中古マンションをリフォームし売却に出した話【築38年で売れるか?】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で大家さんしつつ生活しています。

 

元実家のマンションを売却に出すことになりました。ここ10年くらいずっと両親が賃貸に出していたマンションです。

 

RCですがもう築39年になろうという、この築古のマンション。「やっぱり売るなら築30年台だよね〜」なんて話していた矢先、賃貸で住んでいた入居者さんが、なんと退去!

 

売却に出すのであれば、まさに絶妙のタイミングですね。

 

両親もすでに70代に突入し、今後は管理が難しくなります。そしてマンションもどんどん古くなり、売却価格も下がります。おそらく築40年以降はかなり売却価格が下がるでしょう。

 

売るならこのタイミングでリフォームして売却に出そうという話になったのです。賃貸で貸していた時の記事は、以前の「区分マンションの利回りとは?築30年台の実家のマンションで検証!」をご覧ください。

 

今回は、実家のマンションのリフォーム〜売却に出すまでの軌跡を一挙にお送りいたします。

若かりし頃の両親と私の思い出がたくさん詰まったマンション

マンションは、以下のようなスペックです。広島市内の中でも再開発された、そこそこ良い立地です。

 

マンションスペック
・間取り:3LDK(7階建ての3階)
・広さ:63平米
・築年:1980年(築39年)
・駐車場1台付き
広島駅まで2.5キロ
・小学校まで300m、中学校まで800m
・スーパー、コンビニ、幼稚園、公園、病院などすべて徒歩5分圏内

 

40年近く前、私の両親が別のマンションに決めかけていたのですが駐車場が抽選で外れてしまい、同じシリーズのマンションを営業さんから紹介されて購入したのが、このマンションでした。

 

実家に帰ったら、当時のパンフレットがありました。なんか感慨深いですね。

販売当時のパンフレット

 

住宅金融公庫から金利4〜5%で住宅ローンを借りていた時代です。

 

広島市内の1等地で、新築1200万円〜という値段が時代を感じさせますね。両親もナケナシの頭金を集めてなんとか購入したらしいです。当時の購入価格は1490万円。

 

私も、生まれてから高校時代まで18年間住んでいました。

 

本当にいろいろな思い出が詰まった場所です。よくマンションの砂場で、友達と暗くなるまで遊んでいましたね。中学〜高校は受験勉強に明け暮れていました。

 

ちなみに、間取りはこんなかんじ。

 

賃貸で10年くらい回していたのですが、私の両親がリフォーム発注していたので、なんとなくリフォームがイケていないんですよね(笑)

 

リフォーム前の内装はこんな感じ。

キッチン&リビング

 

キッチンは一度交換していますので綺麗ですね。問題は、床がゼブラ色の黒でかなりシックなのですが、ちょっと暗いかも!?と感じました。

 

リビング&和室

 

ダブル和室というのが、いかにも公団住宅っぽいです。

 

リビングがシックな黒なので、奥はダブル和室なのもなんだかチグハグな印象です。

 

和室&洋室4.5帖

 

和室なのに、クローゼットはハンガータイプで後付されています。4.5帖の正方形の洋室は、クッションフロアがなんと紫色でした。

 

これでよく賃貸できていたなと思いますが、父親の趣味で選ぶとこうなってしまったようです(笑)

 

廊下&洗面所

 

廊下・洗面所も古臭さがありますね。いかにも築40年という感じ。

リフォームプランと掛かった費用

けっきょく、私が不動産賃貸業をしているので、リフォーム〜売却活動まで、すべて引き受けることにしました。

 

 

とりあえずお部屋の古臭さを消すことと、万人に好かれそうな内装を心がけてリフォームプランを練りました。

 

途中、マンションの管理組合から「フローリングは防音基準L40を満たす部材でお願いします」などと、イチャモンが入って通常のクッションフロアが使えず、泣く泣く高価なフロア材に変更して、コストが爆上げしました。

 

こちらが最終的なリフォーム費の内訳です。

リフォーム内容と金額
・クロス交換 124,500円
・クッションフロア 12,900円
・フローリング張替 336,000円
・和室→洋室転換 52,000円
・巾木交換 15,000円
・脱衣所壁へこみ修繕 5,000円
・木部を全て塗装 68,000円
・畳処分6枚 6,000円
・浴室コーキング打ち直し 18,000円
・窓コーキング打ち 30,000円
・ドア、収納のリアテック張り 107,000円
・コンセント、スイッチ取替 28,000円
 ■合計 804,350円(税込868,000円)

 

コンロの交換、ルームクリーニングを省略し、天井クロスは私がDIYですべて貼ることで、20〜30万円くらいのコストダウンをしました。

 

メーカーにフローリング材の見本を取り寄せて色をしっかり確認しました。

 

またリフォーム前の業者との打ち合わせ&写真撮影も私がすべて自分でやったので、千葉ー広島間を2往復しました。そこそこ疲れましたね(笑)

 

あと、ファミリータイプのマンションは、どんなに室内を気に入ってもらっても、駐車場がないと厳しいと考え、目の前の月極駐車場を1台契約しておきました。

リフォーム後に簡単なステージングを実施!

ステージングとは、売却価格をできるだけ高く、そして相違に売却するために家具や小物でインテリアを演出することです。

 

ただし、ソファや家具やテーブルまですべて揃えてモデルルーム並みにするとコストが掛かります。今回はニトリやホームセンターで調達できるものだけで簡単に飾り付けしました。

 

主にカーテン、フロアランプ、雑貨、観葉植物、ラグマット、クッションなどです。

 

それらを配置して、あとは私が賃貸業で使っている広角レンズ付きカメラで撮影しました。

 

リフォーム後のキッチンです。

キッチン

 

左は和室を洋室にしたお部屋。リビングは薄いブルーの1000番クロスを入れました。

リビング&洋室(和室だった部屋)

 

フローリングはダイレクトセクセルのホワイトビーチ色にしました。室内全体が明るくなったので、これは大成功でした。実際見ると、木目の薄い優しい色合いです。

 

右側の部屋は4.5帖とは思えないくらい広く感じます。フロアが明るいとぜんぜん変わります。

リビング&洋室4.5帖

 

廊下の木部をすべてホワイト系で塗装したので、古臭さが軽減しました。洗面所は、私がよく賃貸で使っている組み合わせの配色です。

廊下&洗面所

 

こんな感じでリフォームまで完了しました。最後は売却活動です。

媒介契約4社と売却希望価格の決定

 

売却を依頼する不動産会社は大手4社+地場1社にしぼりました。

 

大手は三井のリハウス・三菱地所・住友不動産・近鉄不動産。

 

あとは駐車場契約した地場の不動産会社が、どうしても紹介させてほしいということだったので、合計5社になりました。

 

売却価格は同マンションの直近3件の成約価格を参考にしました。

成約価格の相場

 

だいたい成約相場は1000万〜1200万円くらいですね。ちなみに、我が実家は無謀にも1000万円台半ばでスタートです(笑)

 

とりあえず父親の意見で強気の売出し。売れなければだんだん下げていくでしょうね。

 

募集は来月(4月)から本格スタートなので、どれくらいのスピードと金額で決まるのか私もワクワクです。1400〜1500万円で売れたら、うちの両親はほぼタダで住んでいたようなものですね(笑)

 

私も賃貸業は5年目に突入しますが、人生初の売却経験が、私の実家になるとは夢にも思いませんでした。うまく売却ができましたら、またご報告させて頂きます。

(完結編)築38年の区分マンションを1ヶ月半で売却できた秘訣【早期売却】 

 

以下、関連記事です。

 

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