こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。これまで9棟の戸建てを購入してきました。
はじめて1棟目の物件を買う初心者大家さんでしたら、田舎のボロ戸建てを買うのはアリでしょう。価格50万〜400万以下の安い戸建てであれば、かなりリスクを抑えることができますからね。
しかし、これから将来的に融資で規模拡大を狙いたい方や、土地から新築アパートを建てたいという人でしたら、最初から「好立地の戸建て」を買うことを、強くワタシは推奨しております。
その理由は、以下のツイートのとおりです。
最近は利回り20％の田舎の戸建てを買うより、利回り10％でも好立地の戸建てを買うようにしています。
理由は、以下のとおり。
✅土地として将来売りやすい
✅将来、新築アパート用地にもなる
✅共同担保にもなる
✅担保評価が出るので債務超過になりにくい長期目線で考えて買うのも大切ですね😇
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) September 14, 2022
最近は利回り20％の田舎の戸建てを買うより、利回り10％でも好立地の戸建てを買うようにしています。
理由は、以下のとおり。
- 土地として将来売りやすい
- 将来、新築アパート用地にもなる
- 共同担保にもなる
- 担保評価が出るので債務超過になりにくい
長期目線で考えて買うのも大切ですね。
上記のとおりです。
これだけだとちょっと分かりにくいと思いますので、上記4つの理由について、私の実体験から解説します。
好立地の戸建て投資をする4つのメリット
繰り返しになりますが、以下4つのメリットがあります。
- 土地として将来売りやすい
- 将来、新築アパート用地にもなる
- 共同担保にもなる
- 担保評価が出るので債務超過になりにくい
一つずつ触れていきます。私の投資例をもとに、解説します。
1.土地として将来売りやすい
私が直近で購入した、戸建て事例をもとにお伝えしていきます。
本物件のスペックは、以下のようなものです。
- 販売価格：600万円
- 間取り：6DK（駐車場1台）
- 築年数：32年
- 土地の広さ：189㎡
- 固定資産税評価額：680万円
路線価が販売価格を上回っている、いわゆる「土地値物件」でした。そのわりに築年数もまだ32年と、まだまだ使える建物だったので、すぐにお宝物件だ！と思って買い付けを入れました。
この物件の購入エピソードにご興味がある方は、以前の記事「9棟目の戸建て買い付け！路線価以下で買う不動産投資の狙いとは？」をご覧ください。どんな感じで、私が交渉して本物件をゲットしたのかわかります。
アドレスも、一応、千葉市中央区（といっても田舎のほうですが。笑）なので、更地でもちゃんと流動性がある場所だと考えています。過去の取引事例を見ても、坪20万〜坪30万円くらいでは取引があるエリアです。
（出典：ウチノカチより）
この土地も57坪あるので、ざっくりと出口価格は1000万〜1500万円くらいという感じですね。もちろん、古家の解体に200〜250万円くらいはかかりますが、おそらくマイナスで終わることはないだろうと思っています。
このようにまず一つ目は立地をしっかり良い場所に物件を選ぶと、売却するときも手堅くキャピタルゲインを得られる可能性が高いので安心感があるということですね。
2.将来、新築アパート用地にもなる
こちらの立地を購入した理由はもう一つあります。それは新築アパート用地にも使えるということです。
最近私が一番力を入れているのは、土地から新築ガレージハウス事業です。駅チカの土地を割安に仕入れることは、かなり難易度が高くなっているのと、資金的な問題で厳しいものがあります。
とくに東京都内はもちろんですが、私が主戦場とする千葉でも駅チカ好立地ともなると、1000万〜2000万程度でのキャッシュでは土地をおさえることは難しくなっています。
そこで郊外でも需要のある場所に、ガレージハウスを建設して、車好きの人たち専用の賃貸物件を作ることにチャレンジしているのです。
一度、築古信者になると、なかなか抜けれません。キャッシュマシーンの魔力はそれほどまでに大きいですからね。
でもレバレッジで規模拡大したいとか、銀行評価の高い物件を融資で買うためには、耐用年数超え物件を捨てる決断をしなきゃいけない時もあります。
資産組み換えに私もチャレンジ中です。 pic.twitter.com/vTULjVmhan
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) September 16, 2022
一度、築古信者になると、なかなか抜けれません。キャッシュマシーンの魔力はそれほどまでに大きいですからね。でもレバレッジで規模拡大したいとか、銀行評価の高い物件を融資で買うためには、耐用年数超え物件を捨てる決断をしなきゃいけない時もあります。資産組み換えに私もチャレンジ中です。
