1棟アパート売却で所得税・住民税・健康保険料はどれくらい上がる?

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。千葉で6年ほど専業大家をしています。

 

昨年、私は投資用の1棟アパートを売却しました。売却益が出たので、税金が上がることは間違いありません。

 

しかしながら、一体いつのタイミングで、何の税金が来るのか?ちゃんと理解してませんでした。

 

というわけで今回は、1棟アパートの売却益で所得税・住民税・健康保険料はどれくらい上がるのか?について、私のリアルな体験を書いてみたいと思います。

 

税金の計算方法について誤った理解をしていると「思わぬ税金」でビックリすることがあります。

 

サラリーマン大家さんも、専業大家さんも、税金の知識はしっかり理解しておきましょうね。

まずは「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の違いを理解しよう!

税金

 

今回は、ペリカンの個人所有のアパートを売却したケースですね。このアパートは当初2014年12月末に購入して、2020年11月に売却しました。

 

所有期間は、5年と11ヶ月になりますから、私のアパートは長期譲渡所得ということになりますね。

 

  • 長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
  • 短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

※引用:国税庁「長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

 

 

なお、所有期間の定義は、1月1日で起算します。

 

以下のイメージですね。

 

長期譲渡所得の図

 

上記のように、1月1日を6回ほど迎えて、やっと5年間保有したということになりますね。

 

簡易的には「購入年+6年が、長期譲渡所得になるタイミング」と覚えておけば問題ないでしょう。

収益物件の売却益(譲渡所得)の計算方法とは?

売却益の計算方法はシンプルで、以下のとおりですね。

 

不動産売却益の計算式
譲渡所得=収入金額(譲渡価額)-(取得費+譲渡費用)

 

ちょっと分かりにくと思いますので、用語について補足説明します。

 

まず上記で「収入金額」というのは、売却価格そのものとお考えください。買主さんと合意した、売却価格のことですね。

 

次に「取得費」とは、土地価格+建物価格ですが、建物価格は簿価を指しますので、減価償却により減っているはずです。木造で法定耐用年数超えの物件だと、4〜5年の短期で減価償却してしまう投資家が多いので、ほぼ土地値しか残っていないというケースが多いでしょう。

 

最後に「譲渡費用」ですが、これは譲渡のために直接かかった仲介手数料、印紙代、登記費用などが該当します。

不動産売却により上がる税金とは?

税金が上がる

 

不動産売却益があった場合に、「上がる税金は何?」という疑問がありますよね。

 

結論から言うと、以下の3つですね。

 

  • 所得税
  • 住民税(市県民税)
  • 健康保険料

 

では次に、どれくらい税金が上がるのか?、それぞれ解説していきます。

 

所得税について

長期譲渡所得と短期譲渡所得により変わります。以下のとおりです。

 

所得税の税額計算方法
長期譲渡所得(保有5年以上)・・・税率15%
短期譲渡所得(保有5年未満)・・・税率30%

 

ちなみに私のアパートでは、長期譲渡所得(つまり売却益)が482万円でしたので、譲渡所得税が72万3000円でした。

 

単純に、482万円に対して15%の税率をかけたものが、譲渡所得税になったということですね。

 

これをいつ支払うのかというタイミングですが、確定申告時期(毎年2月16日~3月15日)の1ヶ月後までですので、4月15日が所得税の納付期限になります。

 

税務署で直接支払うこともできますし、振込用紙を使って、最寄りの金融機関で支払うことも可能です。

住民税(市県民税)について

次に住民税ですが、こちらも長期譲渡所得と短期譲渡所得により変わります。

 

以下のとおりです。

 

住民税の税額計算方法
長期譲渡所得(保有5年以上)・・・税率5%
短期譲渡所得(保有5年未満)・・・税率9%

 

ちなみに私のアパートでは、以下のような住民税の通知が来ました。

 

住民税の通知

 

赤枠のところが、長期譲渡のアパートを売却した利益にかかった住民税ですね。住民税は5%なのですが、ここでは市民税3%と、県民税2%と、分かれて表記されています。

 

長期譲渡所得が482万円でしたので、市民税3%分が144,600円、県民税2%分が96,400円という計算ですね。

 

なお住民税は、毎年6月頃に通知が来て、4回にわけて支払います。

国民健康保険料について

意外かもしれませんが、売却益が出ると「国民健康保険料」も上がりますので注意してください。

※健康保険料は市町村によって違いますので、ここでは簡単な計算方法をご紹介します。

 

どれくらい上がるかと言うと、だいたい所得額の10%程度がかかってきます。

 

余談ですが、ペリカンの場合は、確定申告上の所得(不動産所得+長期譲渡所得)の合計額が600万円程度でしたので、健康保険料が60万円もかかってしまいました。。。(汗)

 

というわけで今年は、法人から個人に役員報酬を最低限出して、国保→協会けんぽへ切り替えて、健康保険料を節約したいと思っています。

 

個人名義で不動産売却して、ガッツリ健康保険料が来るとやっぱり気分が悪いので、売却益といろいろな経費を相殺できる法人の方が納得して税金を支払えるような気がしますからね。

 

なお健康保険料も、通知が来るのは毎年6月頃ですが、こちらは10回(10期)にわけて分割払いができます。

所得が増えたら「国民年金保険料」は上がるのか?

国民年金保険料は、みなさん一律なので、上がりません。ご安心ください。

 

現在、決定している保険料は以下のとおり。

 

  • 令和3年分:月額16,610円

  • 令和4年分:月額16,590円

法人所有の不動産売却をした場合の税金はどうなるのか?

不動産売却

 

たまに「個人の不動産売却益を節税する方法はありますか?」というご質問を受けますが、残念ながらありません。

 

個人は分離課税ですので、長期譲渡であっても、所得税(15%)+住民税(5%)の合計20%は絶対にかかってくるということですね。

 

では、法人所有の不動産を売却した場合の税金はどうなるのか?ということ、法人の場合は、総合課税ですので、譲渡所得税という概念はありません。

 

その代わり法人税として、所得に対して800万円以下は15%、800万円超の所得には23.2%かかってきます。

 

また法人の場合には、法人事業税が3〜6%がかかります。これは以下の計算式です。

 

法人事業税の計算方法
  • 課税所得400万円以下の部分:3.4%
  • 課税所得400万円超800万円以下の部分:5.1%
  • 課税所得800万円超の部分:6.7%

 

そして、法人住民税も法人税額×12.9%+均等割7万円程度がかかってきます。

 

以上より、法人で不動産売却した場合には、法人税+法人事業税+法人住民税の合計で、20%〜30%程度の税金を支払わないといけないということですね。

 

ただし、法人の場合には、すべての収益と経費を合算しますので、不動産を売却する年に大規模修繕などすると、課税所得が抑えられ、税金も少なくなるので、これはとても有効な節税方法と言えますね。

まとめ

最後に、本日のまとめです。

 

  • 個人は分離課税なので、節税はできない。
  • 長期譲渡だと20%、短期譲渡だと39%が売却益に対してかかる。
  • 売却益が出ると「健康保険料」も上がる点に注意せよ!
  • 国民年金は一律なので、変わらない。
  • 法人は総合課税で、法人税・法人事業税・法人住民税が掛かる。

 

以上の5点が本記事のポイントになります。みなさんの賃貸経営のお役に立てれば幸いです。

 

以下、関連記事です。

 

▼フルローンのアパート経営が儲からない理由を説明しています。

 

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