こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今回は、私の2棟目アパートの売却記になります。このアパートは2016年に購入しました。以前、こちらの記事「禁断のカードローンを活用した築古アパート投資【利回り13.7%】」で書いたアパートになります。
本アパートは、ペリカンがサラリーマンを辞めるキッカケになったアパートでもあります。所有期間中はずっと満室経営で稼ぎ頭だったのですが、耐用年数超え物件だったので金融機関評価を上げるために売却することにしました。
売り出しスタートしたのが2022年12月で、売却先が決まったのが2023年の12月くらいでしたから、売却に1年くらいかかりました。北関東の地方都市だったので、なかなか融資が付きづらいエリアだったことが理由だと思います。最終的には、買値より少しだけ上乗せして売れたので結果には十分満足です。
本記事では、地方の中古アパートが平凡な利回りでも売れた理由について解説してみたいと思います。また売却による手残りや成果についても触れてみようと思います。
中古アパートが平凡な利回りでも売れたワケ
今回、売れた利回りは12％弱でした。土地路線価は販売価格の1/3ほどしかありませんし、築35年の耐用年数オーバーの建物なので、資産価値はそこまで高くありません。
通常、北関東エリアだともう少し高い利回りでないと売れないケースが多いと思いますが、この水準で売れたのは以下の4つが理由だと思います。
- 利便性が良かった
- 間取りが良かった
- 常時満室だった
- 大規模修繕済みだった
上記4つですね。ひとつひとつ触れてみます。
まず1の「利便性が良かった」という点です。このアパートは群馬の中では主要都市の一つで、大きな国道が近かったため、前橋市・高崎市など比較的大きい街にも出やすい場所にありました。路線価はそこまで高くありませんが、周辺は新築戸建てが建っていて、土地の流動性はそれなりにある市街化区域になります。
つづいて2の「間取りが良かった」、3の「常時満室だった」という点ですね。1Kタイプですが、お部屋は10帖あり広々としています。バス・トイレ別の仕様になっている点は入居付けにも非常に強かったですね。私が保有していた7年間は空いても、すぐにお申込みが入る物件でした。
最後に4の「大規模修繕済みだった」という点です。3年ほどまでに屋根外壁塗装を実施しており、当面は手間のかからない物件になります。買主さんからしても、大規模修繕済みは印象がよかったかもしれません。
このように築古耐用年数オーバーの物件を買うときには、出口戦略が一つのポイントになりますが、やはりエリアの土地値流動性・間取りの競争力・大規模修繕の有無など、総合的なバランスが大きく関係すると思われます。
もちろん満室であれば、売れなくてもホールドで良いのですが、古くなればなるほど修繕が発生します。また築50年とかまで運営できたとしても、その時点で住んでいる入居者に引っ越してもらって最後は土地で売るというのも、口でいうほど簡単ではありません。
今回買っていただいた買主さんはアパートを数棟運営している地元のベテラン大家さんでした。満室＆大規模修繕済みで引き継ぎできたことは、今後の運営を考えるとよかったと思います。
仲介会社と募集方法について
つぎに今回の売却方法について書いておきます。
最初に仲介依頼したのは、千葉の地元の知り合い業者A社さんでした。こちらはアットホームだけの掲載で、1年くらい出していましたが、あまり反響はありませんでしたね。1回だけ本格的な買い付けが入りましたが、買主さんの心変わりもあり流れてしまいました。
そこで売り出しから5ヶ月くらいしたところで、千葉の業者さんからの反響が鈍いため、北関東エリアを専門にしている売買仲介会社B社さんに売却依頼しました。今回取り引きにつながったのはこちらの会社ですね。
B社さんは楽待にメインは掲載していました。楽待は1〜2ヶ月に1回くらい反響からの価格交渉まで行くお話があり、反響が強かったように思います。半年間ほど出稿して、3回ほど買い付けが入りました。
戸建てなど実需向けであればアットホームは強いと思いますが、中古アパートなど収益物件だと楽待はやはり強いのではないかと思います。利回りや間取りなど絞り込み検索も豊富ですからね。皆さんもアパートを売られる際は、ぜひ楽待に広告出稿できる仲介会社さんに依頼されると良いと思います。
売却による成果について
今回は、三井住友トラストL＆Fで融資をしてもらったアパートでした。
私が以前の記事「共同担保で融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す！】」で書いた通り、共同担保を現金で買って、それで融資を伸ばす戦略でやってきたアパートでしたが、今回売却したことで共同担保が2つ開放されました。これが一番大きいと思います。
売却益による手残りですが、数百万円の現金は残りました。金利3.9％のノンバンクだったので8年弱保有しても残債はそこまで減ってませんでしたが、譲渡所得税を払ってもそれなりに手残りがあり、無事イグジットできたのでよかったですね。
あとは群馬まで片道3時間くらいのドライブが無くなったのはよかったです（笑）
ある程度、管理会社に任せていたので半自動で回っていましたが、それでも水漏れしたり汚部屋にされたりすると、1年に数回行ってましたからね。これが無くなったのは精神的に楽になりました。遠隔地物件の運営は、やはり大変です。
それでも8年弱ほど地方アパートを運営して、大家としてのスキルはかなり鍛えられたと思います。泊まり込みでDIYもしましたし、遠隔で管理会社を動かす大変さも痛感しました。二度と同じ経験はしたくないですが（笑）、私にとっては必要な経験だったと思いますし有意義な機会だったと思います。
というわけで地方アパートの売却と反省記録でした。最後までお読み頂きありがとうございました。
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