【新築アパート】利回り7%、8%、9%の手残りの違いとは?

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。千葉県で専業大家さんをしており、10棟ほど賃貸経営しています。

 

最近、高属性のサラリーマンが利回り7%くらいの新築木造アパートを買うケースを、よく耳にします。たしかに、業者さんから紹介される建て売り新築アパートは、だいたいそのくらいの利回りです。

 

利回り7%というと、超高利回りでもないですが、悪くないようにも見えますよね。

 

しかし、新築アパートだと、はたしてどのくらいの手残り(税引前キャッシュフロー)が出るのでしょうか?そして、我々が狙うべき新築アパートの収益性とは、一体どの程度なのでしょうか?

 

今回は、色々な利回りで計算してみましたので、ぜひ今後の投資の参考にしてくださいませ。

新築アパートのキャッシュフローはどれくらい出るのか?

アパート経営に成功

 

まず前提条件としては以下ですね。

 

  • 構造:木造アパート
  • 金額:6000万円(6世帯)
  • 融資期間:30年
  • 金利:2.3%
  • 金額:フルローン(諸費用のみ自己資金)
  • 運営費:15%(管理費・固都税・火災保険・リフォーム代等)
  • 空室率:5%

 

首都圏だと、6000万円前後の新築アパートの売出し情報をよく見るため、上記前提にしてみました。

 

融資条件として、金利2.3%で期間30年というのは、サラリーマンが利用しやすいオリックス銀行を想定としています。

(参考)【オリックス銀行】不動産投資ローンは年収500万以上で築古にもOK!

 

上記にて、計算してみます。

 

利回り7%の新築アパートの手残りについて

利回り7%の場合の手残り(税引前利益)は、ざっと以下のようになります。

 

  • 家賃収入 420万
  • 空室損(5%) 21万
  • 運営費(15%)  63万

 ーーーーーーーーー

  • ネット収入 336万
  • ローン返済 277万

 ーーーーーーーーー

  • 税引前利益 59万

 

以上のとおりです。

 

家賃収入が420万円で、ローン返済が年277万円だと、143万円ほど手残りが出ると思うかもしれませんが、実際は、入退去ごとのリフォーム代が掛かったり、固定資産税、火災保険料などの運営費を厳密に計算すると、最終手残りは59万円ほどにしかならないのですよね。

 

利回り7%程度では、非常に厳しい現実が待ち受けていると言わざるをえません。

 

では、利回りが8%になるとどうなるでしょうか?同じ様に計算してみます。

利回り8%の新築アパートの手残りについて

利回り8%の場合は、以下のようになります。

 

  • 家賃収入 480万
  • 空室損(5%) 24万
  • 運営費(15%)  72万

 ーーーーーーーーー

  • ネット収入 384万
  • ローン返済 277万

 ーーーーーーーーー

  • 税引前利益 107万

 

以上のとおりです。

 

たとえ利回り8%でも、毎月キャッシュフローは10万円も出ません。まだまだ心もとないレベルと言えるでしょう。

 

では、なぜここまで手残りが少ないかと言うと、最大の原因はフルローン融資だからですね。つまり、返済比率が高すぎるのです。

 

その証拠に、上記シミュレーションではローン返済比率は57.7%となっています。

 

ですから、もし6000万円の物件に対して、頭金1割(600万円)入れることができれば、年間キャッシュフローは135万に、頭金を2割(1200万円)ほど入れることができるなら、年間キャッシュフローは163万円にUPさせることができます。

 

おまけ:利回り9%の新築アパートだとどうなる!?

私の知り合いの大家さんで「土地から新築アパート」を建てている投資家さんは、利回り9%くらいを目標にしているようです。ざっと計算してみます。

 

  • 家賃収入 540万
  • 空室損(5%) 27万
  • 運営費(15%)  81万

 ーーーーーーーーー

  • ネット収入 432万
  • ローン返済 277万

 ーーーーーーーーー

  • 税引前利益 155万

 

ただし上記はフルローンですので、実際は頭金1割〜2割ほど入れて買っているようですね。

 

ですから実際は頭金1割だとキャッシュフローは年間183万円、頭金2割だとキャッシュフローは年間211万円となります。

 

投資額(6000万円)対して、最終の手取り率は3%〜3.5%程度になっているので、わりと良い水準と言えるのではないでしょうか。

おわりに:新築アパートの購入条件について

まとめると新築アパートは、以下の2つの条件を揃えることをオススメします。

 

おすすめ条件
  • 利回りは8%以上出ること
  • 自己資金を1〜2割程度入れること

 

この条件であれば、そこそこ健全な運営ができると言えるでしょう。もちろん金利は2%台ではなく、1%台に落とせれば尚良しですね。返済期間は、できれば22年〜25年に設定したほうが、売却時に残債が減りやすいので、出口が楽ですね。

 

ただし新築時の収益性が良くても、「1部屋あたり20平米未満」「駅から徒歩15分以上」など、入居付けに苦戦するものや、利便性を犠牲にしたアパートも沢山売り出されているので注意してくださいね。

 

そういった物件は建物の経年とともに、どんどん家賃が下落し、10年も経つとかなり利回りが下がっていきます。その結果、アパートを売却したくても、ローン残債が消えるレベルで売れなくなることもあります。

 

新築アパート投資をこれから検討されるサラリーマンの方は「融資が付くから買う」というのは危険です。

 

ぜひ何度もシミュレーションを自分でやってみて、納得してから購入するようにしましょうね。

 

以下、関連記事です。

 

▼自己資金500万円程度でスタートできる不動産投資法のご紹介です。

 

▼私が土地から新築アパートを建築したときの体験記です。

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