上記のような戦略で投資を進める上において、郊外の比較的立地の良い場所に戸建てを持っていると、将来的に新築アパートにコンバージョンすることができます。
もちろん最初は購入金額分の投資回収をしてからということになりますが、それが終われば無借金の土地持ちになれるため、上モノ（戸建て）を解体して更地にすれば、新築アパートに建て替えできるなと考えているのです。
そういった理由から、最近は保証協会付きやマル経融資で戸建てを買って、期間7年〜10年程度で短期返済しているのはそういった理由もあります。
私が今までやってきた戸建て投資が、将来的には新築アパート投資につながっていくと考えると、また一つ楽しみが増えるようなイメージで、とてもワクワクしますね。
田舎のボロ戸建てを買っていては、こういう戦略は成り立ちませんからね。
3.共同担保にもなる
この秋に着工するペリカンの新築アパートは、上記の千葉市の戸建てを共同担保にすることで、融資額をかなり伸ばすことができました。
というのも今回の新築アパートは融資額2700万だったのですが、そのうちアパートの担保評価は2000万弱でした。足りない700万は上記の戸建てを共同担保に入れて、本部稟議を通していただきました。しかも金利1.1％という好条件でした。
このあたりの詳細は、以前の記事「共同担保で新築アパート融資を突破した方法」にて詳しく解説していますので、そちらをご参照していただければと思います。
これまで私は戸建てを買って、それをノンバンクに共同担保として差し出し、中古の高利回りアパートを買っていく作戦でやってきました。それが、新築アパートにも横展開し、同じことを再現しているというわけですね。
4.担保評価が出るので債務超過になりにくい
実は、金融機関からプロパー融資を引く上で、一番ネックになっているのは、この「債務超過状態」が原因であるということに、あまり皆さん気づいておられません。
なぜなら多くのサラリーマン投資家さんが、オリックス銀行・三井住友トラストL＆F・静岡銀行・滋賀銀行など、いわゆる「高金利アパートローン」を使って不動産投資投資をスタートするため、耐用年数超えの築古物件ばかり買っているのです。
その最大の目的は「キャッシュフローを増やして、一刻も早く経済的自由を得ること」だったりするのですが、一方で耐用年数超え物件ばかりを所有することになるので、そのままの状態で地銀や信金に融資相談に行くと、お断りされるケースが多々あります。
もちろんこれは、最初はキャッシュフローを優先して投資を進めた結果ですので、メリット・デメリット両方あるということですね。キャッシュフローが潤沢で、現金が貯まるスピードがめちゃめちゃ早いということならOKかもしれません。
ですが、キャッシュフローが中途半端なまま、築古投資も行き詰まっている人がいます。また、返済期間を伸ばし過ぎた結果、ぜんぜん元本が減らず、売ろうにも売れない物件をずっと抱えていらっしゃる投資家さんも散見されます。
この状況を解決する答えは、「銀行評価が低い耐用年数超え物件を売却して現金化し、利回りが低いけれど銀行評価の高い物件を買う」ということになるでしょう。
私も、いま新築アパート投資に力を入れているのは、そういう理由ですね。千葉県の地銀さん信金さんは、古い物件をほとんど評価しません。むしろそれを持っているだけで、プロパー融資で門前払いされるケースが多いです。
そんなことに気づいてから、毎年1棟ほど築古物件を売却し、そのかわり毎年1棟新築アパートを建設するということを、自分の至上命題にして取り組んでいるのです。
あとがき：改めて「融資を使って規模拡大する」とは？
戸建てを現金だけで買い増していき、無借金キャッシュフローを毎月50万、100万と増やしていけば、それだけでいつかは食べていくことができる時が来るでしょう。
実際に、私が住んでいる千葉県でも、ボロ戸建てを20年くらいかけて20棟以上買って、最後はサラリーマンを辞めた投資家さんもいらっしゃいますからね。
しかし、家賃収入1億円を目指したり、資産10億円クラスを目指していくということでしたら、このやり方では到底無理でしょう。それこそ融資を使って拡大しないことには、時間がかかり過ぎます。
融資を使うという大前提を取るのであれば、当たり前ですが、金融機関の論理をしっかり理解しなければいけません。どういうことをやれば金融機関から評価が高くなり、何をすると評価が下がるのか、正確に理解しておく必要があります。
本記事でおすすめした「好立地の物件を買う」ということも、金融機関の評価が高くなる一つの方法になります。みなさまの参考になれば幸いです。
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▼戸建てを9棟を賃貸経営している私の収支を公開しています。
