【繁忙期到来】管理会社を変更する前にやるべき4つの空室対策

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

地方で25世帯ほど、こじんまり賃貸経営しています。所有物件の年間稼働率は96%くらいです。

お申込みが入らないのは管理会社の責任ではない

さて、繁忙期に入っても、なかなか客付けに苦戦している人もいるかもしれません。中には、結果が出ないから管理会社を変えちゃおうかなと思っている人もいるでしょう。

 

私も群馬のアパートで管理変更して入居率が一気に改善しましたので、あまりに客付けが弱いなら有効な手段だと考えています。

 

ただし、それは「やるべきこと」をやった上での話ですね。

 

まずはオーナー空室対策に穴がないかを確認していくことが大切で、そこが抜けていると管理変更しても成果は上がらないので注意しましょうね。

 

具体的にオーナーがやるべき空室対策をまとめます。

繁忙期!オーナーが最優先すべき空室対策

これは繁忙期だからということでもないのですが、以下の4つはマストかなと考えています。

 

最優先すべき空室対策
1.ネット広告のチェック
2.お部屋の装飾・ステージング実施
3.反響確認(管理会社・仲介会社)
4.募集条件の再確認

 

以下、順に解説します。

 

1. ネット広告のチェック

ネット広告の2大巨塔は、SUUMOとHOME'Sですね。

 

SUUMOとHOME'Sは要チェック!

 

ネットの反響のほとんどはこの2つから来ます。時間が限られている方もこの2つはチェックが欠かせません。あとはアットホームもたまに反響がありますね。

 

不動産会社が出すネット広告は、2週間とか1ヶ月で掲載期限が切れて、一旦広告が落とされることが多いです。

 

例えば、1月から募集して2月に入ると広告が落ちていることがあります。

 

繁忙期の機会ロスは痛いので、掲載期限のチェックをしておいて、広告が落ちていたらオーナーから指摘を入れることも大切です。

 

また掲載写真のクオリティがいまいちだと問い合わせが来ません。

 

微妙な写真を使っている場合は、早めに撮影し直しておくと反響が変わってくることがあります。※参考:賃貸募集は写真が命!スマホ用広角レンズと広角レンズ付きデジカメの比較

2. お部屋の装飾・ステージング実施

賃貸の繁忙期というのは、毎年微妙に違ったりします。

 

例えば私の投資エリアは、昨年は1月中旬からガンガン問い合わせがあったのに、今年は2月に入ってから一気に動き始めました。

 

空室は2部屋で、お部屋のリフォームは1面だけアクセントクロスだけ入れて、あとは何もしていませんでした。

 

これで2週間ほど様子見していましたが、1月に入ってポツポツ内見が入ってはいるのに、お申込みが入らない状況が続いていました。

 

そこで、カーテン・フロアランプ・観葉植物・フォトフレームなど入れて、簡単な装飾を施しました。

 

お部屋の装飾

 

結果、その数日後に内見した1組目のお客様がすぐにお申込みを入れてくださいました。こんな簡単な装飾でも、反応が変わるということです。

 

しかも同日に、2部屋目にもお申込みが入りました(結局、こちらはキャンセルになったので現在募集中ですが、すぐに埋まるかなと思っています)

 

ある程度、賃貸経営が長くなってくると、「もう少し待てばお申込み入るかな」と手を抜きがちですが、意外にチャンスロスしていることがあるので注意です。

 

お申込みが遅くなると、通常は入居日も後ろ倒しになるケースが大半です。5万円の家賃で2週間違うだけで、25,000円も変わってきます。それが10室あれば25万円もの機会損失です。

 

お申込み率が悪ければ、即対策・即行動するのが経営者の基本ですね。

3. 反響確認(管理会社・仲介会社)

「繁忙期は忙しいから、電話したら失礼(邪魔)だよね!?」と思って、まったく管理会社・仲介会社にヒアリングしないオーナーさんが多いです。

 

もちろん、毎日のように電話したらさすがに煙たがられますが、定期的に反響を聞くのが効果的です。隔週とか、毎月月初に1回ほど電話するのであれば差し支えないでしょう。

 

私の場合は、反響数だけ聞くだけでなく、今年の賃貸マーケットの動きや、内見してお申込み入らなかった理由、最終的にそのお客さんがどのような物件に決めたかなど、今後のアクションにつながる材料を聞くようにしています。

 

すると「自転車置き場が無かったから見送った」とか「無料インターネット付きが人気」とか、有用な情報が入ってきて、今後投資する上で勉強にもなります。

4. 募集条件の再確認

敷金礼金ゼロ

 

最後に、募集条件ですがここが一番難しいところですね。とくに、物件購入後はじめての募集だと適正な家賃・条件が分かりにくいところがあります。

 

ただし、SUUMOは、スマホ版からアクセス数が把握できますので一つの目安になるでしょう。また上記3のところで解説した「反響確認」を管理会社にしていれば、現在の家賃設定が妥当かどうかは、だいたい分かります。

 

私の場合は、1ヶ月募集して、一度も問い合わせや内見申込みさえなければ、それは100%相場家賃とズレていると考えています。

 

もちろんよっぽど田舎で賃貸需要が低いエリアは別ですが、繁忙期に1ヶ月間問い合わせがないのは、かなり致命的です。

 

その場合は、負けを認めて、家賃を落とす・フリーレントを付ける・敷礼ゼロ・初期費用5万円プランにする、など徐々に条件緩和することが基本でしょう。

おわりに:それでもダメなら管理変更を検討する

私の群馬アパートも、最初は客付けに苦労しましたが、いろいろ対策を講じて内見が入るようになりました。しかし、なかなか内見→成約に結び付きませんでした。

 

管理会社の営業マンさんは、高齢のおじさんで、私が一度会って話したときもコミュニケーションがスムーズに行かなかったのがずっと心の中で引っかかっていました。

 

管理会社も地場の会社で、おばあちゃん社長とその高齢のおじさん営業と、事務のおばさんの3人の会社でした。

 

結局、社長さんとも折り合いがあまりうまく行かなったので、思い切って大手のFC系の会社に管理変更したら、すぐに満室になりました。

 

その後は、電話の対応等もとてもスムーズでストレスが無くなったので、管理変更は正解だったと考えています。

 

このように、やるべきことをやってダメなら最後は管理変更を決断するのも大事だと思っています。

 

以下、関連記事です。

 

▼私の所有物件のリフォーム事例を紹介しています。

▼募集条件の決め方はポイントです。代表的なものを解説しています。

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