こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。不動産賃貸業も、はや8年目となりました。
2022年から新築ガレージハウスを建てる事業を開始して、今年やっと3棟目を竣工することができました。振り返ってみると、プロパー融資がなかなか通らず苦戦したり、自己資金が多額に掛かったり、いろいろな苦労がありました。
ですが、なんとかあの手この手でお金をやり繰りして、1棟あたりのロットは小さいものの、無事3棟の新築アパートを竣工することができました。この3棟の総工費は約1億円になります。一つの大台を迎えられたような気がしますね。
竣工したばかりの3棟目はこれから客付けしますからちょっと気が早すぎるのですが（笑）、もし満室になったらどのくらい利益が見込めるのか？というのを、ちょっと計算してみたいと思います。
土地から新築アパート投資の収益性について興味のある方には、参考になるのではないかと思います。
年間のキャッシュフローは？
まとめると上記のとおりですね。新築3棟の購入総額は1億876万円になりました。年間家賃は1070万円で、年間キャッシュフローは615万円ほどになります。
このキャッシュフローは単純に「家賃ーローン返済」ですので、実際はここから修繕費や税金がかかってくることになります。ただし新築アパートですから当初10年くらいはあまり修繕費が掛からないのと、建物と付帯設備の減価償却もありますから、税金を差し引いた手残りは400〜500万円程度になるのかなというイメージです。
キャッシュフロー率4〜5％というとまあまあ良いようにも感じますが、これは土地から新築して利回りが9〜10％くらいで建てていることと、自己資金を3000万円弱突っ込んでいることが大きな要因ですね。もちろんCCRベースでも、3000万投資で回収が年400〜500万なら、ざっとCCR14〜15％にはなっていますので悪くはありませんね。
しかしながら地方都市の新築アパート投資はリスクもあります。とくに家賃は経年につれて下がっていくでしょうから「最初が一番儲かって、時間の経過で薄利になっていく投資」なのですよね。ローン完済までホールドするのか、どこかで出口を探るのかというのが、新築投資におけるまさに大きなポイントになるでしょう。
また不動産投資というのは、借金が増えていくとともにBS（バランスシート）が大きくなっていきますから、融資を受けて物件を買えば買うほど自己資本比率が低下していくという欠点があります。そうなると次の融資を受けづらくなりますので、一度売却して資産組み換えしていく必要が出てきますよね。
年間の元金返済額は？
この3棟のよる、年間の元金返済額は330万円ほどになります。これは考えてみれば凄いことで、年400万強のキャッシュフローを得ながら、同時に年330万円ほど借金が減っていくのですからね。
たとえ家賃が下がってキャッシュフローが目減りしていったとしても、この330万円は確実に借金が減っていくことを意味します。以前の記事、「不動産投資の強制貯蓄効果とは？」でも触れましたが、この”強制貯蓄効果”があるからこそ、不動産投資をやっている意味があると言えます。
では、この年330万円の積み上げはどこで活きていくるかというと、将来売却時のキャピタルゲインになりますね。東京都心など一等地で投資をしている人は、利回り4〜6％の返済カツカツでもやっている人はいると思いますが、まさにこの元金返済による資産化（強制貯蓄効果）が一番の目的ですね。
もちろんこれが実現利益になるのは、最低でも5年〜10年くらい先のことにはなりますが、新築時に土地を安く仕入れていたり、安く建てていると含み益もありますから、元金返済以上の実現利益をつくることも可能です。
おわりに
土地から新築アパートを利回り9〜10％で建てると、年間400〜500万くらいのキャッシュフローになることが分かりました。
しかしながら、このキャッシュフローは経年とともに減っていくので賞味期限があることと、どこかで売却しないとBSが大きくなり自己資本比率が下がってしまうことが、本記事のポイントでした。
なんとかキャッシュフローがマイナスになることなく、ローン返済期間（20〜30年）を無事走り抜けることができたならば、その先はスーパーキャッシュフロー（返済のない家賃収入）ということになりますから、ここまで来るとウハウハ状態です。
しかし多くの投資家が資産組み換えという名のもと途中売却し、よりレバレッジを掛けて大きな物件を買うことになると思います。
膨らんでしまった身体をダイエットするように、膨らんでしまったBSを一度スリムにしながら、決算書を改善していくことが融資上では有効になります。私の場合は、借金額が1億4千万円ほどでまだ規模が小さいので、BSをもっともっと大きくしなければいけませんけども。
この次の投資は何なのだろう？と時々考えますが、正直まだ思いつきません（笑）あと数年はガレージハウス投資を軸に取り組んでいくのかと思っています。サブとしての中古アパート、戸建て投資も物件は見ていきたいと思います。
このようにじっくりと次の戦略を考えながら腰を据えて投資ができるのは、不動産投資の大きな魅力の一つですね。引き続き、プロセスを楽しみながら投資を実践していこうと思います！
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