管理変更する前にやるべき4つの空室対策とは?【満室経営のコツ】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

地方で28世帯ほど、こじんまり賃貸経営しています。

所有物件の年間稼働は97%くらいです。

 

さて、客付けに悩んでいるオーナーさんは、管理変更したほうがいいかな?と思う人もいるでしょう。

 

しかし、それは「やるべきこと」をやった上で取り組まれることをオススメします。なぜなら、管理変更せずに空室が埋まるなら、それが一番ベストだからですね。

 

大切なのは、既存の空室対策に穴がないか、まずは一つ一つ確認することです。

 

上記が抜けていると、管理会社を変更しても、当然ですが成果は上がりません。というわけで本記事では「管理変更前にオーナーがやるべき4つの空室対策」についてご紹介していきます。

 

この方法を試せば、年間稼働率95%を安定的にクリアできるようになるはずです。ぜひ空室に困っているオーナーさんは参考になしてみてください。

繁忙期!オーナーが最優先すべき空室対策

結論から言うと、以下の4つをチェックしていきましょう。

 

最優先すべき空室対策
1.ネット広告のチェック
2.お部屋の装飾・ステージング実施
3.反響確認(管理会社・仲介会社)
4.募集条件の再確認

 

以下、順番に見ていきます。

 

1. ネット広告のチェック

賃貸ポータルサイトの2大巨塔は、SUUMOとHOME'Sですね。

 

SUUMOとHOME'S

 

ネットの反響の多くは、この2つのポータルサイトから発生します。時間が限られている方も、この2つはチェックが欠かせません。あとはアットホームもたまに反響がありますね。

 

まずは自分の広告がしっかり掲載されているかチェックしましょう。そして、ポータルサイトごとに掲載可能な写真の枚数も違いますから、微妙に掲載写真も異なっているはずです。

 

大切なのはどのサイトでも魅力的に自分の物件がPRできているか、写真のクオリティをチェックすることですね。

 

またある日突然、広告が落ちていることもあります。例えば、1月から募集して2月に入ると広告が落ちている、とかですね。

 

Point!
これは不動産会社が出すネット広告は、2週間とか1ヶ月で掲載期限が切れて、一旦広告が落とされることがあるからです。

 

繁忙期の機会ロスは痛いので、ぜひ掲載期限のチェックをしておいて、広告が落ちていたらオーナーから指摘を入れることも大切ですね。

2. お部屋の装飾・ステージング実施

賃貸の繁忙期というのは、毎年微妙に違ったりします。

 

例えば私の投資エリアは、昨年は1月中旬からガンガン問い合わせがあったのに、今年は2月に入ってから一気に動き始めました。

 

空室は2部屋で、お部屋のリフォームは1面だけアクセントクロスだけ入れて、あとは何もしていませんでした。そのまま2週間ほど様子見していましたが、なかなかお申込みが入りません。

 

そこでまずは、お部屋に簡単な装飾をしました。

 

購入したのは、カーテン・フロアランプ・観葉植物・フォトフレームなどですね。

 

お部屋の装飾

 

それから超広角レンズ付きカメラで写真撮影しました。最近は、スマホ(iPhone11以降など)でも、広告レンズ付きカメラがあったりしますのでそれでもOKです。

(参考)賃貸募集は写真が命!スマホ用広角レンズと広角レンズ付きデジカメの比較

 

広角レンズ付きデジカメは、お部屋を広く撮影できるだけでなく、色合いや明るさなども調整できるので、高画質の写真が撮れるのが最大のメリットですね。

 

お部屋の写真

 

こういった対策を実施した結果、その数日後に内見した1組目のお客様がすぐにお申込みを入れてくださいました。こんな簡単な装飾でも、反応が変わるということです。

 

ある程度、賃貸経営が長くなってくると、「もう少し待てばお申込み入るかな」と手を抜きがちですが、意外にチャンスロスしていることがありますので注意しましょうね。

 

お申込みが遅くなると、通常は入居日も後ろ倒しになるケースが大半です。5万円の家賃で2週間違うだけで、25,000円も変わってきます。それが10室あれば25万円もの機会損失です。

 

お申込み率が悪いようでしたら、即行動して改善していきましょう。待っていても、お申込みは入りませんよ。

3. 反響確認(管理会社・仲介会社)

「繁忙期は忙しいから、電話したら失礼(邪魔)だよね!?」と思って、まったく管理会社・仲介会社にヒアリングしないオーナーさんが多いです。

 

もちろん、毎日のように電話したらさすがに煙たがられますが、定期的に反響を聞くのが効果的です。隔週とか、毎月月初に1回ほど電話するのであれば差し支えないでしょう。

 

私の場合は、反響数だけ聞くのではなく、最近の賃貸マーケットの動きや、内見してお申込み入らなかった理由、最終的にそのお客さんがどのような物件に決めたかなど、今後のアクションにつながる材料をできるかぎり聞くようにしています。

 

すると「自転車置き場が無かったから見送った」とか「無料インターネット付きが人気」とか、有用な情報が入ってきて、今後投資する上で勉強にもなります。

4. 募集条件の再確認

最後に、募集条件ですが、ここが一番難しいところかもしれません。

 

とくに、物件購入後はじめての募集だと適正な家賃条件が分かりにくかったりしますからね。

 

SUUMOは、スマホ版からアクセス数が把握できますので一つの目安にはなりますね。一度、募集してみてアクセスがなければ、家賃設定が高すぎる可能性があります。

 

また上記3のところで解説した「反響確認」を管理会社にしていれば、現在の家賃設定が妥当かどうかは、だいたい分かります。

 

1ヶ月募集して、一度も問い合わせがなければ、それは家賃相場とズレている可能性が高いでしょう。

 

もちろんよっぽど田舎で賃貸需要が低いエリアは別ですが、繁忙期に1ヶ月問い合わせがないのは、かなり深刻です。

 

その場合は、負けを認めて、家賃を落とす・フリーレントを付ける・敷礼ゼロ・初期費用5万円プランにする、など条件緩和することが基本になります。

最終手段→それでもダメなら管理変更を検討する

新しい管理会社

 

最後に、私の群馬アパートで管理変更した事例について、簡単にお話します。

 

こちらのアパートは、最初こそ客付けに苦労したものの、対策を講じて内見が入るようになりました。しかし、内見はあるものの、なかなか成約に結びつきませんでした。

 

そのときの管理会社の営業マンは、高齢のおじさんで、私が一度会って話したときもコミュニケーションがスムーズに行かなかったのが心の中で引っかかっていました。

 

また写真変更を依頼してもなかなかアップしてくれないとか、SUUMOには掲載せずホームズにしか広告を出さないとか、いろいろな制約がたくさんありました。

 

そこで、思い切って大手のFC系の会社に管理変更したのですが、変更した途端、どんどん空室が埋まっていき満室になりました。

 

このとき感じたのは、ネット広告に力をいれていない管理会社、フットワークが悪い管理会社だと、空室は埋まりづらいということです。

 

このように、やるべきことをやってダメなら最後は管理変更を決断するというのが良いと思います。

 

みなさんもまずは上記4つのポイントについて、100%やり切れているか、ぜひチェックして改善してみてくださいね。

 

以下、関連記事です。

 

▼募集条件の決め方はポイントです。代表的なものを解説しています。

 

▼築古アパートの収支と出口戦略について徹底解説しています。

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