戸建て不動産投資

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

地方エリアで5年ほど賃貸経営しています。

戸建ては現在6棟所有してます。

 

さて最近、以下のご質問をよくいただきます。

 

地方の戸建て投資って本当にすぐ埋まるんですか?どんな人が入居するのか、ぜんぜんイメージできないのですが。。。

 

今回は、地方戸建ての「空室リスク」が気になる人向けの記事です。

 

私の所有している戸建ての入居実績など公開しつつ、解説します。

地方での戸建て投資って、どんな人が入居するのか?

ファミリー

 

結論から言うと、地方に職場がある人ですね。

 

たまに「駅からの距離って重視しますか?」と聞かれますが私は全然気にしません。東京都心に会社のオフィスがある人は、おそらく地方ではなく23区内の駅近に住みます。しかし、仕事場がそもそも地方だったら、駅近に住むメリット薄いです。地方不動産投資は「職場が地方の人」がターゲットです。

 

分かりにくいと思うので、都会の人と地方の人の生活スタイルの違いについて簡単に説明しますね。

 

都会の人と地方の人の生活スタイルの違い

ペリカンは新卒入社した会社のオフィスが東京の恵比寿にあり、4年ほど東京都内で暮らしました。

 

その後、転職して長野県に引っ越して7年生活したので、地方の暮らしも分かっているつもりです。

 

生活イメージは以下のとおりです。

 

東京時代→駅徒歩5分のマンション、電車通勤

長野時代→駅から片道4キロのアパート、車通勤

 

上記のとおりで、生活がだいぶ違いますよね。

 

一番の違いは「通勤手段」ですね。

 

東京に住んでいたときは、朝家を出たら、まずは駅に向かって歩いて電車に乗っていました。そして、電車に20分くらい乗って、会社の最寄り駅からオフィスまでは歩いて3分くらいでしたね。

 

一方、長野に住んでいるときは、朝家を出たら、まず車に乗って会社に行きます。家から会社まで20〜30分くらいのドライブです。

 

地方だと休日にご飯を食べに行ったり、買い物に行くのも、すべて自家用車で移動します。

 

ニトリに家具を買いに行くのも、イオンに映画を見に行くのも、GUに洋服を買いに行くのも、すべて車です。

 

つまり地方に住んでいると、電車に乗る機会はほとんどありません。

 

日常生活のほとんどが車で完結するイメージですね。

実績公開:ペリカンが所有してる戸建ての入居者

話を本題に戻します。

 

では戸建てってどんな人が住んでいるのか実績をご紹介します。

 

以下は、私が所有している戸建てに住んでいる人の「勤め先」です。

 

入居者の勤め先
  • ゴルフ場に勤めている
  • ペットショップに勤めている
  • 地方企業の営業支店に勤めている
  • 加工食品会社の管理部で働いている
  • 自営業で内装をしている
  • 建設関連資材の会社に勤めている

 

こんな感じですね。

 

みなさん自宅から10キロ圏内にある会社に、車通勤しています。

中小企業勤務か自営業という感じですね。

 

つまり電車通勤している人はいないので、戸建て投資をする上で、駅が近いかどうかはぜんぜん気にしなくても大丈夫です。みなさん毎朝車で通勤しているばかりです。

 

なお、駅近だとメリットがないかというと、そういう訳ではありません。駅が近いと休日に、東京に遊びに行ったりできるので行動範囲が広がりますよね。

 

しかし、駅近の戸建てというのは価格が高すぎます。

 

人口10万人くらいの街でも、駅徒歩圏の戸建てだと1000万以下は、そんなに多くありません。ここにリフォーム費用も別途かかってきます。

 

結局、取れる家賃も10万円以上とか難しいです。

これだと利回りが一桁台になるので、投資観点では低すぎですね。

 

ですから地方の戸建ては200万〜600万くらいで買って、5万円〜8万くらいで貸すほうが断然効率が良くなります。

戸建てに住みたい人のニーズとは?

家族

 

戸建てに住みたい人のニーズは次のような感じですね。

 

なぜ戸建てに住みたいのか?
  • ペットを飼いたい(多頭・大型など)
  • 小さい子供がいるので、共同住宅だと迷惑がかかる
  • 子供が多いので4LDK以上の間取りが欲しい
  • 庭付きでガーデニングがしたい
  • 窓が多く、風通しや日当たりが良い家に住みたい
  • 地方でゆっくり暮らしたい

 

上記のイメージです。

 

このような要望って、アパートやマンションだと実現できないことが多いですね。

 

私自身、中古の戸建てを購入して、地方に住んでいますが、非常に快適です。

 

地方なら、1000万以下で戸建てを買って、マイホームにするのもおススメですよ。住宅ローンも3万台になるので、わが家の家計もだいぶ楽になりました。

(参考)マイホームに中古の戸建てがおすすめな理由!

 

もちろん戸建てだとセキュリティが気になる人もいるかもしれませんが、そもそも地方や田舎では犯罪自体が少ないですからね。オートロックとか必要なのは都会だけかなと思っています。

おわりに:地方不動産投資=駅近ではなくてもOK

駐車場

 

というわけで、地方で不動作投資をする際には、駅近じゃなくても大丈夫です。

 

その代わり、駐車場1台は必須になります。

 

ターゲットはファミリーなので、ワンボックスカーが停められるとベストですが、最低でも普通車が停められないと厳しいですね。駐車場サイズは、横幅が3mくらいあるといいですね。

 

たまに軽自動車しか停められないことがありますが、あまりオススメしません。

 

横幅2.5mくらいしかないと、軽自動車(ワゴンR・ミラ)や小型自動車(ヴィッツ・マーチ)くらいし停められないので、客付けで苦労するリスクがあります。

 

ということで、地方不動産投資は、地方に勤めている人がターゲットです。都会に通勤しているような人は、ターゲットではありません。

 

入居者ターゲットを理解していると、投資する際にもちょっと安心ですね。

 

以下、関連記事です。

 

▼戸建てのオーナーチェンジのメリット・デメリットを解説しています。

 

▼戸建て投資はリフォーム費用をいかに削減するかが成否を決めます

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