こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
擁壁の工事費用（新規設置費用）って、すごい費用になるのをご存知でしょうか？私も今回、新築アパートを建てようと思った土地に大きな擁壁があり、改修工事のお見積りを取りました。
最終的には、擁壁の新設工事費用が高すぎて、新築アパートを立てる計画を断念せざるを得なくなりました。そのあたりのストーリーをご紹介したいと思います。
これから古家付き土地などを購入し、解体して更地にしてその上にマイホームや収益アパートを建てる際は要注意ですので、ぜひ参考にしていただけたらと思います。
では早速、事の顛末をご紹介致します。
新築アパート用地との出会い。さっそく現調へ！
実は今回、別の土地の検討で仲介会社さんとやり取りしていたのですが、私の現調が遅くなったばかりに別の方に買われてしまったのですよね。やっぱり物件見つけてから１週間以上先の内見なんて遅すぎるのです。。。反省ですね。
そんな失敗談で終わりそうだったのですが、同じ仲介会社さんから「ペリカンさん、まだ仕入れたばかりでマイソクがないのですが、同じエリアで別の良い土地がありますよ！」とご連絡をいただきました。
さっそく現調することにしたのが、今回の土地との出会いですね。
人生初の非公開物件を紹介いただきました！どうせショボい物件だろと思って見に行ったら、南側公園で日当たりが良い80坪の土地値物件でした。
問題は坂道なのと、ひな壇で残土すごいのと、お庭に大木＆岩が無数にあることですw
買取業者さんが路線価の半額査定らしいので、買い付け参戦してみます！ pic.twitter.com/Uio9F15t3H
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) October 3, 2023
現地に到着したら立派なおうちが建っていました。どれくらいのサイズ感ですか？と聞いたら、280平米超えの土地に、140平米超えの古家だそうです。古家はすでに築48年で、残置物もりもり。使い物になりません。
280平米あれば3世帯くらいの新築ガレージハウスが建てられるなと思いつつ、勝手に妄想という名の構想が膨らんでいきます（笑）
ざっくりとした新築アパートの計画は以下のとおり。
ただ問題は、建物の裏側（南西側）にわりと大きめの擁壁があることですね。
上記の赤い線のところですね。実際の現地の写真がこちら。
ぱっと見は普通の擁壁で高さ1.8〜1.9mなので、がけ条例（高さ2m）にかかるか掛からないか微妙なラインです。
これだけなら宅地に少しだけ盛土すれば良さそうですが、問題は古家を壊して宅地が下がる場合ですね。＋2mくらい道路面まで敷地が下がるので、合計で3.8〜3.9mくらいの崖になってしまうのです。
新築アパートの基礎を高くしても、せいぜい1mくらいでしょう。それより高くすると、今度はガレージから居室内に入るのにかなりの階段を作らなければいけなくなります。
しかもこの擁壁は工作物として建築確認申請されていない、50年前の超築古の擁壁でした（笑）もう耐震性・耐久性も疑わしい擁壁なのです。最悪、大地震とかで擁壁が壊れて上のお家が地滑りして落ちてくる可能性もあります。
というわけで一番安全なのは既存擁壁の前に、新しい擁壁を設置することとなります。さっそくお見積りを取得することにしました。
高さ3mの擁壁の工事費用とはどれくらいなのか？
今回の擁壁は高さ3mほど。幅は裏側の隣地境界すべてになりますから、20mもあります。かなりの大きな擁壁です。これで千葉で工事を請け負ってくれそうな会社に片っ端から電話しました。
中には擁壁は2m程度までしかやってくれなかったり、工事はできるけど設計書がないとお見積りは出せないなどと言われたり。そんな中、2社ほど概算で出してくれる会社がありました。
その結果が以下になります。
金額を見てびっくりしました。なんと820万円です！高さ3m×幅20mというのがかなり大規模な擁壁であることはありますが、それにしても高い！
ちなみにもう1社はもう少し安くて、高さ3mの擁壁なら幅1mあたり23万円（税別）と言われたので、20mなら500万円くらいかなという感じでした。でもこれには残土処分費が入っていなかったり、解体してみて何かイレギュラーなことがあれば、プラスで造成費用がかかるかもしれないのでリスクがありそうですよね。
というわけで、その他水道引き込み費用とかアパートの高基礎費用などいろいろ積算していくと、新築アパートの利回りが8％を切りそうだったので、今回は土地購入を見送ることにしました。
みなさんも擁壁工事費用は莫大になりますから、マイホームやアパートを新築される際はぜひ注意しましょうね。
以下、関連記事です。
▼私が取り組んでいる新築アパートの収益性について解説しています。
▼戸建てを新築アパートの共同担保に活用した話です。
