》です。格安で募集すれば決まるのは当たり前ですが、それでは利回りが下がるだけです。”最短で、しかも高い家賃で客付けする”ためには、コツコツとした情報収集とあとは経験を積むことで誰でもできます。

  • お客様が高いと思うのか?安いと思うのか?
  • 相場はどうなっているのか?

を敏感に感じ取り、微調整する以外に方法はありませんが、個人的には様々な手法を駆使しています(このあたりはまた別の機会で書きたいと思います)

そして、、

「商品というのは《お客様が選ぶもの》であって売りつけるものではありません」

私は、営業マンの広告料を2ヶ月、3ヶ月と増やして客付けしたことは一度もありません。エリアによってはそれが必要な場合もあるかもしれませんが、あえてそういう激戦区(レッドオーシャン)で戦う必要もないと思っています。今後も私は、差別化リフォームでお客様に選んでもらえるお部屋を提供したいと考えています。

おわりに

これでアパート1棟と戸建て2棟で、毎月25万円の家賃収入になりました。次なるステップは、これらを共同担保にして大きめのアパート融資を引くことです。しかし手持ちのキャッシュは、もう少なくなってきました。しかも今回は500万円の借金が新たにできて、そこにはノンバンクの抵当も付いています。このままでは500万を完済するまで、この物件は共同担保にできません。しかし私はこの3ヶ月後に次のアパートを購入できました。では、どうやってこの状況を打開したのでしょうか?また次回に続きます。

ペリカン

 

おまけ▼不動産の売却(出口戦略)について考える▼
 「不動産」というのは、いつか売却する時が来ます。それが5年後なのか、10年後なのか、20年後なのか、はたまた・・・朽ち果てるまで所有して、最後は壊して建て替え、もしくは土地として売却するのか。そのオプションは無数にあります。同じ不動産でも、所有者が違えば、ある人は朽ちるまで使い、またある人は数年で売却します。
 売却に正解はありませんが私が考える出口戦略のポイントがあります。一つ目は、総利益額を考えることです。例えば1000万の物件で利回り20%なら、5年で物件価格を回収してそこからは全額利益になりますので長く持てば持つほど利益が出るという考え方です。
 ふたつ目は、時間軸を考えることです。先ほどの例で言うと、1000万で20%の物件は、利回り15%くらいで売れる可能性は十分あると考えると、1333万円で売却可能です。持ち続ければ毎年200万(1000万×20%)の家賃収入がある物件を持つのが良いのか、売却して1333万円の利益を得るのが良いのか。みなさんはどちらが良いと思いますか?そこを解決するヒントは、CF規模・売却寿命・投資スピードの3点で判断します。つまりCFをもっと増やしたいステージなら売るべきではありません。せっかく増えてきた毎月のCFが減れば、借入金の繰上返済などの選択肢も取れなくなり、1歩進んで2歩下がることになりかねません。次に売却寿命ですが、これは物件の築年数が40年前後になると、これ以上所有すると土地値でしか売れなくなりますので朽ちるまで持つ選択肢になります。朽ちるまで持つ戦略は、利回りが高ければマイナスとは言えませんが選択肢が狭まるということは認識しなければいけません。最後に投資スピードですが、これは手元CFもそこそこあり、売却寿命も近づいている場合、売って利益確定すると、手元現金が一気に厚くなります。すると金融機関からの信用が上がったり、次の物件購入の頭金にできたり、投資規模がまた一歩拡大できることがあります。利回り20%の物件は所有し続けるとずっと永遠に利益が出続けるような錯覚に陥りますが、古くなれば外壁や配管系など大規模修繕をする必要が出てきたり家賃も下がっていきますし、いつかは耐久性の問題で使えなくなります。結局のところ「売却」は、この3つからベストな時期を判断するしかありませんが、これが《上手い人》というのは投資ステージがどんどん上がっていきます。王道は安く買って、所有期間はできるだけ家賃収入を取って、高く売るというシンプルな理論ですが、所有物件全体のポートフォリオ、そして精神的な問題(いま攻めたいのか守りたいのか?)もあったり、資産規模をどこまで拡大するかの目標設定も人それぞれなので、万人にベストな方法というのは存在しません。リターンとリスクを時間軸で深く考えることが何より大切になってきます。

 

不動産売却を考えるならこれは必読書です。絶対的にオススメです。和田さんは現役の不動産投資家ですが、「出口」の大切さ、売却のポイントなどが数値を元に詳しく解説されています。

 不動産投資関係の書籍は、根性論だけの本や、コンサルの宣伝目的に近いものが多数ありますが、それとは一線を画しています。私はこの本を擦り切れるくらい何度も読み返すことで出口戦略に自信が付きました。