こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
さて今回は、3年前に私が購入した戸建てで、雨漏りが見つかってしまったお話です。この物件は、オーナーチェンジで入居者付きで購入しました。
当時の購入価格は350万円で、毎月5万円の家賃をいただいていたので、表面利回りは17％でした。収益性としては、まあまあ良かったため、内見できないリスクがありましたが、購入を決断したんですよね。
しかし、購入1年後に退去があった際に、なんと雨漏りが発覚！
火災保険でカバーできない部分は、一部売主にも修理してもらい、私自身もDIYでペンキ塗装して、いろいろ大変な思いをしました（笑）
というわけで、本記事は「オーナーチェンジ物件の闇と購入時の注意点」についてお送りします。
オーナーチェンジ戸建ての購入経緯について
私が購入した戸建ては、売り主＝不動産会社（いわゆる業者売り）のオーナーチェンジ物件でした。
購入後2年以内に隠れた瑕疵（雨漏りなど）が見つかった場合は、売主である業者が直さなければいけないということになりますから、その面では少し安心だと言えますよね。
実際、私が購入を決断できたのは、次の条件が揃ったからですね。
- すでに入居者が付いていた（確定利回り17％）
- 業者売りで瑕疵担保特約（2年）があった。
- 同エリアに他物件を持っていて土地勘もあった。
しかし、上記3つの条件が揃っていたものの、その後かなり苦労することになります。。。
1年3ヶ月後に退去！そして雨漏りも発覚！
オーナーチェンジ物件を買ったことのある人なら経験がある人もいるかもしれませんが、意外に早く退去されたり、大きな修繕クレームが出たりするのですよね。
わたしの物件もご多分に漏れず、退去＆雨漏り発覚のダブルパンチと相成りました。
以下は、退去立ち会い日に撮影した写真です。雨漏りは、1階の和室の壁からでした。
退去立会いに私も同席させてもらったのですが、入居者さんが「住んでいるときから、ぜんぜん直してくれなかったですよね！（怒）」と、管理会社に小言をいっておられました。
それに対して、管理会社は「すみません、ちゃんとオーナーさんと連携が取れてなくて。。。（汗）」と平身低頭でした。おそらく住んでいた数年の間、雨漏りが発生していたのに、根本的な対応をしてこなかったのでしょうね。
このようにオーナーチェンジ物件というのは、一時的に入居が付いていても、それが未来永劫続くわけではないのですよね。
ある日突然、退去が発生し、そしてまた大きなリフォーム費用がかかります。リフォームにより、それまでのキャッシュフローがすべて吹き飛ばされる可能性があることも覚悟しておかないといけません。
通常だと、一般個人から買うと、瑕疵担保責任は3ヶ月間くらいで設定されることが多いです。すると退去後に瑕疵があっても、自分で直さなければいけないことがほとんどなのです。
なお購入前にホームインスペクションを入れるという選択肢もありますが、買うかどうかまだわからない物件に対して、インスペクション（相場では10万円前後）を入れるのは、負担感がありますからね。
なぜなら、インスペクションを入れた結果、瑕疵が見つかったとして購入をやめたら、10万円をドブに捨てたのと一緒ですからね。ですから、大概の場合、オーナーチェンジ物件は「目を瞑って買っている」という投資家の方が多いのではないでしょうか。
今回、私の場合は業者売りで2年間の瑕疵担保付きで買い、幸運にも1年ちょっとで退去があったため、その時点で発覚した雨漏りについては、売主業者に直していただきました。
※具体的には、2階のバルコニー防水をして雨漏りが再発しないようにしてもらいました。
もし退去発生が2年を超えていたら、瑕疵担保（2年）が切れているので、売主業者は修理してくれなかったでしょう。性悪説で考えると、修理をせずずっと貸していた理由は、「売却を前提に動いていたから」の可能性もあります。
以前、この点についてツイートしました。
【オーナーチェンジ戸建て】
・内見できないので瑕疵発見できない
・リフォームのスキルUPができない
・割高な家賃の売り抜け物件の可能性あり以上の理由で、はじめての1棟目でオーナーチェンジ戸建てを買うのはオススメではないです。
自分でリフォームと客付けすることが一番勉強になります。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) July 4, 2019
上記のとおりです。
これから1棟目を購入される初心者さんは、ぜひ空き家で物件を買って、自分でリフォームや客付けの経験をされていくと良いと思いますよ。
もちろんアパートの場合は、全空や新築などを除けば、オーナーチェンジしかありえません。しかしそれは、1部屋で大きなリフォームが掛かっても、他の部屋のキャッシュフローで賄えるというのが前提ですから、リカバリーが効きやすいです。
ここで言っているのは、戸建てや区分マンションのオーナーチェンジ物件のことだとお考えください。
あとがき
しかし私自身、本物件を買って良かったこともありました。
以下2つの経験を積めたのは、収穫でしたね。
- 火災保険の申請をした（無事満額出た）
- 砂壁塗装の練習になった
実は、前年に大型台風で影響を受けていたエリアで、雨漏りの被害が大きくなった事実があったため、ダメ元で申請したところ、無事認めてもらうことができました。
また和室の砂壁塗装にチャレンジして、かなり綺麗に仕上げることができました。妻とふたりでまる1日かかってやり遂げましたよ（だいぶしんどかったですけどw）。
砂壁塗装については「コスト15000円！砂壁をDIYでペンキ塗装する方法【写真で解説】」でもくわしく解説しています。ご興味のある方は御覧くださいね。
というわけで、今回はオーナーチェンジ物件の闇と、購入時の注意点についてでした。
最後までご覧いただきましてありがとうございました！
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