管理会社を変更する前にオーナーがやるべき4つの空室対策【基本編】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

地方で28世帯ほど、こじんまり賃貸経営しています。

所有物件の年間稼働は98%くらいです。

 

さて、客付けに悩んでいるオーナーさんは、管理会社を変たほうがいいかな?と思う人もいるでしょう。

 

ただし、それは「やるべきこと」をやった上で取り組まれるのをオススメします。

 

最も大切なのは空室対策に穴がないか一つ一つ確認していくことです。そこが抜けていると管理会社を変更しても成果は上がりづらいでしょう。

 

今回は、具体的にオーナーがやるべき空室対策の方法をまとめます。

繁忙期!オーナーが最優先すべき空室対策

以下の4つはマストかなと考えています。

 

最優先すべき空室対策
1.ネット広告のチェック
2.お部屋の装飾・ステージング実施
3.反響確認(管理会社・仲介会社)
4.募集条件の再確認

 

以下、順に解説します。

 

1. ネット広告のチェック

賃貸ポータルサイトの2大巨塔は、SUUMOとHOME'Sですね。

 

SUUMOとHOME'S

 

ネットの反響の多くは、この2つのポータルサイトから発生します。時間が限られている方も、この2つはチェックが欠かせません。あとはアットホームもたまに反響がありますね。

 

Point!
不動産会社が出すネット広告は、2週間とか1ヶ月で掲載期限が切れて、一旦広告が落とされることがあります。

 

例えば、1月から募集して2月に入ると広告が落ちていることがあります。

 

繁忙期の機会ロスは痛いので、掲載期限のチェックをしておいて、広告が落ちていたらオーナーから指摘を入れることも大切ですね。

2. お部屋の装飾・ステージング実施

賃貸の繁忙期というのは、毎年微妙に違ったりします。

 

例えば私の投資エリアは、昨年は1月中旬からガンガン問い合わせがあったのに、今年は2月に入ってから一気に動き始めました。

 

空室は2部屋で、お部屋のリフォームは1面だけアクセントクロスだけ入れて、あとは何もしていませんでした。そのまま2週間ほど様子見していましたが、なかなかお申込みが入りません。

 

そこでまずは、お部屋に簡単な装飾をしました。

 

購入したのは、カーテン・フロアランプ・観葉植物・フォトフレームなどですね。

 

お部屋の装飾

 

それから超広角レンズ付きカメラで写真撮影しました。

(参考)賃貸募集は写真が命!スマホ用広角レンズと広角レンズ付きデジカメの比較

 

広角で撮れるだけでなく、色合いや明るさなども調整できるので、高画質の写真が撮影できるのが特徴です。

 

広角レンズ付きカメラ撮影の写真

 

こういった対策を実施した結果、その数日後に内見した1組目のお客様がすぐにお申込みを入れてくださいました。こんな簡単な装飾でも、反応が変わるということです。

 

しかも同日に、2部屋目にもお申込みが入りました(結局、こちらはキャンセルになったので現在募集中ですが、すぐに埋まるかなと思っています)

 

ある程度、賃貸経営が長くなってくると、「もう少し待てばお申込み入るかな」と手を抜きがちですが、意外にチャンスロスしていることがあるので注意です。

 

お申込みが遅くなると、通常は入居日も後ろ倒しになるケースが大半です。5万円の家賃で2週間違うだけで、25,000円も変わってきます。それが10室あれば25万円もの機会損失です。

 

お申込み率が悪ければ、即対策・即行動しましょう。それこそが経営者の努めです。

3. 反響確認(管理会社・仲介会社)

「繁忙期は忙しいから、電話したら失礼(邪魔)だよね!?」と思って、まったく管理会社・仲介会社にヒアリングしないオーナーさんが多いです。

 

もちろん、毎日のように電話したらさすがに煙たがられますが、定期的に反響を聞くのが効果的です。隔週とか、毎月月初に1回ほど電話するのであれば差し支えないでしょう。

 

私の場合は、反響数だけ聞くだけでなく、今年の賃貸マーケットの動きや、内見してお申込み入らなかった理由、最終的にそのお客さんがどのような物件に決めたかなど、今後のアクションにつながる材料をできるかぎり聞くようにしています。

 

すると「自転車置き場が無かったから見送った」とか「無料インターネット付きが人気」とか、有用な情報が入ってきて、今後投資する上で勉強にもなります。

4. 募集条件の再確認

敷金礼金ゼロ

 

最後に、募集条件ですがここが一番難しいところですね。とくに、物件購入後はじめての募集だと適正な家賃・条件が分かりにくいところがあります。

 

SUUMOは、スマホ版からアクセス数が把握できますので一つの目安になるでしょう。また上記3のところで解説した「反響確認」を管理会社にしていれば、現在の家賃設定が妥当かどうかは、だいたい分かります。

 

1ヶ月募集して、一度も問い合わせや内見申込みさえなければ、それは100%相場賃料とズレていると考えるべきです。

 

もちろんよっぽど田舎で賃貸需要が低いエリアは別ですが、繁忙期に1ヶ月問い合わせがないのは、かなり深刻です。

 

その場合は、負けを認めて、家賃を落とす・フリーレントを付ける・敷礼ゼロ・初期費用5万円プランにする、など条件緩和することが基本になります。

おわりに:それでもダメなら管理変更を検討する

私の群馬アパートも、最初は客付けに苦労しましたが、いろいろ対策を講じて内見が入るようになりました。しかし、なかなか内見→成約に結び付きませんでした。

 

管理会社の営業マンさんは、高齢のおじさんで、私が一度会って話したときもコミュニケーションがスムーズに行かなかったのが心の中で引っかかっていました。

 

管理会社も地場の会社で、おばあちゃん社長とその高齢のおじさん営業と、事務のおばさんの3人の会社でした。

 

結局、社長さんとも折り合いがあまりうまく行かなったので、思い切って大手のFC系の会社に管理変更したら、すぐに満室になりました。

 

その後は、電話の対応等もとてもスムーズでストレスが無くなったので、管理変更は正解だったと考えています。

 

このように、やるべきことをやってダメなら最後は管理変更を決断するのも大事だと思っています。

 

以下、関連記事です。

 

▼私の所有物件のリフォーム事例を紹介しています。

 

▼募集条件の決め方はポイントです。代表的なものを解説しています。

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