区分マンションの利回りとは?築30年台の実家のマンションで検証!

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

実家の両親が戸建てを新築しました。そこで、以前住んでいたマンションを、賃貸に出すことにしたのが10年くらい前。

 

いまでは築39年の古いマンションですが、私が生まれてからずっと住んでいたマンション。場所は広島市内で、そこそこ立地も良い場所です。

 

いったい、どのくらいの利回りで貸せるのでしょうか?

 

今回は、区分マンション(ファミリータイプ)の利回りについて書いてみたいと思います。

マンションのスペック

実家のマンション

 

マンションは、以下のようなスペックです。

 

マンションスペック
・間取り:3LDK
・広さ:63平米
・築年:1980年(築39年)
・7階建ての3階
・駐車場1台付き
・広島駅まで2.5キロ
・小学校まで300m、中学校まで800m
・スーパー、コンビニ、幼稚園、公園、病院などすべて徒歩5分圏内

 

建物自体は古いんですが、わりと生活利便性は良いかなと思います。

 

広島市は、ここ10〜15年くらいで一気に再開発が進んだので、私が住んでいた頃とはまったく別の街に変貌しました。駅前もタワーマンションがたくさん建設されて、昔の面影もありません。

 

広島カープの本拠地である市民球場も今は閉場され、新たにマツダスタジアムができました。このマンションからもスタジアムまで1キロくらいで、歩いていけるくらいの距離にあります。

 

街が開発され発展していくことは素晴らしいことですが、少し寂しい気持ちもありますね。

マンションの内装

リビング

 

リビングは14帖くらいあってそこそこ広々しています。キッチンも昔は古かったのですが、一度フルリフォームして食洗機付きのシステムキッチンが入っています。

 

和室

 

和室が2部屋あるのが、やはり築古ですね。ベランダが南向きに面しているので、和室でも日当たりが抜群にいいので、天気の良い日はここでゴロゴロすると気持ち良いのです。

 

お風呂

 

お風呂はバスパネル&浴室塗装して、混合栓に変わっています。築年が古いので、これが限界でしょうね。

 

洗面所

 

クリーニング前なので綺麗じゃないですが、洗面台は新しいものが入っています。

 

私が住んでいた頃は、ここにでっかい温水機があったのですけどね。今は無くなりました。

 

トイレ

 

トイレは生活感がありますね。クロス・フローリングともに新品になっていて、一度トイレまるごと交換していて、そこに新品のウォシュレットが付いています。

築30年台のマンションの賃料・利回りは?

結局、以下の条件で賃貸募集から1ヶ月ほどで入居者の方が決まりました。

 

成約した賃料条件はこちら
・家賃85000円、共益費3000円
・敷金3ヶ月、礼金1ヶ月

 

敷金3ヶ月・礼金1ヶ月取れるなんて素晴らしいですね。私も、関東で現在は賃貸業をやっていますが、そんなに敷礼は取れません。

 

このマンション、私の両親は30年以上前になりますが、1500万円ほど住宅ローンを組んで購入しています。当時と今では物価が違いますが、ざっと表面利回りだと7%くらいです。

 

ただし、管理費・修繕積立金(13000円)はすべてオーナー持ちのため、これを考慮すると実利回りは6%程度ということになりますね。

 

やはり区分マンション投資は、この管理費・修繕費がそこそこ負担になります。

 

ただし、賃貸募集して1ヶ月も立たず決まりました。好立地のマンションなら募集には強いので、安定稼働するということはよく分かりました。

ファミリータイプのマンション投資はキャピタルゲインを狙うのが王道

 

RCマンションというのは法定耐用年数が47年と、非常に長いです。鉄筋コンクリートはそれだけ堅牢な作りになっています。

 

RCのマンションはしっかりメンテナンスすれば100年くらいは余裕で持ちます。したがって、私達が生きている間に建て替えるということはほとんどないでしょう。

 

その代わり、管理組合がしっかり機能しているか、共用部が綺麗かなど、管理面が非常に重要になってきます。これからマンション投資をされる方は、ぜひチェックしてみてくださいね。

 

なおファミリータイプの区分マンション投資は、立地が良いと人気があるので、価格が高止まりします。その結果、投資用としては利回りが低くなる反面、資産価値が下がりにくいのは一番のメリットですね。

 

10年〜15年所有して売却して、一定のキャピタルゲインも狙えるわけです。

 

元来、不動産投資はインカムゲインを得る目的でやるものですが、実際そういったキャピタルゲイン中心でやっている大家さんもいます。これも一つの手堅い投資法だと思います。

 

さて話を戻して、この実家の区分マンションですが賃貸で回して10年くらい経ちました。実は現在、マンション売却に向けて動いています。両親も高齢になっているので、売る判断になりました。

 

現在、内装をフルリフォーム中ですので、売却記については、またの機会に筆を執ることにします。ビフォア・アフターも掲載しますので、お楽しみに。

売却記はこちら→中古マンションをリフォームし売却に出した話【築38年で売れるか?】

 

以下、関連記事です。

 

▼マンション投資の新築と中古の比較について書いています。

 

▼新築ワンルーム系のマンション投資は、売却価格が下がりやすいため儲かりません。

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