こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉で6年ほど専業大家をしています。
昨年、私は投資用の1棟アパートを売却しました。売却益が出たので、税金が上がることは間違いありません。
というわけで今回は、1棟アパートの売却益で所得税・住民税・健康保険料はどれくらい上がるのか？について、私のリアルな体験を書いてみたいと思います。
税金の計算方法について誤った理解をしていると「思わぬ税金」でビックリすることがあります。
サラリーマン大家さんも、専業大家さんも、税金の知識はしっかり理解しておきましょうね。
まずは「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の違いを理解しよう！
今回は、ペリカンの個人所有のアパートを売却したケースですね。このアパートは当初2014年12月末に購入して、2020年11月に売却しました。
所有期間は、5年と11ヶ月になりますから、私のアパートは長期譲渡所得ということになりますね。
- 長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
- 短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。
※引用：国税庁「長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分」
なお、所有期間の定義は、1月1日で起算します。
以下のイメージですね。
上記のように、1月1日を6回ほど迎えて、やっと5年間保有したということになりますね。
簡易的には「購入年＋6年が、長期譲渡所得になるタイミング」と覚えておけば問題ないでしょう。
収益物件の売却益（譲渡所得）の計算方法とは？
売却益の計算方法はシンプルで、以下のとおりですね。
ちょっと分かりにくと思いますので、用語について補足説明します。
まず上記で「収入金額」というのは、売却価格そのものとお考えください。買主さんと合意した、売却価格のことですね。
次に「取得費」とは、土地価格＋建物価格ですが、建物価格は簿価を指しますので、減価償却により減っているはずです。木造で法定耐用年数超えの物件だと、4〜5年の短期で減価償却してしまう投資家が多いので、ほぼ土地値しか残っていないというケースが多いでしょう。
最後に「譲渡費用」ですが、これは譲渡のために直接かかった仲介手数料、印紙代、登記費用などが該当します。
不動産売却により上がる税金とは？
不動産売却益があった場合に、「上がる税金は何？」という疑問がありますよね。
結論から言うと、以下の3つですね。
- 所得税
- 住民税（市県民税）
- 健康保険料
では次に、どれくらい税金が上がるのか？、それぞれ解説していきます。
所得税について
長期譲渡所得と短期譲渡所得により変わります。以下のとおりです。
短期譲渡所得（保有5年未満）・・・税率30％
ちなみに私のアパートでは、長期譲渡所得（つまり売却益）が482万円でしたので、譲渡所得税が72万3000円でした。
単純に、482万円に対して15％の税率をかけたものが、譲渡所得税になったということですね。
税務署で直接支払うこともできますし、振込用紙を使って、最寄りの金融機関で支払うことも可能です。
住民税（市県民税）について
次に住民税ですが、こちらも長期譲渡所得と短期譲渡所得により変わります。
以下のとおりです。
短期譲渡所得（保有5年未満）・・・税率9％
ちなみに私のアパートでは、以下のような住民税の通知が来ました。
赤枠のところが、長期譲渡のアパートを売却した利益にかかった住民税ですね。住民税は5％なのですが、ここでは市民税3％と、県民税2％と、分かれて表記されています。
長期譲渡所得が482万円でしたので、市民税3％分が144,600円、県民税2％分が96,400円という計算ですね。
なお住民税は、毎年6月頃に通知が来て、4回にわけて支払います。
国民健康保険料について
意外かもしれませんが、売却益が出ると「国民健康保険料」も上がりますので注意してください。
※健康保険料は市町村によって違いますので、ここでは簡単な計算方法をご紹介します。
どれくらい上がるかと言うと、だいたい所得額の10％程度がかかってきます。
余談ですが、ペリカンの場合は、確定申告上の所得（不動産所得＋長期譲渡所得）の合計額が600万円程度でしたので、健康保険料が60万円もかかってしまいました。。。（汗）
というわけで今年は、法人から個人に役員報酬を最低限出して、国保→協会けんぽへ切り替えて、健康保険料を節約しました。
個人名義で不動産売却して、ガッツリ健康保険料が来るとやっぱり気分が悪いので、個人で売却する前に、健康保険は協会けんぽに切り替えておいたほうがいいでしょう。
なお国保（国民健康保険料）の支払い通知が来るのは、毎年6月頃ですが、こちらは10回（10期）にわけて分割払いができます。
所得が増えたら「国民年金保険料」は上がるのか？
国民年金保険料は、みなさん一律なので、上がりません。ご安心ください。
現在、決定している保険料は以下のとおり。
令和3年分：月額16,610円
令和4年分：月額16,590円
- 令和5年分：月額16,520円
法人所有の不動産売却をした場合の税金はどうなるのか？
たまに「個人の不動産売却益を節税する方法はありますか？」というご質問を受けますが、残念ながらありません。
個人は分離課税ですので、長期譲渡であっても、所得税（15％）＋住民税（5％）の合計20％は絶対にかかってくるということですね。
では、法人所有の不動産を売却した場合の税金はどうなるのか？ということ、法人の場合は、総合課税ですので、譲渡所得税という概念はありません。
また法人の場合には、法人事業税が3〜6％がかかります。これは以下の計算式です。
- 課税所得400万円以下の部分：3.4％
- 課税所得400万円超800万円以下の部分：5.1％
- 課税所得800万円超の部分：6.7％
そして、法人住民税も法人税額×12.9％＋均等割7万円程度がかかってきます。
以上より、法人で不動産売却した場合には、法人税＋法人事業税＋法人住民税の合計で、20％〜30％程度の税金を支払わないといけないということですね。
ただし、法人の場合には、すべての収益と経費を合算しますので、不動産を売却する年に大規模修繕などすると、課税所得が抑えられ、税金も少なくなるので、これはとても有効な節税方法と言えますね。
まとめ
最後に、本日のまとめです。
- 個人は分離課税なので、節税はできない。
- 長期譲渡だと20％、短期譲渡だと39％が売却益に対してかかる。
- 売却益が出ると「健康保険料」も上がる点に注意せよ！
- 国民年金は一律なので、変わらない。
- 法人は総合課税で、法人税・法人事業税・法人住民税が掛かる。
以上の5点が本記事のポイントになります。みなさんの賃貸経営のお役に立てれば幸いです。
以下、関連記事です。
▼フルローンのアパート経営が儲からない理由を説明しています。
▼早期リタイアを達成するための不動産投資術です。
