旧耐震物件のリスク

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

マイホーム、または投資用に住宅を買う場合、「旧耐震物件」というコトバを聞くことがあります。おそらく多くの人が、「古くて耐震性が弱い建物だよね」くらいに思っている人が多いことでしょう。

 

旧耐震基準とはどんなものでしょうか。シンプルな定義は以下ですね。

 

旧耐震基準とは?
地震に耐えられる構造の基準で、1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準のことを言います。旧耐震基準は、震度5強でも建物が倒壊せず、生活できる基準として設定されています。

 

そして1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認において適用される基準を、「新耐震基準」と言います。こちらは、震度6強〜震度7でも倒壊しないような建築構造になっています。

 

このように旧耐震基準のリスクは、耐震性能について言われることが多いのですが、実は”耐震以外のリスク”も、たくさんあるのです。

 

というわけで今回は、「旧耐震物件に潜むリスク」について解説します。記事後半では、私が投資用に購入した旧耐震物件(戸建て)についても触れています。

 

本記事を読めば、旧耐震物件のリスクを把握できて、購入する際の注意点とポイントがわかりますので、ぜひ最後までご覧いただければと思います。

旧耐震物件に潜む4つのリスクとは?

リスクの解説

 

旧耐震物件では、以下の4つに注意しましょう。

 

  1. 耐震性の問題
  2. 間取りが古い
  3. アスベスト使用の可能性
  4. 将来売れないリスク

 

では、それぞれ解説していきますね。

 

1.耐震性の問題

1995年の阪神・淡路大震災では、6000名以上の人命が失われました。そのうち「家屋、家具類等の倒壊による圧迫死と思われるもの」が全体の88%(4800名)となっています。

 

倒壊した家の多くが、旧耐震基準でつくられた住宅だったと言われています。

 

阪神淡路大震災の死亡者の死因

 

以上より、地震大国である我が国日本において、旧耐震の家なのか?新耐震の家なのか?は、かなり重要なポイントだと言えるでしょう。

 

震災のときには家は自分を守るシェルターでもあります。安いからという理由だけで、旧耐震基準の住宅に手を出すのはリスクが高いのですよね。

2.間取りが古い

旧耐震の家は、家の「間取り」が古めかしいことが多いですね。

 

よくあるのは3DK・4DK・5DKといった作りや、和室が多い間取りでしょう。

 

間取りが古い場合は、使いやすくリフォームする必要があります。その場合、LDK化したり、和室の洋室化が必要になると、リフォーム費用が大きくなる要素でもあります。

 

例えば、リフォーム費用の例が以下のとおり。

 

  • 和室の洋室化 → 1室あたり20万円
  • LDK化 → 和室とリビングの一体化40〜50万円

 

上記のとおりですね。

 

どのような見た目に仕上げたいかや使う材質によっても、費用は大きく変わりますが、しっかりやるとこれくらい掛かります。これだけでリフォーム費用が、大きく上がる要素ですよね。

 

なお旧耐震物件のような古い建物の場合は、壁や柱を壊してしまうと、より耐震性が脆弱になることもあります。このあたりはリフォーム会社や建築士とよく相談の上、行なうようにしましょうね。

3.アスベスト使用の可能性

アスベストを使った建築

 

アスベストとは、石綿を使った住宅のことで、健康被害の懸念材料として、社会現象にまでなった材料ですね。

 

この石綿ですが、1955年頃から使われ始めて、バブル期(高度経済成長時代)にもっとも使われてたと言われています。平成16年に製造・使用が中止されましたが、それ以前の建物には使われている可能性があります。

 

木造住宅に使われるケースは稀ですが、鉄骨造の建物の柱や梁に使用されていることが多いですね。アスベストが使われた建物は、解体費用も非常に高くなりますので注意しましょう。

4.将来売れないリスク

売れないリスクについて、先日ツイートしました。

 

旧耐震物件のリスクは、耐震性以外にもありますね。

1.間取りが古くて使いづらい
2.アスベスト使用の可能性
3.出口戦略

とくに3つ目の「出口」ですが、そのままだと住宅ローン控除や住まいの給付金制度が使えないので、マイホーム購入者に人気がありません。実需向け出口が狭まる可能性ありですね

 

上記ツイートのとおりです。

 

もし、住宅ローン控除やすまい給付金などの制度を利用して、所得税や住民税の控除を受けたい場合は、耐震補強工事をおこなって「耐震基準適合証明書」を取得する必要があります。

 

また将来的に売る可能性がある場合、旧耐震の物件だと住宅ローン審査が通りにくいケースがあります。

 

つまり、そのままだと買い手が付きにくいということですね。

 

こういった点を考えず旧耐震物件を購入してしまうと、将来、苦労するかもしれませんので注意したいところです。

旧耐震の物件を購入する際の注意点とポイント【事例解説】

築39年の戸建て

 

昨年、ペリカンが購入した築古戸建ては「旧耐震物件」でした。以前、「築39年の空き家リノベーションに挑戦【目指せ利回り20%!】」でご紹介した物件ですね。

 

こちらの物件を購入したポイントは、以下の3つです。

 

  • 大手ハウスメーカー(積水ハウス)の施工であったこと
  • 築39年ながら傾き・雨漏りなどの目立った瑕疵がなかったこと
  • 水回りがリフォーム済みで綺麗だったこと

 

以上の3つの理由で、わたしは購入を決断しました。

 

シンプルに建物が堅牢で、かつリフォーム費用がそんなに掛からなかったからということですね。また場所も悪くないので、将来建て替えができそうな立地であったことも大きなプラス要素でした。

 

Point!
ですから旧耐震の物件を買うときには、更地&建て替えにより土地活用できそうな立地であることも大切なポイントとなるでしょう。

 

将来土地として売却できそうにないとか、建て替えても住宅ニーズがあまり無いようなエリアだと、ビルダーさんへ土地売却ができませんから、出口が閉ざされてしまうのですよね。

 

かと言って、入居者さんに売ろうにも住宅ローンが通らないので、基本は「現金一括のみ」になっちゃいます。そうなると、あまり高い値段で売れないかもしれませんね(もちろん、タダ同然で譲るなら可能かもしれませんが)。

 

というわけで、「旧耐震物件は、建て替えができる立地を買え!」は私の中では、マイルールになっています。

 

本日は以上となります。みなさまの参考になりましたら幸いです。

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建て投資なら月10万円くらいの副収入をつくるのは難しくありません。

 

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